4月11日下午,吳江區(qū)舉行12宗國有土地使用權(quán)競拍,最終,12宗地塊成功出讓,總出讓面積約62萬平方米,總建筑面積107.9萬平方米,總成交金額91.37億元。
雖然其中四宗地塊創(chuàng)出了14076元/㎡的樓面價(注:樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積,每塊土地在獲得時,基本都有容積率規(guī)定,框定了該土地建筑的最大面積。本文所有樓面價均為按地塊容積率計算所得。)歷史新高,但這是否預(yù)示著吳江的房價會繼續(xù)大幅上漲呢?據(jù)記者在土拍現(xiàn)場觀察,和之前舉行的蘇州土拍的火爆情況相比,本次土拍雖然吸引了華潤、融綠、碧桂園、新城、綠地等知名房企參與,但拍賣過程與成交結(jié)果均比較平穩(wěn),從中可以折射出開發(fā)商對后市更為理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度。
平穩(wěn)淡定的土拍現(xiàn)場
此次土拍現(xiàn)場人氣火爆,房企和前來采訪的媒體將拍賣大廳坐得滿滿的,但是,記者拿到的土拍議程顯示,前來角逐這12宗地塊的房企并不多。其中三組太湖新城的捆綁地塊,參與競拍的最多僅有8家房企。
果然,現(xiàn)場一開始就給人感覺相當(dāng)平穩(wěn)。首先開拍的wj-j-2016-002號地塊位于吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)興中路以北,是商服加住宅用地,商服容積率≤1.0,住宅容積率1.0< far≤1.05,只有北京東都美亞投資公司和香港澤盛發(fā)展有限公司2家競拍。僅僅經(jīng)過一輪叫價,香港澤盛發(fā)展有限公司就以4740元/㎡的價格輕松競得。
接下來,位于太湖新城吳江東太湖大道南側(cè)夏蓉街西側(cè)的wj-j-2016-004、005、006、007地塊捆綁開拍,四宗地塊總面積262455.1平方米,均為住宅用地,容積率1.0< far≤1.05,其中3宗地限高33米,1宗地限高24米。起拍價12070元/㎡。由于拍賣師將加價幅度調(diào)整為10元/㎡,再加上開發(fā)企業(yè)大多謹(jǐn)慎出價,因此拍賣過程經(jīng)歷了2小時共計185次競價,這塊地最終被蘇州綠地太湖置業(yè)有限公司以14780元/㎡的價格收入囊中,溢價率23%,按照1.05的容積率計算,折合樓面價14076元/㎡,創(chuàng)出吳江土拍樓面價新高,總價38.79億元。該地塊距離在建的地鐵4號線人民路站不到500米,西面3公里就是蘇州灣,緊鄰學(xué)院河、三船河,有水景資源,周邊還有蘇州綠地中心、蘇州大劇院、德爾廣場、東太湖大酒店等高端配套,容積率僅1.05,適合打造成別墅、排屋、多層洋房等低密度產(chǎn)品。拍出這樣的價格,現(xiàn)場不少人認(rèn)為,雖然價格創(chuàng)了歷史新高,但23%的溢價率可謂相當(dāng)平穩(wěn)。
隨后,位于太湖新城夏蓉街東側(cè)東太湖大道北側(cè)的wj-j-2016-008、009、010三宗地塊開拍,其中兩宗地塊為住宅用地,容積率1.0< far≤2.7,一宗地塊為商服,容積率≤3.0。只有三家房企展開競爭,經(jīng)過73輪競價,上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司以17000元/㎡的價格競得,溢價率23.75%。
緊接著,位于太湖新城中山南路東側(cè)蘆蕩路南側(cè)的wj-j-2016-011、012、013共三宗地塊開拍,容積率1.0< far≤2.0,六家房企上陣競價,最終,經(jīng)過40輪競價,華潤置地(蘇州)有限公司以15700元/㎡的價格拿下,樓面價7850元/㎡。
最后一宗地是wj-j-2016-014地塊,位于吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中山北路西七里港南,容積率1.0
地王出現(xiàn)背后的冷思考
上周,蘇州土拍硝煙四起,地王頻出,本周的吳江土拍自然吸引了不少人的目光,尤其是此次推出的地塊都比較優(yōu)質(zhì)。但是,為何沒有出現(xiàn)大幅跳漲的成交價格呢?14076元/㎡的樓面價雖然創(chuàng)出了新高,但沒有人們普遍想象得那么高,這是為什么呢?
先來看報名參與本次土拍的房企,此次土拍,共吸引了15家房企參與,不過基本上都是蘇州甚至是
吳江樓市的老面孔。如華潤、綠地、碧桂園、中房、中南等。其中有多家房企已經(jīng)在太湖新城落子開發(fā)了。
房企趨于理性,自然溢價率也不會太高。此次土拍除了位于吳江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中山北路西、七里港南的地塊溢價率為169.33%外,其余成交地塊的溢價率都在20%至40%之間,與蘇州土拍動輒200%以上的溢價率相比,堪稱非常“低調(diào)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,僅僅離蘇州土拍隔了一個雙休日,吳江土拍就呈現(xiàn)出如此平穩(wěn)、理性的場面,表明房企對前一階段房價的大幅上漲有所警惕,從而更加冷靜、謹(jǐn)慎地拍地。
值得一提的是,此次土拍創(chuàng)出了吳江樓面價新高,與一些新進入蘇州市場的房企對價格產(chǎn)生的提升作用密不可分。最具代表性的當(dāng)屬首次進入蘇州市場的北京k2地產(chǎn)公司。k2公司參加此次吳江土拍,除了wj-j-2016-008、009、010號地塊外,其余的9宗地塊都報名并參與了競價。現(xiàn)場,k2公司也成了拍賣師關(guān)注的對象,在多家開發(fā)商都冷靜以對的情況下,拍賣師甚至直接問k2公司的代表是否要這塊地,k2公司儼然成了拍賣場上的“明星”。最后,k2公司的執(zhí)著終于有了結(jié)果,將最后一塊參拍的地塊收入囊中。
相比春節(jié)前吳江土拍后諸多樓盤直接封盤漲價,由于此次土拍價格沒有出現(xiàn)一些人預(yù)期的跳漲,因此吳江各樓盤波瀾不驚。
記者了解到,目前有少量在售房源的樓盤價格基本都維持原樣,如藍(lán)光天悅城花園洋房為23000元/㎡,中房頤園精裝高層為19000元/㎡,華潤凱旋門高層為18000元/㎡。昨天開始預(yù)約的
金科廊橋水岸花園洋房均價預(yù)計僅為12000元/㎡。
此次土拍為何溢價率普遍較低?業(yè)內(nèi)人士分析,首先,此次太湖新城的幾宗捆綁地塊體量都較大,如綠地競得的地塊總出讓面積26.2萬平方米,總起價31.5億元,紅星美凱龍競得的地塊總出讓面積15.5萬平方米,總可建體量43.1萬平方米,總起價21.2億元,對開發(fā)商的資金要求比較高。其次,部分地塊設(shè)置要求比較高。比如wj-j-2016-010號地塊內(nèi)要求不可分割銷售的商業(yè)建筑面積(計容)不小于80000平方米。該地塊要求競買人或所屬企業(yè)集團具備商業(yè)綜合體開發(fā)運營經(jīng)驗,且已在國內(nèi)開發(fā)、持有并營運兩個以上(含)不小于10萬平方米的購物中心,具體由太湖新城吳江管委會認(rèn)定并出具證明。無論是以捆綁地塊、大體量一次性出讓方式,還是設(shè)置較大比例的商業(yè)體量,都在一定程度上控制了地價。此外,此次參與競拍的房企以本地現(xiàn)有房企為主,外來房企為輔。本地房企出于對總體情況的了解,出價更為謹(jǐn)慎,也就使得最終的結(jié)果比較理性。
經(jīng)歷過暴漲后的吳江土拍市場趨于理性,對于樓市后續(xù)發(fā)展、對于更多剛需族買房無疑是一大利好。展望
吳江樓市,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在隨后的兩到三年時間里,僅吳江太湖新城板塊上市的樓盤總量就將超過500萬平方米,可見供應(yīng)量將十分充足,
吳江房價再度大幅跳漲的可能性不大,未來一段時間內(nèi)將保持穩(wěn)中有進的態(tài)勢。建議剛需族可以隨時出手,改善居住條件或買房投資的可以再等等,畢竟,好房子多著呢。
來源:吳江日報