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    “首次”和“首套”的差別不大

 

    文件指出，當(dāng)前，部分一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，并帶動(dòng)部分二線城市居民購(gòu)房需求大幅上升，住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。在此背景下，甚至出現(xiàn)部分城市的少數(shù)購(gòu)房者通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、p2p平臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)金融貸款等渠道籌措的借貸資金，用以支付“首付款”的現(xiàn)象；同時(shí)，個(gè)別地方還出現(xiàn)以“假離婚”等方式取得“購(gòu)房資格”的現(xiàn)象。對(duì)這類情況和苗頭可能帶來(lái)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，已引起人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等金融管理部門的高度重視，并明確要求予以禁止。

 

    此外，極個(gè)別商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)和網(wǎng)點(diǎn)在執(zhí)行差別化的住房信貸政策過(guò)程中，未能嚴(yán)格、規(guī)范地執(zhí)行，導(dǎo)致市場(chǎng)上存在“首次購(gòu)買”與“購(gòu)買首套”概念混淆的情況。針對(duì)這些情況，人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)和變化，聯(lián)合出臺(tái)了這一文件，主要目的在于“規(guī)范”。

 

    針對(duì)此前實(shí)際操作中，個(gè)別銀行對(duì)“首次”和“首套”不做具體審查的情況，《通知》重申了“首次”房貸并不等于“首套”房貸。鑒于“首次”房貸條件略優(yōu)于“首套”，因此對(duì)于符合“首次”購(gòu)房條件的，應(yīng)不折不扣地落實(shí)政策，并按“首次”政策發(fā)放貸款，以確保大學(xué)畢業(yè)生、進(jìn)城購(gòu)房安家落戶的農(nóng)村家庭等“首次”在城市購(gòu)房時(shí)，能夠得到住房信貸政策的優(yōu)先支持。同時(shí)，對(duì)有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，為了改善住房條件再次申請(qǐng)房貸時(shí)，如果房貸已經(jīng)結(jié)清，且暫時(shí)無(wú)住房，仍繼續(xù)按照“首套”房貸政策執(zhí)行，但不得列入“首次”購(gòu)房的貸款范圍。

 

    不得發(fā)放住房貸款給p2p籌款客戶

 

    文件還強(qiáng)調(diào)，要引導(dǎo)銀行業(yè)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。近期，部分熱點(diǎn)城市暴露出房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、p2p平臺(tái)、眾籌以及小貸公司等從事購(gòu)房首付款場(chǎng)外配資的情況和苗頭，其實(shí)質(zhì)是變相突破了現(xiàn)有的住房信貸政策，放大了房地產(chǎn)金融的杠桿，甚至造成“零首付”的情況出現(xiàn)，這會(huì)埋下潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

 

    為此，從加強(qiáng)宏觀審慎管理的角度，《通知》對(duì)江蘇轄區(qū)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。主要包括：《通知》嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”，“首付款必須是自有資金”。要求商業(yè)銀行綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來(lái)源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。對(duì)通過(guò)房地產(chǎn)中介公司、p2p平臺(tái)、眾籌以及小貸公司等非銀行渠道籌集首付款，或通過(guò)消費(fèi)貸款或信用貸款等銀行融資充當(dāng)首付款的客戶，銀行一律不得發(fā)放個(gè)人住房貸款。

 

    防止“首付分期”等行為

 

    同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為。對(duì)提供“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的角度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)中止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。

 

    《通知》還強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營(yíng)，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。要求金融機(jī)構(gòu)做實(shí)“面簽面談”，充分核驗(yàn)借款人身份信息、工作和婚姻狀況、家庭收入水平的真實(shí)性，禁止居民家庭借助“假離婚”、“假按揭”等行為辦理按揭業(yè)務(wù)。對(duì)于書面承諾函不實(shí)的，以及“假離婚”等弄虛作假的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入個(gè)人征信不良記錄。在支持居民正常購(gòu)房的同時(shí)，培育良好的社會(huì)信用文化，有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。