??? 上半年蘇州樓市成交量同比萎縮近四成
??? 銷售速度放緩 價(jià)格穩(wěn)中略降
??? 樓市在八月收尾，開發(fā)商的營(yíng)銷推廣層出不窮。究其原因，在于今年上半年樓市的過于平淡，讓開發(fā)商的年度銷售壓力大增。透過上半年的樓市行情，讓我們給目前的樓市搭搭脈。
??? 五個(gè)字盤點(diǎn)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)形勢(shì)：
??? *平——土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡
??? 上半年蘇州市區(qū)土地市場(chǎng)共出讓土地12幅，全部分布在園區(qū)，占地面積68.8萬平方米，建筑面積107.6萬平方米，整體樓面地價(jià)2332元/平方米。與去年相比，今年蘇州土地市場(chǎng)不僅供應(yīng)量出現(xiàn)大幅下降 （園區(qū)外的其他區(qū)域沒有土地成交），而且市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，12宗土地均以底價(jià)成交，與去年地價(jià)瘋狂上漲形成鮮明對(duì)比。另外，園區(qū)上半年出讓的這些土地中，僅2宗土地是住宅用地，占地面積42.6萬平方米，可建面積36.6萬平方米，其他地塊都是商業(yè)用地，且多數(shù)地塊都附帶苛刻的受讓條件，相當(dāng)于定向出讓，這些地塊的受讓方未來都將完全按照?qǐng)@區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃建成各類物業(yè)形態(tài)。
??? *縮——成交量同比萎縮近四成
??? 2008年上半年，蘇州市區(qū)共成交商品房236萬平方米，住宅196.5萬平方米，較2007年上半年同比分別下降38.5%和38.9%，較2007年下半年環(huán)比分別下降48.9%和49.1%。
??? 2008年以來，成交的持續(xù)低迷成為樓市的最主要特征，二級(jí)市場(chǎng)需求面的不足不僅影響到市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，甚至波及土地市場(chǎng)的成交。應(yīng)該看到，這種成交量的萎縮不是因?yàn)楣?yīng)不足引起的，最主要因素是市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境的變化，影響到購(gòu)房成本和消費(fèi)預(yù)期，市場(chǎng)彌漫著較濃的觀望氣氛。同時(shí)，2007年市場(chǎng)成交的過分火爆有透支未來需求的嫌疑，且2007年的高成交量伴隨著的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是明顯的流動(dòng)性過剩和資產(chǎn)價(jià)格上漲，資產(chǎn)價(jià)格上漲（如股票）后被變現(xiàn)投向樓市。而今年以來，情況已很大程度發(fā)生扭轉(zhuǎn)，由于股市泡沫的逐漸破滅，消費(fèi)者可變現(xiàn)的資產(chǎn)在縮水，已經(jīng)很大程度上影響到購(gòu)買力，且存在樓市泡沫破滅的擔(dān)憂，因而市場(chǎng)需求受大環(huán)境的影響是比較激烈的。另外，投資性消費(fèi)由于房?jī)r(jià)滯漲和投資成本上升逐漸退出市場(chǎng)，這也是市場(chǎng)需求不足的一方面原因。當(dāng)然，剛性需求依然存在，但增長(zhǎng)速度不應(yīng)該是去年的那樣異常狀態(tài)，當(dāng)前市場(chǎng)成交恰恰是蘇州市場(chǎng)比較合理的情形，而2007年倒屬反常。
??? 市場(chǎng)持續(xù)低迷，令人堪憂，但仍有喜人的一面，那便是外圍潛力板塊相對(duì)穩(wěn)健的表現(xiàn)。外圍項(xiàng)目產(chǎn)品定位多為中小戶型，單價(jià)總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，性價(jià)比較高，需求呈剛性特征，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的激烈變化而出現(xiàn)大的波動(dòng)。這里要著重點(diǎn)出幾個(gè)潛力區(qū)域：唯亭、勝浦和相城新城，它們正面臨城市東進(jìn)北拓的大好發(fā)展機(jī)遇。唯亭東區(qū)的摩爾尚城，唯亭西區(qū)的金色湖濱，今年以來都取得數(shù)百套銷售成績(jī)；相城新城的華城國(guó)際自4月中旬開盤以來已累計(jì)銷售近500套。這些項(xiàng)目的逆市飄紅，成為蘇州樓市調(diào)整過程中難得的亮點(diǎn)。
*穩(wěn)——價(jià)格穩(wěn)中略降
??? 進(jìn)入2008年以來，蘇州房?jī)r(jià)總體上保持高位平穩(wěn)波動(dòng)，同區(qū)位、同類型、同品質(zhì)樓盤的價(jià)格尚未有大幅下滑跡象。
??? 成交均價(jià)的高位震蕩，主要基于結(jié)構(gòu)性原因，包括區(qū)域結(jié)構(gòu)原因和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，其中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因是根本原因。成交均價(jià)受定銷商品房、普通公寓、精裝房、別墅、寫字樓、商鋪等不同產(chǎn)品類型的成交比例影響較大，但總體來說，各種產(chǎn)品類型的銷售價(jià)格沒有明顯的大幅降價(jià)現(xiàn)象，因而價(jià)格波動(dòng)主要是處于不同價(jià)格水平的產(chǎn)品類型成交比例變化所引起的結(jié)構(gòu)性變化。如今年2月份成交價(jià)格的異常波動(dòng)，便是主城區(qū)定銷商品房成交比例過大引起的。當(dāng)然，區(qū)域結(jié)構(gòu)原因也是價(jià)格波動(dòng)的一個(gè)重要方面。如果某月外圍低價(jià)項(xiàng)目成交量較多，自然會(huì)拉低市場(chǎng)整體均價(jià)。
??? 截止到今年6月底，蘇州市區(qū)商品房未售出的存量面積達(dá)530萬平方米，其中住宅存量為386萬平方米，按去年銷售速度推算僅現(xiàn)有存量就需近8個(gè)月來消化。所以在售樓盤的價(jià)格上漲面臨較大阻力，各樓盤資金壓力加大，而市場(chǎng)需求不足以消化過量的市場(chǎng)供給，較為普遍的價(jià)格下調(diào)將發(fā)生并延續(xù)。市場(chǎng)整體均價(jià)的基礎(chǔ)已松動(dòng)，長(zhǎng)期必然表現(xiàn)為價(jià)格回歸。
???*逆——從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求
??? 2007年11月起，市場(chǎng)已連續(xù)8個(gè)月供過于求。相比2007年整體供需兩旺、局部供不應(yīng)求的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，2008年上半年的表現(xiàn)要遜色得多。1-6月份，市場(chǎng)新增商品房供應(yīng)量341.3萬平方米，而成交量?jī)H236萬平方米，供需比為1.44，市場(chǎng)供過于求。
??? 市場(chǎng)供需比在 2007年上半年為0.84，2007年下半年上升至1.09，而2008年上半年已攀升至1.44，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。供求結(jié)構(gòu)的失衡，一方面造成存量房源的增多，從2007年7、8月份的330萬平方米上升至目前的530萬平方米；另一方面有利于短期房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，近階段蘇州房?jī)r(jià)保持高位平穩(wěn)波動(dòng)，與市場(chǎng)持續(xù)供過于求息息相關(guān)。
???*盤——蘇州房地產(chǎn)進(jìn)入盤整期
??? 縱觀近10年來蘇州樓市的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)從價(jià)格增速來看，2003年與2007年是兩個(gè)高峰，兩個(gè)高峰之間則是相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。價(jià)格高增長(zhǎng)周期大約持續(xù)5到6個(gè)季度，而平穩(wěn)發(fā)展期則大致延續(xù)8個(gè)季度，以此推算，從2007年四季度蘇州進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段開始，這種成交量收縮，價(jià)格盤整的狀態(tài)可能會(huì)延續(xù)到2009年三季度，之后可能會(huì)進(jìn)入下一個(gè)快速發(fā)展周期。