央行與銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)通知，下調(diào)不限購(gòu)城市的購(gòu)房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。房貸新政將如何破解“去庫(kù)存”的改革任務(wù)？將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些變化？又將在多大程度上影響人們的購(gòu)房選擇？
新政劍指“去庫(kù)存”
與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；對(duì)于二套房貸款，如果首套房貸款未結(jié)清的，首付比例可以降為30%，之前執(zhí)行的政策多為40%到50%。這意味著，房貸新政執(zhí)行后，不限購(gòu)地區(qū)的居民買房首付比例普遍可以降低5%~10%。同時(shí)，對(duì)于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
在浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍看來(lái)，此次對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，其最大看點(diǎn)并不在于下調(diào)最低首付款比例，而是實(shí)行了“因地施策”的差異化政策管理。“本次首付款比例調(diào)整僅針對(duì)不實(shí)施限購(gòu)的城市，將‘限購(gòu)’和‘不限購(gòu)’進(jìn)行區(qū)分，其背后大有深意。”楊躍分析，近年來(lái)，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市外，國(guó)內(nèi)其他城市都已取消“限購(gòu)”政策。而從實(shí)際房地產(chǎn)走勢(shì)看，恰恰是這幾個(gè)限購(gòu)的一線城市普遍出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，其他城市特別是三、四線城市市場(chǎng)相對(duì)低迷，去庫(kù)存壓力較大。本次政策調(diào)整有意剔除限購(gòu)城市，從本質(zhì)上反映出國(guó)家并非是簡(jiǎn)單的穩(wěn)定樓市，而是精準(zhǔn)發(fā)力，著力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)全局統(tǒng)籌層面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，“過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是不斷加碼的調(diào)控政策，現(xiàn)在市場(chǎng)情況變了，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)了，庫(kù)存量比較大，需要通過(guò)取消過(guò)去不斷加碼的政策，讓需求慢慢增加，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，去庫(kù)存還要依靠城鎮(zhèn)戶籍制度改革、住房制度改革的深化，來(lái)擴(kuò)大城市市民的人口規(guī)模和住房需求。”
差異化管理對(duì)接現(xiàn)實(shí)需求
隨著居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛，通過(guò)降低住房貸款首付比例，無(wú)疑有助于提高居民購(gòu)房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“首先，首套房貸比例下降將有效提升在不實(shí)施限購(gòu)措施城市的購(gòu)房能力，切實(shí)將潛在購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化成有效需求。其次，本次政策的出臺(tái)將會(huì)形成有效的預(yù)期管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者充分把握國(guó)家政策導(dǎo)向，從供需兩方共同推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化改革。”楊躍分析，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要更清晰地認(rèn)識(shí)行業(yè)發(fā)展階段，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)定位和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域定位，主動(dòng)通過(guò)降價(jià)等方式轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，對(duì)接真實(shí)需求。同時(shí)，新政能夠通過(guò)預(yù)期管理引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房、差異化購(gòu)房，避免房?jī)r(jià)跟風(fēng)式大起大落。
央行提出，“個(gè)人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”。楊躍認(rèn)為，此項(xiàng)規(guī)定說(shuō)明新政在金融機(jī)構(gòu)這一執(zhí)行層面也進(jìn)行“分類指導(dǎo)”，同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。
“一方面，各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，有的放矢。利率市場(chǎng)化改革接近尾聲，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將會(huì)在更多的金融領(lǐng)域發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。另一方面，不同金融機(jī)構(gòu)能夠結(jié)合自身貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控能力等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這既充分給予了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的空間，也對(duì)其市場(chǎng)預(yù)判能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、資產(chǎn)配置能力以及利率定價(jià)能力提出了更高要求。”楊躍指出。
門檻降低有利于剛需入市
首套房對(duì)應(yīng)的是大量的市場(chǎng)剛需，面對(duì)的是眾多工薪家庭。首付門檻降低，有利于剛需入市，尤其是對(duì)于那些剛參加工作，收入不低，但積蓄不多的年輕人，可謂是“及時(shí)雨”。此次新政出臺(tái)正值春節(jié)返鄉(xiāng)高峰，有利于手握資金的購(gòu)房者提前落實(shí)置業(yè)計(jì)劃，市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，新政或?qū)?huì)使往年成交淡季的春節(jié)月，迎來(lái)一輪樓市交易的小高峰。
據(jù)測(cè)算，以首套房100萬(wàn)元、貸款20年的房子為例，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30萬(wàn)，月供為4303元，20年累計(jì)支付利息為33.27萬(wàn)元。目前首付最低能降至20%，只需要20萬(wàn)元，但每月月供增加到4918元，累計(jì)利息增至38.02萬(wàn)元。