隨著人民幣估值的起伏波動，越來越多的投資者開始認識到單一市場的局限，海外市場已經為大家所熟悉，越來越多的人開始走出國門，去海外房產市場尋找新的財富增長點。其中，澳洲房產市場近兩年非常受國內投資者歡迎；然而澳洲房產市場并非天堂，那種在國內隨便買房、投機樓花和期房就可以賺錢的經驗似乎并不適用。那么，什么地區(qū)才是值得投資的？又應該如何具體操作呢？
為什么是澳洲，而非美國和加拿大？
其實不光是普通投資者，就連房產大咖也將目光投向了澳洲。去年，在國內大范圍擴展文旅版圖的王健林，就計劃在澳洲黃金海岸打造一個能比肩夢幻世界和電影世界的大型主題公園，據稱單個項目造價已超10億元。除此之外，保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)，中國平安，恒大地產，碧桂園，綠地等早就布局澳洲房地產了。
投資者可能會好奇，為什么筆者不把眼光瞄準世界頭號經濟強國——美國房地產？為什么不是關注國人之前最愿意選擇的移民目的地——加拿大樓市呢？為什么不去研究一度火爆的“買房送移民”的歐洲諸國呢？而是偏偏把重點放到只有2350 萬人口的澳大利亞房地產市場上？
筆者作為房產財商教育者，借用一句話來回答投資者的疑問，那就是“不看廣告，看療效。”具體到投資，那就是不要根據個人喜好，不要僅僅看中生活環(huán)境、社會福利等等邊緣因素，決定一個市場是否值得介入，關鍵要看經濟發(fā)展指標。澳洲過去連續(xù)21 年gdp 的正增長，及房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了最堅實的經濟增長基礎。即使是金融危機和次貸危機對全球市場都造成了巨大沖擊的時候，澳洲本土市場受到的影響也是最小的。因此，其房地產市場的發(fā)展也是穩(wěn)步上升的。
為什么澳洲房產市場可以具有如此良好的發(fā)展勢頭和抗擊市場下行壓力的能力呢？我們可以從以下三個方面進行分析：
對于就業(yè)機會而言，讓所有人首先想到的是人口過百萬的最著名的兩個首府城市——悉尼和墨爾本。悉尼是澳大利亞經濟、交通、貿易和文化的中心，有全國最大的海港，工業(yè)以石油提煉、機械制造、化學和紡織為主，有發(fā)達的鐵路網和公路網與廣大內地相連。巨大的就業(yè)機會和人才市場吸引了來自世界各地和國內其他城市的移民，截至2015 年底，悉尼市人口已經達到480 多萬人，墨爾本有440 多萬居民；澳洲本地人口增長率已經是全球20強國之首；隨著人口的增加，住房的強勁需求，帶動了住宅市場價格的攀升。
對于
二手房交易活躍程度而言，在悉尼和墨爾本，平均每戶家庭每2.8 年搬一次家，一方面是職業(yè)追求的改變，另外就是澳洲人選擇的一種變化的生活習慣和傳統(tǒng)。事實上，很多澳大利亞家庭是把房產作為一種長期投資。移民的不斷涌入，極大地增大了住房需求。由于新房的年供應有限，截至2014 年底，澳洲目前房屋供應缺口超過20 萬套，且年度新建商品住宅趕不上有效需求增長，上述缺口呈現不斷擴大之勢，長期的住宅供應不足，造成房市交易非常活躍；同時，政府的住宅政策非常鼓勵人們貸款投資和提前消費，房價上漲自然在情理之中。
對于資金杠桿而言，銀行貸款利率創(chuàng)新低，讓投資者的可負擔能力大大提升。澳洲各個金融機構和銀行的貸款利率已經創(chuàng)下澳洲過去歷史60 年的新低，有些銀行推出的2 年期固定貸款的按揭利率僅為3.99%，極大地刺激了購房者的入市熱情。詳見下圖對澳聯儲歷史現金利率走勢圖（房貸利率是在現金利率基礎上加2.5%，但與現金利率的調整趨勢保持一致）：
綜合以上三個方面來看，澳洲房產市場能在目前全球市場低迷的情況下逆勢而上，也是情理之中的事情了。市場未來看好，難怪眾多地產大咖都不淡定了呢！
沒有收益？那是你買錯了！
筆者在全國財商教育課堂和一些總裁班的講座中，經常會被問及這樣的問題：“劉老師，都說澳房好，為什么我投資的幾套澳房并沒有帶來預期的收益呢？”原來，他們都是投資了cbd及市中心的公寓項目（apartment）而不是屬于澳洲主流自住的獨棟別墅（house）。
盲目投資公寓項目，是有很大風險的——倒不是因為公寓項目不好，否則就沒有發(fā)展商去蓋公寓了；不推薦普通投資者去購買公寓，簡單說，是因為投資者還不夠“富有”。
這里說的“富有”并不是說現金流的多少，而是財富形式的豐富與否。要知道高層公寓類的期房更適合在本地有高收入的人群，因為他們可以通過公寓的高折舊來獲得政府退稅，也就是負扣稅房地產投資（negative gearing）；而普通投資者盡管有充裕的現金流，并可以獲得高額的貸款，但是他們并沒有在澳洲有產業(yè)或者收入；沒有收入，就不存在稅務問題，也就無法通過公寓的折舊來抵扣公司或者個人所得稅——這可以一筆不小的損失！
我們知道房子的價格=土地價格+房屋價格+開發(fā)商收益。那么同樣價格下的公寓和獨棟別墅，投資者怎么選？筆者肯定是選擇獨棟別墅的，因為它占用的土地面積大而房屋建造成本小。房屋是不斷貶值的，而土地作為不可再生資源，則是不斷增值的。
此外，我們總是說，現錢買房，不如借錢買房。同樣的現金支出，如果能借助銀行的金融杠桿撬動更多資金“借力打力”，豈不是樂事？然而，對于公寓項目，銀行估值和貸款風險較大。銀行對樓花變成現房后，不是按合同購買價格來批放貸款，而是以成房后的市場評估來計算。如果幾年后的房市的預期向下，銀行對該房產的評估值可能比投資人購買時的價格還要低，造成投資人的資金籌措困難。除此之外，由于樓花或者期房成交在2-3年之后，海外銀行是否對那個時期投資者提供按揭貸款，及對應的貸款比例、貸款利率等都是未知數；無形中，長期交割的期房把海外投資者的貸款審批風險推后了——時間就是金錢，商機豈能錯過？所以，推遲就意味著虧損。綜上幾點來看，如果還是堅持自己沒有賺錢就認為是該市場不值得投資，那有一個成語最適合這類投資者——因噎廢食！
選對項目，不如選對“創(chuàng)富合伙人”
海外市場的規(guī)則與國內的是有很大不同的，剛剛講到的“負扣稅制度”只是其中冰山一角了。再加上語言、距離、文化等差異，自己動手買澳房，不如雇人幫你去做這些事情。那就要選對你的“合作伙伴”了。
很多人可能會笑：什么“合作伙伴”，不就是“中介”嗎？你還別說，雖然大體上看起來一樣，但是細微的差別足可以導致投資者未來的財富走向。
中介公司是什么？它是以獲得交易傭金為主要營運收入來源的主體，他是為誰服務的呢？如果是賣方支付其傭金，很顯然他是賣方代理人，說白了他是為發(fā)展商或者賣方業(yè)主服務的，而不是買方代理人。他不可能站在投資者和購房者的立場與發(fā)展商進行利益博弈，或者站到投資者的角度來考慮問題，分析市場狀況與規(guī)避潛在風險。
而資產管理公司、理財及私人財富管理機構銷售的房子難道不是發(fā)展商的房子嗎？毫無疑問，同樣是發(fā)展商的房子，但是，由于所提供給消費者和投資者的項目幾十個，甚至上百個，覆蓋不同的城市和區(qū)域，在這種情況下，專業(yè)房產投資公司和專業(yè)投資顧問會和投資者們結成利益同盟，為什么？因為海外專業(yè)機構和個人是想讓投資者們從其公司購買更多套物業(yè)，而不是賣一套見好就收；對于海外成熟的專業(yè)房產投資機構或者個人理財規(guī)劃師而言，他們真正的核心價值和財富主體是客戶本身，而不是發(fā)展商。在這一前提下，他的身份開始發(fā)生轉變了，要站到投資者的角度去分析、評估風險，預測投資人的承受能力、可持續(xù)發(fā)展能力；只有客戶滿意了專業(yè)個人理財規(guī)劃師或者理財投資機構所提供的投資產品，客戶才會持續(xù)投資，并與該機構和個人結成利益同盟；在這個時候，就不再是為發(fā)展商“賣命”的中介公司，而躍升為buyer’s agency（買方代理人）。
理財規(guī)劃師、財富管理和資產管理的專業(yè)服務更加多元化，除房地產以外還包括稅務安排、私人理財、個人及公司信貸、個人及家庭的信托建立與經營等；把房產投資作為給客戶提供專業(yè)服務的衍生產品，而不是唯一業(yè)務和收入來源，因此，更加從容；而房產中介是以收取傭金作為公司的主要收入來源，因此，會急功近利地對客戶說“買買買！”
因此，不同的銷售渠道，體現了不同的利益代表和利益集團；不同的購買方式，同樣體現了購買人的思維方式和投資理念。當你買一套房子的時候，你可能自己去打理，當你買三套房子的時候，這樣就會很累了，如果你有十套房子的時候，您還能自己打理嗎？您一定會選擇一個您認為最可靠的一家投資公司或理財投資機構或者信托公司幫您去做。包括現在不管是比爾·蓋茨也好，還是沃倫·巴菲特也好，他們都有龐大的專業(yè)個人和機構為其安排消費規(guī)劃、投資規(guī)劃、財產繼承的相關規(guī)劃，而不是自己親力親為。海外高凈值人群和精英階層的可支配時間隨財富的增長而增加；而反觀國內的富裕人士或者企業(yè)老板，財富越多，個人時間反而越來越少。這就體現了兩者不同的財富管理理念和經營財富思維的不同，孰優(yōu)孰劣，一目了然。
總結一下吧，澳房風景好，但也要會欣賞——正確的觀照角度和打理方式，能讓投資者理順資金與財富，使之在穩(wěn)定中得到增值；錯誤的觀照角度只會看到熱鬧一片，如果用錯誤的方式介入，那就會使財富深陷泥淖。中國經濟在改革開放后高速崛起，抓住先機敢為人先的投資者掘到第一桶金，那拼的是勇氣與快速行動的魄力；然而在面對一個成熟市場的時候，貿然行動、主觀臆斷只會帶來災難，這時候拼的就是財商和智慧。轉型的過程是勞心勞力的，只有這樣才能適應市場的變化，才能使財富保值增值，才是對既有利益的負責態(tài)度。