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一線城市房價五年來上漲45.53% 區(qū)域分化加劇
2015/12/26 10:42:06    http://www.18kuo.com

    過去幾年來房地產市場的分化態(tài)勢,正在房價指標上鮮明體現(xiàn)。隨著各大城市房價特征的區(qū)分,有漲有跌,兩極分化越來越明顯。

 
    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年11月,全國70個大中城市中,有33個城市的新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲,比10月增加6個;二手住宅價格上漲的城市有40個,比10月增加2個。房價整體呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢。
 
    據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),過去五年來,一線城市房價累計上漲45.53%,漲幅明顯。相比之下,二線城市的漲幅僅為10.73%。同期,三四線城市房價同比漲幅不斷遞減。
 
    隨著樓市的區(qū)域分化,房價也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。多家機構指出,這種趨勢并未終止,未來一線城市的房價仍有上漲動力,二三線城市則會繼續(xù)上漲乏力局面。
 
    一線城市房價漲幅4倍于二線
 
    根據(jù)城市等級的差別,第一太平戴維斯將納入統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個大中城市進行分類,分為4個一線城市,16個二線城市,24個三線城市,其余的列為四線城市和五線城市。
 
    環(huán)比來看,不同城市之間的房價變化差距不大,但若拉長時間軸,可見房價分化十分明顯。據(jù)統(tǒng)計,今年11月,70個大中城市的新建商品住宅價格平均同比下降 0.37%。其中,一線城市價格上漲19.45%,二線城市僅上漲0.87%。三四五線城市的房價則呈現(xiàn)負增長。
 
    從上述變化可以看出,過去一年來,一線城市房價平均上漲兩成。其余大部分城市的房價出現(xiàn)下跌,只有少部分城市房價微漲。
 
    若以2010年12月的房價為基準,過去五年來,70個大中城市的新建商品住宅價格平均上漲9.34%。其中,一線城市上漲45.53%,遠高于平均水平。二三四五線城市房價的平均漲幅分別為10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。
 
    從變化趨勢上看,不同層級的城市之間,房價分化十分明顯。一線城市的房價漲幅大幅領先于均值,約相當于二線城市的4倍、三線城市的6倍、四線城市的7倍。
 
    分城市來看,過去五年來,深圳市新建商品住宅價格上漲77.2%,為全國之冠。分析認為,深圳的外來人口較多,對房屋需求量大,但由于地理條件等限制,土地和房屋供應相對有限,使得深圳樓市的供需關系極度緊張。
 
    同期,北京新房價格上漲34.8%,上海上漲37.6%,廣州上漲32.5%。在二線城市中,漲幅最大的是廈門,為33.6%。鄭州和南京的房價漲幅也超過兩成。
 
    報告指出,作為國內最富裕的城市之一,廈門的年人均gdp達到人民幣86831元,人均可支配收入為人民幣39625元。加之其是處于亞熱帶地區(qū)的沿海城市,以及同臺灣的密切往來,廈門得以不斷吸引更多高凈值人士和小型企業(yè)前往。
 
    相比之下,社會資本充裕、此前房價上漲迅速的浙江,成為房價下跌“重災區(qū)”。過去5年來,溫州的新房價格下降23.9%,位居降幅榜首;杭州、寧波、金華的房價也出現(xiàn)不同程度下跌。此外,??凇⑷?、蚌埠、唐山的房價,也在過去5年間出現(xiàn)下跌。
 
    山西內蒙仍為“重災區(qū)”
 
    過去幾年來,“分化”成為房地產市場的主旋律。在一位不愿具名的分析師看來,資本流向是決定這種分化的主要因素。
 
    “2010年以后,房地產企業(yè)的布局開始從二三線城市向一線城市收縮。房地產投資資金大量向一線城市回流,但由于供應不足,造成這幾年一線城市的土地爭奪十分激烈,土地成本上漲明顯。”該分析師表示。
 
    這種情況在今年達到極致。根據(jù)中原地產統(tǒng)計,截至12月中旬,今年我國20大標桿房企拿地金額已累計至4429.93億元,同比漲幅高達21%,成為僅次 于2013年的歷史第二高點。其中,20大標桿房企在一線城市拿地金額比例歷史性突破了50%,達到50.6%。
 
    但同期,一線城市僅推出土地516宗,合計土地規(guī)劃建筑面積為5318.7萬平方米,為最近6年來最低。平均樓面價為9075元/平方米,同比上漲了18.9%,創(chuàng)歷史新高。
 
    因近期住宅成交強勁,一線城市待售庫存接近最低水平。四座一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴張,推動就業(yè)、人口流入和薪酬增加,同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用,預計未來房價將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。
 
    相比之下,三四線城市因此前的過度開發(fā),如今庫存高企不下。中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為,一些三四線城市和部分二線城市庫存規(guī)模較大,是當前房地產市場面臨的一項重要問題。
 
    安信證券的報告指出,截至10月末,我國房地產行業(yè)的真實庫存約為98.3億平方米,其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業(yè)拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。
 
    從區(qū)域分布來看, 遼寧、山東、山西、內蒙古為“嚴重過剩”區(qū)域。其中,營口的供需比已達到338.1%,鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、云南、青海等地,則屬于“輕度過剩”。
 
    中原地產首席分析師張大偉表示,市場分化的趨勢還將持續(xù)。一線城市房價上漲動力仍然較足,三四線因為庫存絕對值過高,即使有信貸刺激,出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。
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