今年討論的最多的便是中國的房價了，一線城市樓市升溫迅速，價格也是漲了又漲，拍地又是“地王”頻出。
說到房價，上周，社科院發(fā)布了一年一度的中國住房發(fā)展報告，但是一經(jīng)發(fā)布就被解讀為，房價將會斷崖式下跌，社科院又“緊急”回應(yīng)，相關(guān)報道“以偏概全”，但是我們回顧也發(fā)現(xiàn)，這幾年，各界對于房地產(chǎn)的種種預(yù)測也是非常有趣。
預(yù)測房價 學(xué)者輸給開發(fā)商
近日社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2015-2016》指出，目前住房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，外部風(fēng)險積聚。一線城市房價畸高；三四線城市庫存高企。報告預(yù)測，2015年10月至2016年9月，中國房價可能“先升后降”。在經(jīng)歷較快上升，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能。正是這幾句話，被外界解讀為社科院看淡樓市。
我們發(fā)現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市場的走勢判斷，業(yè)內(nèi)也是明顯分為兩派，有趣的是，看空房地產(chǎn)的，很多是學(xué)者，對房價非常悲觀，建議趕緊賣房，而看多者很多都是房地產(chǎn)從業(yè)者，認(rèn)為再不買房就要再等幾十年。從近十年來的房價走勢看，高大上的經(jīng)濟學(xué)家明顯輸給房地產(chǎn)老板。
獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠已經(jīng)看空中國房地產(chǎn)近十年，近期依舊悲觀。他認(rèn)為房價會每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。目前應(yīng)該趕快出手賣掉，不應(yīng)再做發(fā)財?shù)膲?，現(xiàn)在把房子賣了，一輩子開心。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場、地方政府融資平臺，如果要人為制造這些市場的無風(fēng)險利率，肯定會后患無窮，當(dāng)前房地產(chǎn)市場只是回光返照。
一直被媒體緊盯的任志強，則是一直看多樓市，今年年中他就表示，只要經(jīng)濟是增長的，房地產(chǎn)肯定會持續(xù)增長，2015年的房價還將繼續(xù)上漲，若今年不買房，那就只好再等30年。
實際上，房價上漲，主要跟人口能否持續(xù)增加有關(guān)，以上海為例，2010年上海常住人口增加93萬，2011年增加44萬， 2012年增加33萬，2013年增加35萬，2014年增加11萬，每年保持凈流入，5年增長216萬人，而從2000年以來的數(shù)據(jù)計算，人口更是增加817萬人，增幅50.8%。顯然，人口的持續(xù)流入是房價不斷走高的根本因素。
對于房價的預(yù)測，學(xué)者理性有余實踐不足，而房產(chǎn)老板由于自身利益，一直喊多也在情理之中。中國地域廣闊，一二線和三四線城市差距非常大，貨幣寬松導(dǎo)致的投資需求，會造成了房價中短期的較大波動，但人口才是最根本的主導(dǎo)因素，人口流入，房價看跌，人口流入，房價看漲。
連夜排隊購房 上海又現(xiàn)日光盤
12月1日，數(shù)據(jù)顯示，11月全國100個城市新建住宅平均價格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴大0.16個百分點。同比方面，百城住宅均價較去年同期上漲2.93%，漲幅較上月擴大0.86個百分點這也是百城房價同比環(huán)比連續(xù)第四個月上漲。目前樓市到底是漲還是跌，長三角地區(qū)應(yīng)該說極具代表性，今天我們先到上周末上海新開的樓盤去看一下，令我們震驚的是，開盤當(dāng)天就幾乎賣完。
記者 彭予：我現(xiàn)在是在上海市普陀區(qū)和嘉定區(qū)交界處的一個售樓中心，今天是這個樓盤開盤的第一天，我們可以看到排隊人群已經(jīng)從大廳排到了外面我目測了一下大概有100多米。
記者趕到這個樓盤開盤現(xiàn)場時外面正下著大雨還夾雜著小雪，售樓中心的門口三名保安現(xiàn)場維持著秩序，一一確認(rèn)是否是內(nèi)場叫號的順序，這些不停著急往前擠的人群，很多是頭天上午就開始排隊，排了一天一夜在這里等待的。
上?？捶空撸簬е蛔舆^來的，昨天中午十二點鐘開始，站到現(xiàn)在，又冷又餓，就是為了搶一套這里的房子。
上海看房者：昨天是從早上八點鐘開始排隊排了一天一夜。
上海看房者：搶都搶不到房子，兩房的話基本都沒有了，就一個小時左右就已經(jīng)賣光了。
一些沒能進入內(nèi)場的看房者說他們今天上午聽到消息，急忙趕來，不過已經(jīng)沒有號，據(jù)了解此次開發(fā)商推出的項目主要是一房和二房，50年產(chǎn)權(quán)的商辦項目，而看房者之所以這么辛苦在帳篷里過夜排隊買房主要還是因為價格便宜。
上海看房者：周邊房價大概達到如果說是公寓的話，那也是達到一兩萬吧，住宅的話那更高了。
上?？捶空撸核f是有折扣嗎，我算下來八千五左右，所以就會覺得還蠻劃算的，因為我們是在浦東那邊住那邊均價是三萬幾了。
記者發(fā)現(xiàn)買房者當(dāng)中不乏一些投資客，有人一下就買了八套，這位阿姨一口氣就買了四套。
上?？捶空撸何屹I了好幾套了。投資也行，買一室戶的租一月租兩千好租吧，你現(xiàn)在存銀行，利息很低。
記者離開時已是下去1點半，售樓中心和樣板間依然已經(jīng)擠滿人，此時記者發(fā)現(xiàn)墻上粘貼的售出情況一覽表174套房只剩下9套房了，對于如此的銷售速度不少人提出質(zhì)疑。
上海購房者：剛開盤很多房型都沒了，只有一室戶的房子，人家都不相信，我們是不相信的。
上海購房者：我感覺這是炒作吧。
上海購房者：不會那么緊張的這是房子又不是買菜了。
一年成交頂三年 每平26萬刷新歷史記錄
在上海今年不光是普通住宅交易火爆，豪宅市場也是漲勢驚人。截至11月，上海單價超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和，可謂是2015豪宅市場的大年。
按照業(yè)內(nèi)對豪宅的定義，豪宅是指當(dāng)年商品住宅成交均價3倍以上，或套均總價6倍以上的房源，2006上海商品住宅的成交均價是每平方米9655元，當(dāng)時單價為28965元的房源就可以算得上豪宅了，那么2015年1-11月上海商品住宅的成交均價是每平方米31966元，按照推算現(xiàn)在單價需要達到95898元才能稱得上豪宅，這個數(shù)字是2006年的3.3倍，我身后的湯臣一品稱得上真正的頂級豪宅，目前的均價達到每平方米26萬元，就在上個月湯臣一品賣了二套房子，分別為1.50億元和1.61億元，總額達到3.1億元，據(jù)了解目前湯臣一品的租客大多是世界500強的高管，而買家也是一些知名企業(yè)家和影視明星。
在上海浦東陸家嘴濱江大道旁的湯臣一品，金色大氣的歐式大門前一名保安警惕地注意著過往的行人，不時有一些豪車進出，透過大門記者看門大院內(nèi)也停靠著不少豪車。就是這個樓盤不斷刷新上海豪宅單價的歷史記錄。在今年上海成交過億的14套豪宅中，湯臣一品占了3套，其中6月份成交的1套2.43億元豪宅創(chuàng)下了歷史總價最高紀(jì)錄。11月17、18日兩天，湯臣一品接連成交了2套億元豪宅，超過去年11月底綠城黃浦灣24.22萬元/平米的歷史最貴成交單價。
某信息集團研究中心高級研究員 楊科偉：今年上海的那些高端的住宅里面，賣的比較多的其實是一千到兩千萬之間的，占比大概是有82%左右的水平。其實真正很高端的那些，像湯臣這種級別的豪宅其實沒有多少，比如說五千萬以上這種，大概也就90幾套。
11月上海豪宅成交表現(xiàn)較好的項目還有徐匯衡山路板塊的嘉御庭以及黃浦濱江板塊的綠城黃浦灣，成交量均在10套以上。其中嘉御庭共成交了15套公寓房源，吸金3.16億元，成交均價為115560元/平方米，是頂級豪宅市場成交量與成交額的雙料冠軍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在限購限貸的背景下，目前購買豪宅的依然是上海本地戶籍為主，年齡在35歲到45歲之間。而豪宅成交量激增的背后一方面是今年政策面的持續(xù)寬松，釋放了前幾年累積的改善性需求，另一方面豪宅絕對價高，但漲勢仍低于普通住宅。而來自于股市的獲利盤也是推手之一。
某信息集團研究中心高級研究員 楊科偉：今年有很多的中小板跟創(chuàng)業(yè)板暴漲。其實在中小板和創(chuàng)業(yè)板里面，有很多是個人股東，很多人今年是套現(xiàn)。那么這種套現(xiàn)其實立即就形成一種購買力。
上海：列11月份一線城市漲幅之首
數(shù)據(jù)顯示11月一線城市樓市成交面積同比上漲5.48%，上海漲幅位居首位為22.14%。那么本輪樓市的上漲究竟是什么原因，上海未來的房價趨勢又會如何？
數(shù)據(jù)顯示：2015年11月，上海市商品房成交面積223.96萬平方米，與去年同期相比增加53.80%；成交均價為30056元/平方米，比去年同期水平上漲了22.84%。商品住宅成交面積為149.50萬平方米，比去年同期水增加43.80%；成交均價為34730元/平方米，比去年同期水平上漲了25.42%。比本年成交最高的十月份相差0.99%。
融創(chuàng)玉蘭公館營銷中心總經(jīng)理 艾青：以往的11月份我們一般都是銷售的話，沒法和10月份相比，但是今年我們感覺到，11月份，哪怕是最后一周，它的成交的面積都會在35萬平方，全月的話會有140萬平方。比去年的這個同比來說是增長了不少。
58安居客高級副總裁 葉兵：大于90平米以上，兩房甚至三房以上，這種改善性需求的釋放，對整個的市場價格拉伸，還是有一個非常大的作用 當(dāng)然這里面也包括豪宅，一些別墅這樣的交易。
對于本輪上海樓市的上漲，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是330的新政開始公布之后，降息、 降準(zhǔn)以及公積金二套房貸款等各種利好政策效應(yīng)的疊加釋放，再加上近期上海拍出純住宅用地新的總價和單價地王，也使得成交價格應(yīng)聲而漲。
融創(chuàng)玉蘭公館營銷中心總經(jīng)理 艾青：交易的這個稅費的從5年變到3年的營業(yè)稅也好，另外的話還有就是土地的現(xiàn)在土拍比較緊缺。
58安居客高級副總裁 葉兵：公積金的政策利好消息的釋放，對剛需的這種，整個的這種推進，有非常大的幫助作用，也包括了，比如說我們最近，在第二胎政策，
對于未來房價的走勢，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為北上廣深這些大城市依然會穩(wěn)中有升。
融創(chuàng)玉蘭公館營銷中心總經(jīng)理 艾青：對于一線城市，北上廣深的話，它人口一定是凈流入的。單從這個人口的結(jié)構(gòu)來看，三四線的城市，目前的庫存的壓力 相對來說時間換空間的這種時間會長一些。
58安居客高級副總裁 葉兵：上海這個城市的這種需求，我們在未來一段時間里面，會持續(xù)活躍。所以在整個價格上漲這塊的壓力，我們認(rèn)為還是穩(wěn)中有升的這么一個態(tài)勢。