2015年是中國樓市迅速復(fù)蘇的一年，也是庫存積壓非常嚴(yán)重的一年，又至年底，當(dāng)前，商品房待售存量面積處于歷史高位，去庫存已成當(dāng)務(wù)之急。但也要看到，庫存積壓非一日所致，去庫存也不能畢其功于一役。要更多引入市場手段，激發(fā)房地產(chǎn)市場的內(nèi)生動(dòng)力，才能有效、有序地推進(jìn)去庫存進(jìn)程。
“去庫存”已成當(dāng)前房地產(chǎn)市場熱詞。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，10月末，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。從全國范圍內(nèi)而言，當(dāng)前庫存量處于歷史高位。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，庫存高企是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的重要課題，在一二線城市廣泛存在，三四線城市尤其突出。如何正確認(rèn)識當(dāng)前庫存過高的現(xiàn)狀？如何有效、有序化解當(dāng)前住房存量？記者就此進(jìn)行了采訪。
多地“松綁”樓市政策
數(shù)據(jù)最有說服力。2013年9月，當(dāng)時(shí)的全國商品房待售面積還只是44636萬平方米。兩年過后，這一數(shù)據(jù)已迅速增至68632萬平方米，增幅達(dá)到了53%以上。房地產(chǎn)市場庫存高企，特別是在三四線城市表現(xiàn)突出，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增速回落，給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來了一定影響。
今年以來，多地紛紛出臺政策，取消對房地產(chǎn)的各種限制條件，給樓市“松綁”。近日，四川省宣布取消限購限價(jià)，90平方米以下住房所占比重限制同時(shí)取消；甘肅省出臺25條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體措施，包括取消商品房開發(fā)項(xiàng)目套型和面積限制、取消居民購買新房限定購買套數(shù)和取消異地購房限制。
此外，11月19日，山西省專門發(fā)布通知，取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度；取消對境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購買商品住房的限制。
有市場人士指出，解除此前政策上的種種限制，讓房地產(chǎn)處于更加寬松的市場環(huán)境中，從而加快住房交易，對于去庫存以及活躍市場都有積極意義。
不僅如此，去庫存問題也已引起了中央層面的重視。11月份召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議專門提出化解房地產(chǎn)庫存，不久前召開的國務(wù)院常務(wù)會議也強(qiáng)調(diào)，要加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房家電等消費(fèi)。
棚改貨幣化一舉兩得
一方面是三四線城市居高不下的樓市庫存，一方面卻是棚戶區(qū)改造后群眾巨大的住房需求。如何讓這兩者在市場的支配下，實(shí)現(xiàn)有效對接？專家表示，在棚改中實(shí)施貨幣化安置，讓棚戶區(qū)居民拿著拆遷后得到的補(bǔ)償款去市場上購買商品住房，對去庫存不失為一個(gè)有效手段。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，到2020年，還有約2000萬套的棚戶區(qū)需要改造。2015年，我國城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃新開工740萬套，其中各類棚改580萬套。截至今年10月，棚改新開工575萬套。也就是說，未來幾年，還有約1400萬套棚戶區(qū)需要改造。
實(shí)際上，在一些城市，通過貨幣化實(shí)現(xiàn)對棚戶區(qū)居民安置的占比已經(jīng)非常高。成都市房管局副局長李涌曾告訴記者，2014年成都市完成棚改項(xiàng)目投資121.6億元，貨幣化安置86.7億元，已占總投資比例的71%。
湖南長沙市城市房屋征收和補(bǔ)償管理辦公室副主任符美田說，2006年以來，長沙市棚戶區(qū)征遷住戶中選擇貨幣補(bǔ)償?shù)恼伎倲?shù)的77.45%。他認(rèn)為，一些安置房建設(shè)周期存在很大的不確定性，有的會導(dǎo)致安置過渡期延長，維穩(wěn)壓力大，后續(xù)費(fèi)用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、電、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)辦理、房屋質(zhì)量等后續(xù)問題也比較多。如果交給市場解決，市場中的商品房之間就可以形成競爭，安置群眾選擇口碑好、管理優(yōu)的商品房。
引市場之力消解存量
去庫存或許并不能立竿見影，而是一個(gè)較為長期的過程，需要打持久戰(zhàn)。
貨幣金融政策的走向與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切。從去年的“930新政”到今年“330新政”，正是今年以來房地產(chǎn)市場總體上略微回暖的重要原因之一。降低首套房首付、提高公積金使用效率等政策起到了減輕一部分人的購房壓力的作用，從2014年末至今的6次降息，也大大降低了購房者的房貸負(fù)擔(dān)。因此，圍繞穩(wěn)定住房消費(fèi)和去庫存，進(jìn)一步出臺財(cái)政、金融、稅費(fèi)等政策加大對房地產(chǎn)市場的支持力度將成為可能。
“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”對于房地產(chǎn)市場而言也是重要的政策信號。民生證券報(bào)告顯示，從長期政策看，戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的購房熱情，對庫存較大的三四線城市去化起到積極作用。
而隨著二孩政策的正式放開，市場對住房的需求預(yù)期將進(jìn)一步增強(qiáng)，改善性需求也會隨之增多。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這一政策或許也是緩解樓市庫存壓力的利好消息之一。