國家對于中國房地產(chǎn)的政策調(diào)控一直未斷過，良好的政策能夠刺激樓市，促進(jìn)其發(fā)展。
近日，13年來從未調(diào)整過的《住房公積金管理條例》迎來了實施后的第二次修訂。根據(jù)國務(wù)院法制辦公布的《條例》修訂送審稿，我國擬在保證住房公積金 提取和貸款的前提下，允許將住房公積金用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品。通過打通住房公 積金與資本市場之間的通道，一方面為沉睡的公積金找到了更多投資渠道，另一方面又能起到刺激樓市的作用，可謂一石二鳥。
13年首修投資擴(kuò)圍
具體來說，修訂送審稿將原條例中規(guī)定的繳存主體、提取范圍、投資渠道等方面都進(jìn)行了拓展。對于繳存主體，修訂送審稿改變了原條例規(guī)定的繳存主體有國家機(jī) 關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)等單位及其在職職工，增加了無雇工的個體工商戶、非全日制從業(yè)人員及其他靈活就業(yè)人員參與繳存的資格。
在提取條件方面，修訂送審稿還擬允許無房職工支付自住住房租金，職工支付自住住房物業(yè)費(fèi)，均可以提取公積金；發(fā)生上述支出及償還住房貸款本息時，還可同時提取配偶的公積金。據(jù)悉，目前已有部分地區(qū)開始實施類似的政策，降低提取門檻。
值得注意的是，除了上述涉及個人繳存、使用公積金的政策擬進(jìn)行調(diào)整外，本次修訂送審稿還對長期備受業(yè)內(nèi)詬病的公積金使用不充分問題采取了相應(yīng)對策，擬規(guī) 定住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，可以將住房公積金用于購買國債、大額存單；經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于 購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品，并且刪除老人住房公積金增值收益用于建設(shè)城市廉租住房補(bǔ)充 資金的規(guī)定。
收益提升有限
數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，留存在住房公積金中心的資金大 概在1萬億元左右。然而，公開資料顯示，此前，我國的住房公積金僅可以投資國債、銀行存款實現(xiàn)增值收益。中信建投首席債券分析師黃文濤向北京商報記者表 示，過去，住房公積金一直處于“沉睡”狀態(tài)，而這一次的改革，則將通過拓寬投資渠道，鼓勵運(yùn)用收益高一點(diǎn)的資產(chǎn)，提升住房公積金的整體收益水平。
不過，黃文濤也表示，改革后具體收益水平能提升多少，還需要看各個投資品種的投資比例。“從收益率來看，地方政府債比國債要高一點(diǎn)，而政策性金融債又比 地方政府債高一點(diǎn)，3個新增投資品種中，住房公積金個人住房貸款支持證券收益更高。估計剩下的1萬億元不可能全部用于金融工具，會有一個合理的組合比 例。” 中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部部長徐洪才稱。
恒豐銀行研究院執(zhí)行院長董希淼表示，之前公積金的投資渠道確實比較狹窄，住房公 積金的收益很低，流動性很差，現(xiàn)在拓寬投資渠道，也通過一些手段增加了流動性，有一定的針對性和意義，但這些新增品種收益比較穩(wěn)健，公積金整體收益的提升 空間比較有限。但在分析人士看來，即使如此，公積金投資渠道未來可能仍將以穩(wěn)健為原則。董希淼表示，因為住房公積金不太可能用于高風(fēng)險的投資。
側(cè)面刺激樓市
“《住房公積金管理條例》這個幾乎見證了我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展十多年的政策，在我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場日新月異的大背景下，修改之機(jī)已經(jīng)成熟。”亞太城市 研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存直言，本次條例的修訂，尤其是公積金投資范圍調(diào)整，不僅是為資本市場帶來一股新活力，同時對于房地產(chǎn)市場也會形成新一波的側(cè)面 刺激，可謂“一石二鳥”的改革。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這項政策修訂一定程度上有利于更充分地發(fā)揮公積金對地方房地產(chǎn)市場的 促進(jìn)作用。有業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報記者，雖然目前全國住房公積金池子中的結(jié)余較充裕，但部分地區(qū)，尤其是購房需求旺盛的重點(diǎn)城市，當(dāng)?shù)毓e金支出壓力已經(jīng) 非常大了，因此，這些城市的公積金貸款政策近幾年很難出現(xiàn)明顯放松。上述人士坦言，一線城市新房市場漸趨豪宅化，未來房價提升潛力較大，但公積金貸款額度 卻始終保持一定的水平，難以匹配當(dāng)?shù)氐姆績r，限制了大量潛在的購房需求無法釋放。“通過收益更高的方式確保公積金保值增值能在一定程度上緩解地方的支出瓶 頸，令公積金貸款買房更順暢，并進(jìn)一步促進(jìn)地方購房消費(fèi)。”
值得一提的是，除了拓寬投資渠道外，修訂送審稿還對住房公積金的融資渠道進(jìn) 行了拓展。新規(guī)提到住房公積金管理中心可申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券，或者通過貼息等方式進(jìn)行融資。“這項改革意義非常重大，這意味公積金中 心可以盤活更多的資金發(fā)放更多的貸款，同樣可以對房地產(chǎn)市場形成刺激。”黃文濤說道。