2015年的中國(guó)樓市還在不斷升溫，特別蘇州市場(chǎng)銷(xiāo)售額與日俱增，那么對(duì)于明年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，各大機(jī)構(gòu)們又有什么新的發(fā)現(xiàn)呢？
近日，著名研究機(jī)構(gòu)中金公司研究部率先發(fā)布了對(duì)2016年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告對(duì)主要城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量均進(jìn)行了預(yù)測(cè)。并認(rèn)為2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體較為平淡，分化的走勢(shì)還將繼續(xù)，改善型住房和存量房交易將成為市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主要對(duì)象。
不同城市之間的分化將加劇
雖然2016年新房市場(chǎng)整體很可能將不溫不火，但機(jī)構(gòu)對(duì)中期前景并不悲觀。根據(jù)估計(jì)，從現(xiàn)在到2020年銷(xiāo)售面積應(yīng)該會(huì)維持在每年10億平方米左右。五大都市區(qū)和高鐵沿線中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口流入，繼續(xù)有優(yōu)于其他城市的表現(xiàn)。篩選出20個(gè)城市，包括14個(gè)中心城市（北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門(mén)、鄭州、武漢和長(zhǎng)沙）和6個(gè)衛(wèi)星城市（東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊）。
2016年，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。報(bào)告中預(yù)計(jì)，到2015年底29個(gè)樣本城市的庫(kù)存去化后期平均將同比下降30％，而上面提到的九個(gè)城市的庫(kù)存去化周期將下降到10個(gè)月以下，顯示庫(kù)存水平將處于低位。加上2016年這九個(gè)城市的總可售資源大多將會(huì)減少（除深圳將增加4％以外），因此可以預(yù)估這些城市將供不應(yīng)求，最可能有突出表現(xiàn)。
在報(bào)告中，機(jī)構(gòu)不僅看好中國(guó)高鐵沿線的中心城市，也對(duì)其衛(wèi)星城市持相當(dāng)樂(lè)觀的態(tài)度。中國(guó)的高鐵網(wǎng)絡(luò)極大地縮短了城市之間的通行時(shí)間，因此位于高鐵干線交叉點(diǎn)的城市將有可能成為該地區(qū)的中心城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也將具備堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，有望表現(xiàn)得比其他城市更好。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。此外，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場(chǎng)更看好。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在珠三角地區(qū)，東莞和惠州是深圳的后院，而佛山與廣州幾乎連為一體。蘇州靠近上海，而廊坊和保定毗鄰北京。長(zhǎng)期來(lái)看，人口流入和中心城市溢出的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將為這些衛(wèi)星城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好的支持。因此機(jī)構(gòu)也看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。
一、二線城市預(yù)計(jì)銷(xiāo)量將持平
機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)將上漲10％，而銷(xiāo)量將持平，主要是有以下幾點(diǎn)原因：
1、樓市庫(kù)存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷(xiāo)售均價(jià)，同時(shí)限制銷(xiāo)量的增長(zhǎng)空間，一線和二線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)分別下降50％和25％至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來(lái)庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，從而支撐銷(xiāo)售均價(jià)向上，總可售資源的減少也將令銷(xiāo)量受限。
2、本輪貨幣政策寬松周期的力度前所未見(jiàn)（不到12個(gè)月的時(shí)間累計(jì)降息165個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率300個(gè)基點(diǎn)）。報(bào)告中預(yù)計(jì)，未來(lái)貨幣政策還將進(jìn)一步放松，從而支持一二線城市的銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。
3、2013年以來(lái)，一二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。報(bào)告中預(yù)計(jì)，新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷(xiāo)售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。
改善型住房需求份額持續(xù)增加
2016年，一二線城市的改善型住房需求有望占主導(dǎo)地位。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較?。ㄆ骄娣e80平米，三居或以上的戶型占比不到40%），加上二孩政策的全面放開(kāi)，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2016年一二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有商業(yè)化，這些住房的居住者很有可能還從未購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，因此將有更強(qiáng)的動(dòng)力去改善居住條件。此外，已擁有一套住房的改善型購(gòu)房者的住房負(fù)擔(dān)能力要比首次購(gòu)房者高得多。
其次，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢(shì)。結(jié)婚首次購(gòu)房的人數(shù)正在小幅下降。首次購(gòu)房者的一大群體是正要或剛剛結(jié)婚的年輕夫婦。隨著新婚夫婦數(shù)量增速持續(xù)放緩，結(jié)婚購(gòu)房的高峰期將會(huì)過(guò)去。
報(bào)告中指出，房地產(chǎn)的白銀時(shí)代將持續(xù)到2020年。最近十年新建住房占比是住房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。在一個(gè)快速發(fā)展的市場(chǎng)，較新住房的占比通常達(dá)到40％-50％，之后逐漸下降。因此機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，最近十年新建住房占比將從2010年底的43％下降至2020年底的29％。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但目前正處于需求穩(wěn)定的白銀時(shí)代。