備受關注的房地產稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。事實上，與“房地產稅”一字之差的“房產稅”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進房地產領域稅收改革深化的情況下，房地產稅立法將走向何方？對百姓和政府的“錢袋子”產生哪些改變？
滬渝試點對房價和財政影響不大
2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產稅。
上海房產稅試點，主要針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%；重慶房產稅試點主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率0.5%－1.2%之間。
從試點執(zhí)行情況看，兩地房產稅試點大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產稅試點中的內容雖然只是未來“房地產稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來房地產領域整體稅收改革也具有參考價值：
——對房價影響不大。根據中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據顯示，此后3年多，房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。
——對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。根據《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。
——涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產稅試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條稅收減免政策，這就使房產稅試點沒有產生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產稅征收標準，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式后來被一些業(yè)內人士戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。
未來稅收難點在哪里？
出臺綜合性的房地產稅是未來的大勢所趨，但從此前房產稅試點探索和現(xiàn)實情況來看難點多多。
難點一：作為房地產稅開征基礎的不動產登記何時完善？
記者了解到，國土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺。這被業(yè)內看做是加快推進不動產登記制度乃至房地產稅立法的重要前提。
盡管如此，業(yè)內人士認為從現(xiàn)實操作層面來說，不動產登記仍需加速。記者在多地采訪得知，推動不動產統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協(xié)調配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。
難點二：如何確定房地產稅征收范圍和稅率，防范稅收“擦邊球”？
業(yè)內人士普遍認為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時，是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。
經濟學家賈康建議，中國的房地產稅應在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示，房地產稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅，對中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時，征稅范圍的難點還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產稅，有人在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價遠超房產稅繳納下限的大面積產權房分成“住房”和“車庫”兩個產權進行捆綁銷售。
難點三：征稅房產的房價如何評估確定？
按照此前上海房產稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，目前暫按應稅住房市場交易價格的70%計算評估價格，再按照稅率計算繳納。
但從現(xiàn)實情況看，房產評估價格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京多個房地產中介公司發(fā)現(xiàn)，長期以來，出于避稅的考慮，部分二手房交易的實際交易價格和官方系統(tǒng)登記價格差距較大，比如可以將實際每平米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。
有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據，如何真正反映房地產市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。
一字之差意味著什么？
從2011年上海與重慶試點房產稅，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產稅”的提法轉變?yōu)?ldquo;加快房地產稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產領域的稅收改革上升為房地產稅體系建設。
在這種情況下，房地產領域的稅收改革對百姓和政府會產生哪些影響？
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前，與房地產有關的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費，就有契稅、房屋所有權證印花稅、房屋登記費、產權代辦費、分戶發(fā)放圖表費等多項。
中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關稅費集中在開發(fā)流轉環(huán)節(jié)，且以間接稅為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉嫁。
對此中原地產首席分析師張大偉認為，如果新增稅項同時不改變供需結構的話，最后結果依然是加稅。
但賈康認為，“房地產稅”既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產行業(yè)鏈條的稅費簡并，其最終的大方向可能是結構性減稅，老百姓的稅負有可能是降低的。
另一方面，征收房地產稅對于政府財政“錢袋子”的影響也將成為政策考量焦點。
易居房地產研究院的一份報告顯示，僅今年7月，國內十大城市的土地出讓金收入就達約600億元。雖然目前大城市土地財政日子似乎過得不錯，但同策咨詢研究院研究結果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達到1.1套，屆時，大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財政過日子。
在這種情況下，專家表示，雖然房地產稅大方向是稅收結構有可能出現(xiàn)或增或減的調整，但是隨著征收覆蓋面加大，房地產稅有可能對地方政府形成多重影響。
首先，比重將越來越大。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，房地產稅的重要定位之一就是土地財政的替代者。從房產稅試點看，顯然僅對新增交易收稅難以起到補貼財政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。
其次是收入穩(wěn)定。一段時間以來，地方政府對土地財政過于依賴，樓市一旦有大幅波動，地方經濟也會受到影響。專家認為，房地產稅一旦開征，將成為地方政府穩(wěn)定的稅收來源。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節(jié)財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。