今年以來(lái)，樓市政策大招不斷，3月30日,樓市新政出臺(tái),二套房貸最低首付比例降至四成。同一天,財(cái)政部發(fā)布通知,明確兩年普通住房售出免征營(yíng)業(yè)稅。與此同時(shí)，兩次降息、兩次降準(zhǔn)，各地繼續(xù)響應(yīng)中央落實(shí)公積金新政，加之貨幣政策進(jìn)一步放寬的預(yù)期影響，回暖已成為樓市的主旋律。
政策穩(wěn)字當(dāng)頭
每年政府工作報(bào)告一直是各行各業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的指示性文件，對(duì)于受政策影響明顯的房地產(chǎn)行業(yè)而言，全國(guó)兩會(huì)期間是不會(huì)有具體政策出臺(tái)的，但全國(guó)兩會(huì)中會(huì)將全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向確定下來(lái)，特別是政府工作報(bào)告。今年的政府工作報(bào)告提出分類(lèi)指導(dǎo)、因地制宜、穩(wěn)定住房消費(fèi)等關(guān)鍵詞。
今年的政府工作報(bào)告提出分類(lèi)指導(dǎo)，因地制宜，穩(wěn)定住房消費(fèi)等關(guān)鍵詞。業(yè)內(nèi)人士表示，再提穩(wěn)定住房需求，后續(xù)的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點(diǎn)，樓市也將進(jìn)一步回暖。
今年的政府工作報(bào)告與往年相比提出了“穩(wěn)”，而支持自住性房時(shí)隔5年再次提出，可謂熱度不減，支持自住性房在2009年，2010年也有所提到。今年的政府工作報(bào)告延續(xù)了去年提出的“房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”，這個(gè)關(guān)鍵詞是提出頻率最多的關(guān)鍵詞，從2007年提出以來(lái)，連續(xù)4年提出，并在2012年、2014年都有所提及。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，2015年政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)的表述方式用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，再提穩(wěn)定住房需求，后續(xù)的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點(diǎn)，樓市也將進(jìn)一步回暖。
值得注意的是，2009年兩會(huì)提出“支持自主房購(gòu)買(mǎi)”后，樓市一改2008年低迷之勢(shì)，2009年兩會(huì)后，房?jī)r(jià)開(kāi)始走上一發(fā)不可收拾的暴漲之路。5年后，同樣在樓市低迷背景之下，經(jīng)濟(jì)增速受影響，樓市是否會(huì)再度迎來(lái)暖春？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于剛需、改善人群來(lái)說(shuō)，今年是一個(gè)較好購(gòu)房時(shí)機(jī)，特別是一線城市，房?jī)r(jià)企穩(wěn)可期。
救市力度超預(yù)期
3月30日下午4點(diǎn)58分，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布通知之前，誰(shuí)也沒(méi)想到政府會(huì)有如此大的力度刺激樓市，更沒(méi)有想到的是僅僅10分鐘后，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱(chēng)從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。
都知道今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)放松，但這個(gè)力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，這無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。當(dāng)晚，不僅中介機(jī)構(gòu)延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管們也點(diǎn)燈夜戰(zhàn)，積極應(yīng)對(duì)。
除了直接的房地產(chǎn)政策，貨幣政策走向也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。2月28日，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)。這一降息恰恰發(fā)生在兩會(huì)前夕，預(yù)示著相對(duì)寬松和溫和的貨幣政策環(huán)境的持續(xù)來(lái)臨。5月10日，央行年內(nèi)再度宣布降息，決定自5月11日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。
在央行降息、降準(zhǔn)，降二套房首付的同時(shí)，地方政府的刺激樓市政策同樣接連出臺(tái)，5月以來(lái)，包括大連、江門(mén)等地方政府出臺(tái)支持居民自住和改善性住房的政策。更多地區(qū)則是從局部入手作出政策調(diào)整，其中公積金貸款放松以及財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段。
政策仍有放松空間
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，降息直接降低按揭成本，有利于減輕其按揭償貸壓力，刺激購(gòu)房人置業(yè)欲望，同時(shí)也將使得開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)的融資成本和償貸壓力有所降低，使開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售策略上獲得一定的靈活操作空間。2015年，房地產(chǎn)政策延續(xù)央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率之后，11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，這些地方5年期以上(含5年)貸款利率由現(xiàn)行4%下調(diào)至3.75%，為歷史最低。
張大偉分析認(rèn)為：各地都在最近開(kāi)始調(diào)整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場(chǎng)看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的6.8折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。
此外，按照目前的基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款購(gòu)房利率為5.65%，住房公積金貸款利率為3.75%，從最近的20次房貸利率變化看，已經(jīng)雙雙跌破2009年歷史最寬松時(shí)期執(zhí)行的5.94%與3.87%。數(shù)據(jù)顯示，自2007年7月份以來(lái)，住房公積金貸款利率曾高達(dá)5.22%，而商業(yè)貸款利率曾高達(dá)7.83%。
4月以來(lái)，在3·30樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時(shí)，受庫(kù)存高企、市場(chǎng)低迷影響，三、四線城市成交難現(xiàn)起色，樓市不對(duì)稱(chēng)回暖明顯。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，今年樓市將繼續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線中部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。