在品牌與設(shè)計橫行的天下,面包的價格越來越脫離原材料面粉的價格。房子亦是,建安成本在房價中微不足道,反而是土地的價格占比越來越大。
這也是地產(chǎn)商和輿論指責現(xiàn)行的土地招拍掛制度的現(xiàn)實依據(jù)。那么,地價究竟如何呢?地價在房價中占比又是幾何呢?
房價與地價:一筆復(fù)雜的賬
筆者在專著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中,曾梳理了從2008年12月～2014年3月重點城市平均地價走勢。
受金融危機影響,2009年上半年的地價甚至略低于2008年,但此后一直到2011年6月,地價一直處于上升態(tài)勢,重點城市平均地價從3500元/平方米漲到4500元/平方米,尤其2009年四季度上升得很迅猛。
而2011年年中直至2012年底,地價處于徘徊階段,重點城市平均地價維持在4500元/平方米,這和房地產(chǎn)市場的走勢較為一致,但從2013年3月后,地價追隨房地產(chǎn)市場,再度進入上升態(tài)勢,截至2014年3月末,重點城市平均地價在5139元/平方米。
但這是一筆比較復(fù)雜的賬,一是地價與房價數(shù)據(jù)的不匹配,筆者能查到2008年底以來重點城市的平均地價,但房價統(tǒng)計可沒有對應(yīng)的口徑;二是地價的跳躍性,房價基本一直在上漲,但地價受土地供應(yīng)、季節(jié)等因素影響呈現(xiàn)跳躍性;三是地產(chǎn)商這些年有意捂盤,緩慢開發(fā),地價在房價中的占比也就自然容易失真。
所以最好的方法,只能是抽樣調(diào)查,從樓盤入手。
地價占房價比的一樁公案
關(guān)于地價占房價比,數(shù)年前可謂有一樁公案。
2009年的“兩會”上,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會公布了全國9城市2008年“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的調(diào)查,數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)項目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高,達到58.2%。
現(xiàn)在回頭去看,這個調(diào)查值得玩味,一是發(fā)布方是地產(chǎn)商的協(xié)會組織;二是2008年房價處在這7年中的低位,自然抬高了占比;三是這個58.2%是土地成本在直接成本中的比例,不是占房價的比例。
盡管如此,作為土地的供應(yīng)方,國土資源部還是有些坐不住了。2009年6月底,國土部首次正面回應(yīng)“地價推高房價”的爭論,當時國土資源部副部長鹿心社在國新辦的新聞發(fā)布會上表示,全國地價約占房價23%。
但爭論并未平息,于是同年7月,國土資源部將全國620個樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布。
在這620個樓盤案例中,地價占房價比例平均為23.2%,最低比例為5.3%,最高為58.6%;78%的樓盤地價占房價比在30%以下;地價占房價比在15%～30%之間的樓盤有356個;北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%。
另外,2010年中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測分析組發(fā)布報告,稱2009年我國城市房價、地價持續(xù)上漲,房價增長率大幅超過地價增長率,全國重點監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值為31.29%,基本處于正常市場區(qū)間內(nèi)。
房價公式
當然不同的樓盤,房價中的成本構(gòu)成自然有差異,這得取決于市場行情、開發(fā)商的競價。
這幾年情形又怎么樣呢?某上市銀行審計部人士告訴筆者,在其所審計的上海幾個房地產(chǎn)項目中,土地成本低的只有20%,高的也有超過40%,正常的則在30%多。
雖然土地成本在房價中并不顯著,但地價推動房價一點也不含糊。華中師范大學(xué)袁平等人測算,地價上漲1%,導(dǎo)致房屋價格上升0.21%。
而根據(jù)重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林的研究,房價慣性、地價、供需關(guān)系是影響房價的主要因素,其中房價自身的貢獻度最大,達到70%;其次是銷竣比對房價的影響,再其次是地價,兩者加起來對房價波動的貢獻達到近30%,但地價的貢獻不足10%。注意,這里的“貢獻”并不是地價占房價比。
上述研究,僅供參考,基于上述數(shù)據(jù),大概能得出這么一個房價公式,房價=土地成本(30%)+開發(fā)費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。這個公式一般是比較有說服力的,當然特殊案例也免不了。
其中,開發(fā)費用是指三大費用,包括管理費用、財務(wù)費用、運營費用(也叫營銷費用),管理費用一般不超過房價的3%,三項費用一般不會超過房價的10%。但近些年地產(chǎn)商融資緊張,一些項目借道房地產(chǎn)信托,融資成本自然水漲船高。
上述公式中,利潤占25%,其實只能是一個大概的估算。這和地產(chǎn)商的策略也有關(guān)系,筆者手頭掌握的華南某大型地產(chǎn)商內(nèi)部數(shù)據(jù)資料顯示,該地產(chǎn)商的絕大部分項目利潤率在15%左右。
該份資料還顯示,有些樓盤可能是暴利,譬如在三四線城市,土地成本只有幾百元/平方米,而房價至少三四千元/平方米,利潤翻倍都是有可能的。但也有些項目,可能利潤率低到我們都難以相信,在5%以下,甚至只有0.46%,而2014年起諸如佛山雅居樂這樣的地產(chǎn)商完全是在甩賣樓盤,利潤率完全是負的。
此外,不同的項目利潤有很大差異的。一般而言,樓盤的定案價只是提供一個成本收益核算上的參考,實際銷售價是隨行就市的,因而利潤也就起伏很大。
南京一家中型房地產(chǎn)公司的投資部負責人曾告訴筆者,市場熱的時候,實際售價高出定案價2000元/平方米都有可能,但市場冷的時候,實際售價比定案價低上千元也是有可能的。
回到房價公式,在房價中,政府拿走的是土地、稅收、“建安成本”中的政府規(guī)劃費,地產(chǎn)商拿走利潤,但也可以借助融資提高自有資金的回報率。所以,本質(zhì)上地產(chǎn)商和地方政府屬于利益共同體。