息、降準(zhǔn)、降首付，一系列的利好政策催熱了改善型購(gòu)房需求，換房一族越來(lái)越多。然而，“賣一買一”的換房族中容易面臨缺首付資金、買賣之間有“時(shí)間差”等問(wèn)題。如何解決這些棘手的問(wèn)題呢？
1、買、賣同步最為便利
如果能夠讓賣舊房和買新房這兩個(gè)過(guò)程同步進(jìn)行，是平穩(wěn)安全度過(guò)過(guò)渡期的最佳選擇。
好處：最大可能地縮短升級(jí)住房的過(guò)渡期，一氣呵成，換房戰(zhàn)線短。
弊端：做到雙方步調(diào)一致，難度實(shí)在不小。有時(shí)需要對(duì)賣出舊房的價(jià)格作出妥協(xié)，有時(shí)需要對(duì)買進(jìn)新房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
攻略：
1、先做好新房的選擇和購(gòu)買前工作，比如看房、議價(jià)等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動(dòng)新房購(gòu)買程序。
2、出售舊房時(shí)不要漫天要價(jià)，而是要根據(jù)市場(chǎng)行情合理定價(jià)。
3、購(gòu)房還價(jià)時(shí)，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會(huì)增加。
4、盡量與大型的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。因?yàn)榇笮偷姆慨a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人綜合素質(zhì)較高，同時(shí)擁有大量真實(shí)的信息，能夠提供較為完善的服務(wù)，這也會(huì)為買、賣同步提供一定保障。
2、先賣后買講究技巧
一部分升級(jí)住房的人群會(huì)選擇先賣掉自己舊房，然后精心挑選新房，直到自己滿意為止。因?yàn)橘u掉舊房的收入可以作為購(gòu)房款，購(gòu)房者能更加從容地選擇自己滿意的新房，說(shuō)不定還能淘到更加實(shí)惠的住房。
好處：
1、資金充裕、選房更有底氣。
2、享受首套房的首付和貸款利率優(yōu)惠，換房成本較低。
弊端：
1、如何解決賣房后的居住問(wèn)題，渡過(guò)賣與買之間的“時(shí)間差”成為難題。
2、好房子不等人，容易錯(cuò)失好房源。
攻略：
1、適當(dāng)延長(zhǎng)賣房的交易周期，以及利用向買家“返租”來(lái)解決居住難題。
2、可以考慮將舊房賣給投資者，這類人群購(gòu)房之后不會(huì)要求馬上入住，因此換房一族可以回租，繼續(xù)住下去，直到自己買好新房。這種方式還可以節(jié)省搬遷成本。不過(guò)要合理控制租房時(shí)間，時(shí)間的增加，則意味著付出的租金也會(huì)相應(yīng)增加。
3、如果沒(méi)有碰到投資客，升級(jí)住房人群可以到自己心儀的區(qū)域內(nèi)租房。這樣做的好處一是可以更好地考察當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情，再者就是在買好房之后，也可便于裝修管理。
3、先買后賣留意資金成本
對(duì)于那些暫時(shí)不想出售舊房，但新房首付能力不夠的人群，可以選擇通過(guò)別的途徑融資，獲得一筆短期貸款來(lái)支付新房首付。這種方式可以讓升級(jí)住房人群選擇在最佳時(shí)間售出自己的房產(chǎn)，獲得最大收益，這對(duì)購(gòu)房者的專業(yè)素養(yǎng)有很高的要求。
好處：實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接居住，不用租房過(guò)渡；不會(huì)錯(cuò)失心儀房源。
弊端：
1、首付問(wèn)題：由于老房子還沒(méi)有賣出，手頭缺少周轉(zhuǎn)的資金，換新房首付款的來(lái)源是最棘手的難題，需要通過(guò)各種渠道籌措資金。
2、對(duì)于想付清全款的換房族來(lái)說(shuō)，萬(wàn)一碰到“新房到手而舊房卻出不了手”，剩余的房款無(wú)法準(zhǔn)時(shí)付清，容易造成糾紛。
3、對(duì)于想貸款的換房族來(lái)說(shuō)，新購(gòu)買的新房屬于二套房，首付提高，也無(wú)法享受首套房?jī)?yōu)惠貸款利率，換房成本提高。為您算一筆賬，如果您買房時(shí)需要向商業(yè)銀行貸款300萬(wàn)，利率為基準(zhǔn)利率的1.1%倍，也就是6.215%，貸款30年按照等額本息還款法計(jì)算總共需要還利息362.5萬(wàn)，而如果之前的房子已經(jīng)賣出，按照首套房可以有85折利率優(yōu)惠的話，同樣的情況需要還款266.8萬(wàn)，之間相差95.7萬(wàn)。
攻略：
1、在現(xiàn)實(shí)的交易過(guò)程中，“融資”手段五花八門，比如在相關(guān)金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)的幫助下進(jìn)行融資，依靠父母、親戚朋友的資助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原來(lái)老房子進(jìn)行抵押，獲得短期貸款解決資金周轉(zhuǎn)需求，也是一個(gè)不錯(cuò)的方法。
2、買新房時(shí)在購(gòu)房合同上留有回旋余地，例如“將現(xiàn)有住房順利售出后買房合同才生效”，或者“在某些不利條件下買房合同自動(dòng)解除，而不用承擔(dān)違約責(zé)任”等。不過(guò)現(xiàn)實(shí)中賣家可能很難同意這些招數(shù)。
4、建議：“先買還是先賣”要看自身情況，遵循市場(chǎng)規(guī)律。不管是先賣還是先買，在換房過(guò)程中，一定要把握三點(diǎn)：交易的安全性、量力而行的出發(fā)點(diǎn)、用足當(dāng)前的優(yōu)惠政策。