樓市終于在一系列貨幣政策的輪番刺激下出現(xiàn)回暖。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的前4月銷售數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售面積及金額雖然同比仍在下降，但降幅已較前3月收窄。
不過，需要注意的是，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下滑至6%，新開工面積仍然大幅負(fù)增長，前4月房企土地購置面積降幅也在繼續(xù)擴大。
這一切說明，樓市并未真正回暖。
盡管今年央行已經(jīng)兩度降準(zhǔn)降息，但“如果庫存出清能夠持續(xù)的話，房地產(chǎn)周期帶動的投資反彈最早也要在3季度末才會出現(xiàn)，中國經(jīng)濟2、3季度破7概率很大。”招商銀行總行高級分析師劉東亮對中國房地產(chǎn)報記者分析表示。
劉東亮預(yù)計，6月份很可能迎來又一次降準(zhǔn)，之后視乎經(jīng)濟形勢而定，年內(nèi)仍有0.75個百分點降息空間和1個百分點的降準(zhǔn)空間。
“貨幣政策寬松還是收緊對樓市刺激作用很大。年內(nèi)降息降準(zhǔn)、降首付比例仍有很大空間。首套房首付比例可以降至20%，二套房首付比例40%還須進一步落實，若都能降至20%將刺激很大部分需求入市。”全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。
多數(shù)城市并未回暖
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～4月份，商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1～3月份收窄4.4個百分點；商品房銷售額17739億元，同比下降3.1%，降幅比1～3月份收窄6.2個百分點，其中，住宅銷售額下降2.2%，辦公樓銷售額下降13.3%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，北上廣深4個一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，已經(jīng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。在央行降息、“3·30”新政等貨幣政策刺激下，這些城市接下來幾個月成交量還會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺。而對于供地量偏大與庫存量偏大（庫存去化周期在15個月以上的城市）的二線城市、大部分三四線城市，也將加速去庫存，去化周期將進一步縮短。
不過，其他房地產(chǎn)數(shù)據(jù)卻并未轉(zhuǎn)好。
今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)回落，前4月投資增速更是降至6%，比前3月回落2.5個百分點；房屋新開工面積繼續(xù)同比大降17.3%；房企土地購置面積同比下降32.7%，降幅比前3月擴大0.3個百分點；土地成交價款下降29.1%，降幅擴大1.3個百分點；房企到位資金同比下降2.5%。
“總體上房地產(chǎn)下行態(tài)勢在減緩，但分化趨勢仍很嚴(yán)重。除一線城市和部分二線城市有所復(fù)蘇，大多數(shù)城市還談不上回暖，只能說是在見底。”顧云昌指出。
而個人按揭貸款已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，前4月個人按揭貸款4327億元，增長2.1%，顯示出地產(chǎn)新政在銷售端已經(jīng)產(chǎn)生積極作用。
但“銷售端的改善傳導(dǎo)到投資端仍需耐心等待，房地產(chǎn)投資下滑勢頭預(yù)計仍將繼續(xù)，中國經(jīng)濟2、3季度破7概率很大。”劉東亮認(rèn)為。
降準(zhǔn)降息空間很大
今年以來，央行已經(jīng)大尺度實施了兩次降準(zhǔn)降息，但廣義貨幣供給（m2）增速仍在下滑。4月m2同比增速為10.1%，較上月和去年同期分別下降1.5和3.1個百分點，創(chuàng)歷史新低，說明實體經(jīng)濟活力進一步下滑。
4月信貸數(shù)據(jù)亦出現(xiàn)回落，其中居民戶中長期貸款較3月減少，似乎顯示房地產(chǎn)新政在4月對樓市的刺激作用有限，也可能是辦理貸款環(huán)節(jié)較長，許多個貸尚未落地。但企業(yè)戶中長期貸款僅有2776億元，大幅回落到去年下半年較為低迷的狀態(tài)，表明企業(yè)投資動力不足的問題沒有改觀。
“偏弱的融資將加劇實體經(jīng)濟下行壓力，進一步寬松不可避免，持續(xù)的降準(zhǔn)降息會按節(jié)奏推出，特別是降息能減少開發(fā)貸和按揭貸成本，對樓市刺激作用很明顯。”劉東亮表示。
而5月9日公布的最新cpi數(shù)據(jù)（4月我國cpi環(huán)比下降0.2%，同比上漲1.5%，同比漲幅雖然略有擴大，但是已經(jīng)連續(xù)8個月處于2%的溫和水平以下）無疑為后續(xù)貨幣政策的施展預(yù)留了空間。
“美國樓市出現(xiàn)問題后，曾經(jīng)連續(xù)17次降息，貸款利率從 5.25%降至1%，我們降息才3次，而且，我國存款準(zhǔn)備金率高達18%，即使降一半還有9%，降息降準(zhǔn)仍有很大空間。”顧云昌分析表示。
此外，首付款也還有下降空間。“現(xiàn)在我們的首付款比例是30%～40%，而世界大國首付比例都在20%以內(nèi)，美國平均首付比例不到10%， 相當(dāng)多的人通過美國政府擔(dān)保后貸款首付只有5%。我國的首套房首付比例可以降到20%，二套房首付比例40%還需要進一步落地，假如都能降到20%，對樓市推動作用會很大。”顧云昌指出。