“本質(zhì)上這只是一輪商業(yè)談判的結(jié)果，不管談判雙方處于什么角色、出于什么訴求，總算是個(gè)各取所需的結(jié)果，沒(méi)必要大書(shū)特書(shū)。”5月5日晚間，上海融綠董事長(zhǎng)王虹斌在個(gè)人社交媒體上罕見(jiàn)發(fā)聲，表達(dá)了對(duì)融綠歸屬一事的態(tài)度。
3年前，王虹斌和同事錢(qián)曉華被派駐到融創(chuàng)和綠城成立的合營(yíng)公司融綠擔(dān)任董事，王虹斌同時(shí)兼任董事長(zhǎng)。與王虹斌一同到來(lái)的，還有315名原屬于綠城的員工。他們和融創(chuàng)的56名員工一起，構(gòu)成了融綠最初的團(tuán)隊(duì)。
3年后，這個(gè)發(fā)展壯大至千人的團(tuán)隊(duì)，迎來(lái)了新的命運(yùn)。經(jīng)過(guò)4個(gè)月的拉鋸，綠城出售了自己在融綠平臺(tái)的50%股份，融綠3年合作，以理性收?qǐng)觥?/p>
沒(méi)有人否認(rèn)，這是個(gè)雙方都能接受的生意結(jié)局。綠城董秘馮征對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，這是個(gè)雙贏的局面。
切割背后：4個(gè)月拉鋸
孫宏斌對(duì)融綠平臺(tái)勢(shì)在必得。在融創(chuàng)的2015年規(guī)劃中，收購(gòu)融綠，被列為最重要的兩件事之一。
融創(chuàng)的本意是要吃下融綠平臺(tái)所有項(xiàng)目，2014年12月31日的公告內(nèi)容便是如此。但隨后，雙方在“是否必須經(jīng)過(guò)綠城股東會(huì)同意”的問(wèn)題上產(chǎn)生爭(zhēng)議。
九龍倉(cāng)在其中所扮演的角色不容忽視。1月底，有消息稱(chēng)九龍倉(cāng)叫價(jià)70億爭(zhēng)搶融綠。九龍倉(cāng)副主席周安橋2月初在上海曾公開(kāi)表示，歷來(lái)不主張賣(mài)融綠。
“九龍倉(cāng)心里肯定不太舒服，認(rèn)為值兩塊錢(qián)，你一塊五給我賣(mài)了。而且，也不想失去上海的陣地。但融創(chuàng)不松口，九龍倉(cāng)買(mǎi)不了，所以要坐下來(lái)談，重新分配。”一位接近九龍倉(cāng)董事會(huì)的匿名人士分析說(shuō)。
九龍倉(cāng)的態(tài)度，直接導(dǎo)致融創(chuàng)和綠城必須更改原先的收購(gòu)方案。
1月份公告大戰(zhàn)后，融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德和綠城房產(chǎn)董事曹舟南，帶著各自的談判團(tuán)隊(duì)，展開(kāi)數(shù)輪會(huì)談。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，盡管九龍倉(cāng)并未全程參與會(huì)談，但周安橋和曹汪二人曾就交易有過(guò)一次會(huì)晤。而“宋（衛(wèi)平）總沒(méi)有直接參與，但參與到對(duì)交易項(xiàng)目的把控。”要求匿名的綠城高層人士說(shuō)。
雙方的談判內(nèi)容主要集中在項(xiàng)目分配。一位接近談判團(tuán)隊(duì)的高層透露，僵持不下之際，雙方曾商討過(guò)新的分配方案：綠城拿走9個(gè)老項(xiàng)目，剩下的8個(gè)新拿的項(xiàng)目，全部歸融創(chuàng)。
這里提及的9個(gè)老項(xiàng)目，恰恰是2012年6月雙方成立融綠平臺(tái)時(shí)，綠城拿出的9個(gè)項(xiàng)目——上海的黃浦灣、上海玫瑰園和玉蘭花園3個(gè)項(xiàng)目，蘇州2個(gè)，無(wú)錫2個(gè)，常州1個(gè)，天津1個(gè)。
這個(gè)方案招致綠城方的強(qiáng)烈反對(duì)，原因很簡(jiǎn)單：合作之初，能看到盈利空間的只有兩個(gè)項(xiàng)目——黃浦灣和上海玫瑰園（目前僅剩下一兩套房源），其余大部分都是難啃的“硬骨頭”。
蘇州、無(wú)錫和常州項(xiàng)目尤甚，普遍高成本，有數(shù)個(gè)地王，其中蘇州御園樓板價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，戶(hù)型大，絕大部分房源戶(hù)型超過(guò)200平方米。
融綠平臺(tái)的第一年，迅速去化成為緊要任務(wù)。融綠團(tuán)隊(duì)的高效率運(yùn)營(yíng)帶來(lái)驚人的變化，如蘇州桃花源項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)增加數(shù)億元利潤(rùn)。但前述接近融創(chuàng)的高層人士表示，蘇南市場(chǎng)這幾年大形勢(shì)不佳，目前蘇州、無(wú)錫和常州項(xiàng)目虧損約20億元。
如果綠城拿回這9個(gè)項(xiàng)目，意味著僅剩下黃浦灣這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)還需要承擔(dān)數(shù)十億的虧損包袱。
談判繼續(xù)進(jìn)行，綠城希望只拿走融綠中的黃浦灣。它有被爭(zhēng)搶的理由：2014年，黃浦灣貢獻(xiàn)了20億元的銷(xiāo)售額，占到融綠上海住宅銷(xiāo)售總收入的11.4%。目前黃浦灣的可售貨值約為150億。更重要的是，黃浦灣位于上海絕佳地段，誰(shuí)都不想失去這一戰(zhàn)略位置。
“綠城對(duì)黃浦灣非?？粗?，一定要拿下。交易后期，融創(chuàng)也比較理解。”接近談判的綠城高層說(shuō)，3月份，這次公告的交易框架初步商定好。
但一直到4月下旬，融創(chuàng)在上海專(zhuān)門(mén)舉辦了黃浦灣1號(hào)媒體見(jiàn)面會(huì)，隨后幾日的新品發(fā)布會(huì)上，黃浦灣同樣是其中之一。
盡管如此，融創(chuàng)最終選擇讓步。這也和黃浦灣的股東糾紛有關(guān)，小股東李林華堅(jiān)決不同意綠城將項(xiàng)目股份出售給融創(chuàng)，甚至聲稱(chēng)要走法律程序。
“不能一直沒(méi)完沒(méi)了地拖下去，雙方都想盡快解決。其實(shí)也就少了一個(gè)項(xiàng)目，影響真不大。融創(chuàng)可以再拿別的項(xiàng)目。”上述接近融創(chuàng)的高層人士說(shuō)，最終的結(jié)果是各退一步，融創(chuàng)同意將黃浦灣賣(mài)給綠城，得到整個(gè)融綠平臺(tái)。
此外，綠城買(mǎi)下了和融創(chuàng)合作的北京御園以及之江壹號(hào)。馮征透露，北京御園項(xiàng)目一二期均已開(kāi)發(fā)完成，但由于規(guī)劃原因不被允許在原址上再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，“在和政府談，要換地，可能會(huì)換到一個(gè)較好的位置，所以項(xiàng)目潛力很大。”
位于杭州的之江壹號(hào)，是綠城和融創(chuàng)從金都房產(chǎn)處收購(gòu)所得，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況并不算十分理想，2014年的毛利水平僅在15%。
5月4日下午，綠城召開(kāi)董事會(huì)，中交和九龍倉(cāng)派駐的共計(jì)4名執(zhí)行董事以及4名獨(dú)立董事，表決了協(xié)議內(nèi)容，最終結(jié)果是通過(guò)。
頗受外界關(guān)注的大股東之一九龍倉(cāng)對(duì)這一結(jié)果是否滿(mǎn)意并沒(méi)有確切的答案。但據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，九龍倉(cāng)代表在董事會(huì)上投的是棄權(quán)票。對(duì)此，馮征表示，投票情況保密，“反正結(jié)果是通過(guò)了”。
“問(wèn)綠城有關(guān)同事較好，此時(shí)，我不宜發(fā)表意見(jiàn)。”周安橋?qū)?jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)。而九龍倉(cāng)對(duì)此事的官方回應(yīng)是，隨著有關(guān)交易的商業(yè)條款已作調(diào)整，九龍倉(cāng)正等待股東特別大會(huì)的詳細(xì)資料。
從綠城角度看，交易還關(guān)乎綠城另一大股東中交的態(tài)度。數(shù)位綠城內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，中交對(duì)交易的態(tài)度是“大力支持”。
中交在向綠城派駐完執(zhí)行董事后，確實(shí)參與其中。知情人士透露，在公告前夕，中交兩名執(zhí)行董事曾經(jīng)專(zhuān)程趕赴上海，和融綠高層商討黃浦灣項(xiàng)目的對(duì)價(jià)等問(wèn)題。
各取所需
這是一筆公平的買(mǎi)賣(mài)么？
馮征認(rèn)為，綠城此次獲取的3個(gè)項(xiàng)目位于上海、北京和杭州三地，和融創(chuàng)繼續(xù)合作的全運(yùn)村項(xiàng)目位于天津，契合綠城向一二線城市聚焦的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。
“這批項(xiàng)目毛利率全部是高的，黃浦灣起碼是40%以上，北京預(yù)計(jì)是30%以上，價(jià)格上漲空間很大。”馮征說(shuō)。
但是，失去融綠平臺(tái)意味著綠城在一二線尤其是上海的土地儲(chǔ)備大幅減少。若交易完成，綠城在上海僅有黃浦灣以及浙鐵綠城長(zhǎng)風(fēng)中心項(xiàng)目。
積極在一線補(bǔ)倉(cāng)，確實(shí)是綠城下一步的方向所在。前述綠城高層透露，中交方面正在研究綠城的戰(zhàn)略布局和區(qū)域布局，已經(jīng)有了目標(biāo)拿地城市：“綠城這次解決的是存量問(wèn)題，接下來(lái)三大股東將一起努力研究增量的問(wèn)題。”
再看融創(chuàng)。融創(chuàng)的本意是吞下所有項(xiàng)目，后來(lái)試圖讓綠城將黃浦灣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和虧損的蘇南項(xiàng)目打包拿走，但方案沒(méi)有通過(guò)，最終融創(chuàng)用33.9億元的現(xiàn)金代價(jià)，獲得融綠境內(nèi)外共計(jì)16個(gè)項(xiàng)目，此外拿走了杭州的西溪融莊。
上海玫瑰園，原本是綠城并表項(xiàng)目，目前接近清盤(pán)。而上海香溢花城三期尚未開(kāi)發(fā)，未售面積達(dá)23.7萬(wàn)平方米，“大約七八十億的貢獻(xiàn)是沒(méi)問(wèn)題的。”
接近融創(chuàng)的高層人士預(yù)計(jì)，黃浦灣今年預(yù)計(jì)能貢獻(xiàn)約30億的銷(xiāo)售。今年，融綠推的貨值大約400億，失去這30億，其在上海的住宅銷(xiāo)冠位子可能不保。
該人士數(shù)度強(qiáng)調(diào)，融創(chuàng)看重的，是長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略，“拿下虧損項(xiàng)目，是有吃虧的地方。但對(duì)融創(chuàng)最有利的是什么？是在上海站穩(wěn)了。任何一家房企，要想做到融綠在上海的規(guī)模，沒(méi)有兩三百億是根本不可能的。”
從戰(zhàn)略布局上看，融創(chuàng)需要依靠融綠扎根長(zhǎng)三角。除去黃浦灣，融綠平臺(tái)管控的項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，杭州7個(gè)，在過(guò)去一年，融綠加上杭州市場(chǎng)，為融創(chuàng)帶來(lái)300億的銷(xiāo)售。目前融綠的可售貨值超過(guò)1000億。
從財(cái)務(wù)角度出發(fā)，融綠在未來(lái)幾年，將為融創(chuàng)帶來(lái)十分可觀的收益：在過(guò)去三年，融綠平臺(tái)并未給綠城和融創(chuàng)貢獻(xiàn)利潤(rùn)，主要是因?yàn)?，?shù)個(gè)虧損項(xiàng)目處于交付結(jié)算階段，而很多盈利高的項(xiàng)目目前還沒(méi)交付，“預(yù)計(jì)到2017年、2018年，會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)。”
即便是虧損的蘇南項(xiàng)目，對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，也并非一無(wú)是處。作為經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，江蘇，尤其是蘇南，是融創(chuàng)長(zhǎng)三角戰(zhàn)略不可或缺的一環(huán)。
“蘇州市場(chǎng)也是有希望的，可能會(huì)逐步做點(diǎn)增量。”前述接近融創(chuàng)的高層人士說(shuō)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，融創(chuàng)在蘇州已經(jīng)有了明確要拿下的項(xiàng)目，所以收購(gòu)融綠平臺(tái)在蘇州的原有項(xiàng)目，與其戰(zhàn)略并不相悖。
現(xiàn)階段，融創(chuàng)在無(wú)錫和常州不會(huì)再拿地。“無(wú)錫和常州的供求關(guān)系確實(shí)不是太好，而且融綠在那里的存量非常大，下一步就是去庫(kù)存。”該高層人士說(shuō)。
“其實(shí)主要看團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)。過(guò)幾年，蘇南市場(chǎng)說(shuō)不定也會(huì)變好，誰(shuí)說(shuō)虧損的項(xiàng)目就一定做不好了呢？”該人士補(bǔ)充說(shuō)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，下一步，融創(chuàng)會(huì)繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角，并會(huì)擇機(jī)進(jìn)入新的城市，首選的目標(biāo)城市是南京。據(jù)悉，融綠高層已經(jīng)專(zhuān)門(mén)去南京看地好幾次。
分手，向前走
這次交易還關(guān)系到另外一個(gè)問(wèn)題——團(tuán)隊(duì)架構(gòu)。
王虹斌和錢(qián)曉華均是綠城派駐到融綠的董事，尤其是王虹斌，在團(tuán)隊(duì)磨合之初起到了非常大的促進(jìn)作用。他于2013年開(kāi)始全權(quán)負(fù)責(zé)融綠的戰(zhàn)略部署，對(duì)融綠旗下項(xiàng)目最為熟悉。知情人士透露，兩人并不會(huì)回歸綠城，此外，當(dāng)初綠城派駐過(guò)來(lái)的315名員工也全部留下。
“人員的問(wèn)題，等到走完程序后再商量。宋（衛(wèi)平）總的原則歷來(lái)是：一尊重個(gè)人的職業(yè)選擇，二愿意輸送人才到大企業(yè)去。”要求匿名的綠城高層說(shuō)。
即便有變動(dòng)，也僅限于個(gè)別項(xiàng)目的個(gè)別人員。以即將被售出的黃浦灣為例，綠城委派了翁曉寧和壽柏年擔(dān)任董事，項(xiàng)目總經(jīng)理尚曉偉由第二大股東東海地產(chǎn)委派。有融創(chuàng)背景的員工多在營(yíng)銷(xiāo)線，而且所有員工都是項(xiàng)目公司的編制，“銷(xiāo)售也就15、16人，目前沒(méi)有任何的變動(dòng)，也沒(méi)有接到任何變動(dòng)通知。”黃浦灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)副總李一然說(shuō)。
“人數(shù)取決于不同階段項(xiàng)目發(fā)展對(duì)人的需求。發(fā)展的步子如果不停的話，人員還會(huì)增加，階段性的下來(lái)一點(diǎn)，也有可能。”接近融創(chuàng)的高層人士同樣表示，融綠的團(tuán)隊(duì)將十分穩(wěn)定。
數(shù)月的爭(zhēng)端即將告一段落。在過(guò)去的3年，融、綠兩家在融綠平臺(tái)各有所得：融創(chuàng)用不算高昂的代價(jià)，順利打進(jìn)長(zhǎng)三角市場(chǎng)，如今收購(gòu)整個(gè)融綠平臺(tái)，長(zhǎng)三角戰(zhàn)略得以進(jìn)一步深化；綠城在2012年斷臂求生，出售項(xiàng)目所得的33.7億元幫助它存活，3年后，它還獲得了33.9億元和3個(gè)項(xiàng)目。
此外，兩家雖然經(jīng)營(yíng)理念出現(xiàn)重大分歧，但在3年的磨合中相互學(xué)習(xí)對(duì)方所長(zhǎng)，也算是一筆收獲。如孫宏斌所言，再大的生意都只是生意，他日仍然可以為了生意再次走到一起。目前雙方也并未完全切開(kāi)聯(lián)系，天津全運(yùn)村項(xiàng)目和無(wú)錫的蠡湖香樟園，仍是雙方合作開(kāi)發(fā)。
從未公開(kāi)置評(píng)過(guò)此事的王虹斌說(shuō)這么寫(xiě)道：“接下去重要的是我們?nèi)绾蚊鎸?duì)未來(lái)？如何總結(jié)和挖掘已有的內(nèi)涵，去不斷地超越和進(jìn)步？賦予這個(gè)團(tuán)隊(duì)更多的成長(zhǎng)動(dòng)因和優(yōu)勢(shì)基因，能更加從容地去面對(duì)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)和行將出現(xiàn)的變化，才是從業(yè)人真正的寄托所在。”