自從去年3月房企再融資重啟，房企定增融資兇猛。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2015年前4月，包括保利地產(chǎn)、華僑城、泛?？毓?、陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)等15家房企定向增發(fā)融資規(guī)模高達(dá)848.4億元。加上去年的萊茵置業(yè)、中茵股份、金科地產(chǎn)、大名城等房企增發(fā)金額，總額將達(dá)948.55億元。
很明顯，今年房企定增融資金額也大大超過去年。
億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東分析認(rèn)為，房企增發(fā)，主要有兩個(gè)用途，一是解決現(xiàn)有資金的壓力，用權(quán)益類的或者債券類的低成本資金替代原來(lái)高息負(fù)債，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)；二是增加投資。
開發(fā)投資推手
大型上市房企可以進(jìn)行銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，獲得低成本融資渠道，目前已有十多家上市房企提出總額約1000億的中票融資申請(qǐng)。但對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)發(fā)行中票依然較難。這些中小型房企常使用的信托、資管計(jì)劃等融資渠道，融資成本都在10%以上。這也導(dǎo)致了房企再融資重啟、股權(quán)再融資放松之后，中小型上市房企融資饑渴，定增兇猛。
張化東繼續(xù)指出，放開房企再融資背后是政府對(duì)房地產(chǎn)開工、投資的政策支持。受房貸松綁、降息等寬松政策影響，2015年1-2月房地產(chǎn)投資增速跌勢(shì)放緩，但下行態(tài)勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)12個(gè)月下跌，全國(guó)樓市庫(kù)存持續(xù)增加，高庫(kù)存仍是2015年房企最大挑戰(zhàn)，一些資金緊張的房企仍需要繼續(xù)“以價(jià)換量”。
在此背景之下，中型規(guī)模房企如華發(fā)股份、泰禾集團(tuán)、國(guó)興地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等等紛紛申請(qǐng)定增融資，一方面減緩資金壓力，另一方面加大投資。
今年1月，華發(fā)股份定增募資58.9億元，全部投向住宅開發(fā)主業(yè)，包括廣州、珠海、威海等地6個(gè)項(xiàng)目，以及償還銀行貸款。該公司去年9月份首次進(jìn)入上海，以23.7億元拿下上海張江一住宅地，加碼房地產(chǎn)行業(yè)的跡象明顯。
這批房企中，不乏站在國(guó)企改革風(fēng)口，借勢(shì)母公司資產(chǎn)注入而加快擴(kuò)張。上實(shí)發(fā)展4月28日晚間公告稱定增不超過60億元，用于收購(gòu)上投控股100%股權(quán)、投資青島國(guó)際啤酒城改造項(xiàng)目二三期工程、收購(gòu)龍創(chuàng)節(jié)能42%股權(quán)、對(duì)龍創(chuàng)節(jié)能增資償還銀行借款并補(bǔ)充流動(dòng)資金。
再如泰禾集團(tuán)，定增40億元，全部用于福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)東區(qū)項(xiàng)目等3個(gè)項(xiàng)目以及償還金融機(jī)構(gòu)借款和補(bǔ)充流動(dòng)資金。此前的2014年12月份，該公司還發(fā)行25億中票。除了創(chuàng)還債務(wù)與補(bǔ)充現(xiàn)金流，泰禾還斥資10億元聯(lián)合大股東泰禾投資在福建平潭自貿(mào)區(qū)投資設(shè)立泰禾金控（平潭）集團(tuán)有限公司，布局大金融。
房企借機(jī)轉(zhuǎn)型
伴隨著定增融資，一部分房企借機(jī)拉開轉(zhuǎn)型大幕。張化東指出，房企融資轉(zhuǎn)型有兩大類型，一種是為了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的做大做強(qiáng)，另一種則是直接就淡出房地產(chǎn)了。
例如泛?？毓赊D(zhuǎn)型金融控股平臺(tái)，看中的是房地產(chǎn)金融的行業(yè)大趨勢(shì)，提早布局。
4月28日晚間，豫園商城宣布擬以13.87元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行股份不超過7.2億股，募集資金不超過100億元。其中，80億元用于搭建黃金珠寶全產(chǎn)業(yè)鏈互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，20億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。
據(jù)透露，豫園商城此次黃金珠寶全產(chǎn)業(yè)鏈互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為80.28億元，包括五大平臺(tái)和一個(gè)中心的軟硬件采購(gòu)、建設(shè)、維護(hù)和推廣投入。其中，設(shè)計(jì)平臺(tái)計(jì)劃投資2.94億元、加工商管理展示平臺(tái)計(jì)劃投資3.65億元、銷售平臺(tái)計(jì)劃投資37.89億元、貴重商品物流平臺(tái)計(jì)劃投資1.48億元、全產(chǎn)業(yè)鏈金融支持平臺(tái)計(jì)劃投資21.78億元、大數(shù)據(jù)中心計(jì)劃投資12.54億元。
也有如華僑城，作為央企華僑城試水混改，并引入民營(yíng)資本。公司此次擬非公開發(fā)行11.6億股募集不超過80億元，用于收購(gòu)華僑城集團(tuán)項(xiàng)目公司股權(quán)、項(xiàng)目投資以及償債。在公司面向的三個(gè)發(fā)行對(duì)象中，除了控股股東華僑城集團(tuán)以外，另外兩家分別為前海人壽和鉅盛華，均為寶能系實(shí)際控制人姚振華旗下公司。
值得關(guān)注的是，隨著商品房銷售增速持續(xù)放緩，房地產(chǎn)公司盈利能力不可避免出現(xiàn)下降。在這樣的行業(yè)現(xiàn)狀下，格力地產(chǎn)果斷轉(zhuǎn)型。
4月27日晚間，因籌劃再融資事項(xiàng)停牌11個(gè)工作日后，格力地產(chǎn)終于披露，公司將非公開發(fā)行不超過2.46億股人民幣普通股，募集資金總額高達(dá)60億元。
此次融資將投向香洲港區(qū)綜合整治工程、珠海洪灣中心漁港工程、珠海格力海岸游艇會(huì)工程、海島綜合開發(fā)項(xiàng)目、竹洲水鄉(xiāng)水利風(fēng)景區(qū)核心區(qū)開發(fā)項(xiàng)目、珠海?？亟鹑诜?wù)有限公司增資項(xiàng)目，融資項(xiàng)目主要涉及海洋、旅游、金融等，無(wú)一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
據(jù)接近格力地產(chǎn)的知情人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該公司目前正面對(duì)著“國(guó)企改革、橫琴自貿(mào)區(qū)、港珠澳大橋、21世紀(jì)海上絲綢之路”提供的機(jī)遇，因此轉(zhuǎn)型“順利成章”。