如今，越來越多的房企與保險公司“在一起”，這一方面加大了險資在房地產(chǎn)行業(yè)的話語權(quán)，同時也深刻改變著房地產(chǎn)行業(yè)的既有格局。
那么，險資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，面臨哪些政策壁壘？它們對于合作房企的選擇，又有著怎樣的考慮？本期房產(chǎn)周刊將探討險資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的各種路徑及其對行業(yè)格局可能帶來的改變。
去年3月，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都在擔(dān)心一個問題：房地產(chǎn)會不會被互聯(lián)網(wǎng)顛覆？時過一年，他們驚奇地發(fā)現(xiàn)，真正威脅行業(yè)的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是來自金融業(yè)的保險公司。
4月24日，恒大地產(chǎn)宣布與中國人民保險集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)保險、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面開展多層次戰(zhàn)略合作。幾乎同時，一直善于資本運作的復(fù)星地產(chǎn)也對外宣布，計劃利用保險的資金平臺投資房地產(chǎn)。
在保險公司大規(guī)模收購房地產(chǎn)公司股權(quán)的同時，房地產(chǎn)商也在打保險公司的主意。4月23日，綠地宣布，在整體上市后，將建立以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團(tuán)架構(gòu)體系。
在此背景下，一些沒有保險資源的中小開發(fā)商開始擔(dān)心，一旦保險資金大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，他們面對大房企的競爭力將進(jìn)一步受影響。那么，事實是否真的如此？
9萬億險資找出路
國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)保險公司的運作模式，保費一旦流入保險企業(yè)，直至保單到期才會被釋放出來。由于保費流入和保單到期的時間間隔往往很長，有些甚至長達(dá)幾十年，意味著保險公司手上長期擁有巨額的沉淀資金，這些資金需要尋找投資出路。
保險公司到底多有錢？保險行業(yè)去年全年保費收入突破2萬億元，行業(yè)總資產(chǎn)已突破10萬億元。截至2014年末，保險資金運用余額高達(dá)9.3萬億元。
但與“錢多為患”相對應(yīng)的是，保險資金普遍存在投資回報率低的問題。過去數(shù)年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率均在5%左右浮動，即便在去年a股大漲的情況下，四大保險公司的投資收益率也不過在5.1%~6.1%。“過去數(shù)年，由于保險資金投資渠道的限制，以及a股的長期低迷，迫使保險公司將絕大部分可投資資產(chǎn)都投到銀行存款、長期國債、企業(yè)債等固定收益類資產(chǎn)中”，孫飛告訴記者，隨著我國利率進(jìn)入下行通道，固定收益類資產(chǎn)回報率下滑，這意味著保險公司將面臨更嚴(yán)峻的投資收益壓力。
在以往房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的日子里，險資進(jìn)入房地產(chǎn)受到政策嚴(yán)格監(jiān)管。在此背景下，多數(shù)保險公司都是打著“自用”的旗號收購城市核心區(qū)的商業(yè)、寫字樓用于投資，不動產(chǎn)投資在險企的資產(chǎn)占比非常低。以中國平安為例，截至去年末，投資性物業(yè)在公司總投資資產(chǎn)中的占比僅為1.4%。
直至去年5月，保監(jiān)會開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，理論上保險資金投資不動產(chǎn)的比例提高至30%，險企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資才獲得松綁。
“在我國，高收益資產(chǎn)配置主要為股票與房地產(chǎn)，a股的特征是牛短熊長且波動性大，而房地產(chǎn)在過去十年基本處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，更適合保險資金對風(fēng)險控制與波動性的要求”，孫飛說，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，本身也有對低成本資金的渴求，因此兩者可謂一拍即合，險資加大房地產(chǎn)配置已經(jīng)成為不可扭轉(zhuǎn)的趨勢。
進(jìn)入樓市的三大途徑
盡管國家逐步放開險資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資限制，但根據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，這意味著險資更多是以投資者的角色分享房地產(chǎn)的利潤。
孫飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前險資進(jìn)軍房地產(chǎn)主要有三種途徑：一，直接投資上市房企的股權(quán)；二，收購整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報；三，通過債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)。“從去年股市處于底部時開始，部分保險機(jī)構(gòu)已經(jīng)在趁機(jī)吸納上市房企的股權(quán)”，孫飛告訴記者，大型上市房企的經(jīng)營安全度很高，但多年的大熊市讓其股價遠(yuǎn)低于賬面價值，收購股權(quán)比直接購買物業(yè)更劃算，加上股票的流動性遠(yuǎn)高于不動產(chǎn)，這也是金地集團(tuán)、金融街、碧桂園等地產(chǎn)股頻頻獲得險資青睞的主要原因。
以中國平安入股碧桂園的增發(fā)價計算，碧桂園的凈資產(chǎn)回報率超過18%，稅前股息率已經(jīng)高達(dá)6.6%，超過中國平安去年5.3%的凈投資收益率，單是財務(wù)投資已經(jīng)擁有可觀的收益。
與此同時，隨著保監(jiān)會提高了保險資金投資不動產(chǎn)的上限比例，險企購置商用物業(yè)以獲取穩(wěn)定租金回報的情況也在增加。以中國平安為例，公司在去年年中斥資44億元收購上海綠地中心二期的兩棟辦公樓，成為去年上海寫字樓市場成交金額最大的大宗交易之一。截至去年末，中國平安的投資性房地產(chǎn)物業(yè)公允價值達(dá)到323.6億元，租金收入為14.11億元。
在海外房地產(chǎn)市場，根據(jù)倫敦房地產(chǎn)顧問公司萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年國內(nèi)三家大型保險公司共斥資150億美元在海外購置商用物業(yè)，投資金額環(huán)比增幅超三倍。安邦保險于去年末以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓，更是刷新美國單個酒店成交價格最高紀(jì)錄。
世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉告訴記者，保險機(jī)構(gòu)熱衷于收購營運成熟、租約較長的商用物業(yè)，以達(dá)到和保險資金到期兌付的現(xiàn)金流形成匹配。但他們對租金回報率的要求至少要達(dá)到7%，國內(nèi)能提供這么高租金回報率的物業(yè)并不多，這也是保險公司頻頻在海外市場展開大宗收購的主要原因。
孫飛向記者表示，不少保險機(jī)構(gòu)通過資管計劃、信托甚至設(shè)立子公司的方式“繞道”介入房地產(chǎn)項目開發(fā)層面，保險資金大多是以債權(quán)或者“明股實債”的方式與項目合作，從而獲取遠(yuǎn)高于普通固定收益類產(chǎn)品的回報率。
近年來，以平安不動產(chǎn)為代表的企業(yè)更是以股權(quán)投資者的角色介入拿地環(huán)節(jié)，然后引入開發(fā)商進(jìn)行后期開發(fā)建設(shè)。截至2014年8月，平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模接近500億元。
險資帶來更多新玩法
險資的大舉進(jìn)入，會否對房地產(chǎn)行業(yè)帶來顛覆性影響，無疑是所有房企巨頭都關(guān)心的問題。但在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，險資作為財務(wù)投資者，它與房企之間的關(guān)系更像是合作而非競爭。險資的進(jìn)入有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)的金融化進(jìn)程，并帶來更多新的玩法。“對于房企而言，在行業(yè)利潤不斷下滑的大背景下，融資成本的高低已經(jīng)成為決勝的關(guān)鍵；對于險資而言，在白銀時代，龍頭房企的安全性也更高，更能滿足保險公司對于穩(wěn)定收益的需求，所以在龍頭房企與保險公司頻頻結(jié)盟的背后，是雙方在直接融資層面存在的合作需求”，歐陽捷說。
根據(jù)歐陽捷的預(yù)計，在傳統(tǒng)投融資領(lǐng)域，險資與房企會在優(yōu)先股、企業(yè)債、信托等領(lǐng)域展開合作。像中國平安的陸金所等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺還能為房企提供p2p或者眾籌等新的融資模式。
在孫飛看來，保險機(jī)構(gòu)的進(jìn)入有利于推動房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。“比如說在項目開發(fā)過程中，平安不動產(chǎn)擔(dān)當(dāng)資金與土地提供方的角色，碧桂園則負(fù)責(zé)開發(fā)與銷售，這改變了房企以往全產(chǎn)業(yè)鏈‘通吃’的重資產(chǎn)模式。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，在reits（房地產(chǎn)信托基金）仍未放開的情況下，房企可以將經(jīng)營成熟的商用物業(yè)出售予保險機(jī)構(gòu)，這為房企投資持有型物業(yè)提供了一條新的資金退出路徑。
近年來，包括綠地、復(fù)星、珠江投資等房企都試圖通過自建或參股保險公司的方式，尋求低成本的融資渠道。復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌日前宣布了復(fù)星地產(chǎn)的“保險+”新戰(zhàn)略，要把保險思維融入復(fù)星地產(chǎn)的未來布局中。
但孫飛認(rèn)為，近年來，國內(nèi)監(jiān)管部門一直在嚴(yán)控少數(shù)控股股東將保險公司作為融資平臺套取保險資金的現(xiàn)象，保險公司對于股東的融資也屬于關(guān)聯(lián)交易，受到保監(jiān)會的嚴(yán)密監(jiān)管。如復(fù)星并購的境外保險公司投資區(qū)域就受到嚴(yán)格限制，那么，如何在合規(guī)的情況下利用低成本的保險資金，是房企共同面對的難題。