國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》上月27日對外公布。通知要求各地積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢變化——“變化”這個詞在本次通知里，有兩大看點(diǎn)可說、一個問題待解。
讓市場做主：套型可以“改”
立足市場實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)——通知的一大亮點(diǎn)，就是提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)：在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)；對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
強(qiáng)調(diào)多渠道籌措房源時，通知要求進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。
很大程度上，這意味著2006年以來的“兩個70％”或“90／70”政策的全面退出。城市新審批、新開工住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70％以上；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70％。這被稱為“兩個70％”或“90／70”政策。
損有余以補(bǔ)不足：用途可以“變”
根據(jù)市場狀況，各地可以研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用——這是通知又一個看點(diǎn)。
通知的第一部分，就提出合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，住房供過于求的要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模進(jìn)度；住房供應(yīng)明顯偏多的市縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。提出促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，就是要以用途之“變”突圍。
根據(jù)通知，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。
變則通：政府怎么“管”
目前我國的房地產(chǎn)業(yè)，在“去行政化”過程中，分化格局嚴(yán)重、去庫存化壓力大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調(diào)控、因地制宜，不調(diào)、微調(diào)、大調(diào)，分寸如何拿捏，考驗(yàn)著地方政府。
兩部門明確：加強(qiáng)聯(lián)動監(jiān)管。對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門將根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的處罰信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買；國土資源主管部門要及時將在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息告知住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，予以相應(yīng)處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。
土地用途“變”，套型結(jié)構(gòu)“改”，都屬于政策的變通。“變”能否“通”，關(guān)鍵在是否置身于“去行政化”進(jìn)程之內(nèi)，既要防止不作為，更要防止亂作為。有關(guān)部門要認(rèn)真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責(zé)成整改，對有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。特別是涉及相關(guān)土地出讓價款變化、補(bǔ)繳等問題，要向社會公開，接受社會監(jiān)督。