二套房首付即將下調(diào)？
3月29日，有媒體報道稱，央行正在測評房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例。同時，在降息降準(zhǔn)背景下，各大商業(yè)銀行對該政策持支持態(tài)度。有銀行表示，二套房首付比例將降至五成。
上述消息尚未得到有關(guān)部門的證實(shí)。不過，在兩會定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基調(diào)后，市場普遍認(rèn)為房地產(chǎn)政策將更為寬松，二套房首付下調(diào)成為題中之義。
不僅如此，根據(jù)兩會對于房地產(chǎn)的定調(diào)，業(yè)內(nèi)預(yù)測首套房首付、貸款利率甚至營業(yè)稅等方面的利好政策都將可期。
釋放改善性剛需
據(jù)媒體報道，建設(shè)銀行和中國銀行信貸處已表示將支持改善性住房需求，下調(diào)二套房首付比例至五成。
這意味著改善性需求置業(yè)的門檻將有所下降。以深圳一套市值300萬元的房屋為例，按照現(xiàn)有的二套房首付比例六成計算，首付款180萬元，若首付為五成，則減少30萬元，至150萬元。
“這個消息應(yīng)該不假。”房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財經(jīng)日報》記者表示，從政策導(dǎo)向看，讓市場成交活躍是目前樓市管理的一個重要目標(biāo)，下調(diào)二套房首付，勢必帶來改善性購房需求的積極釋放。
在今年的“兩會”記者會上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)表示：“中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善型住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。”
這為2015年的房地產(chǎn)政策定下了基調(diào)。但在以往的政府文件中，并沒有改善性住房的清晰定義。據(jù)報道，住建部正在對改善性購房需求進(jìn)行定義。屆時，各項政策的制定和實(shí)施將更加有針對性。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，過去在限購政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業(yè)，使得供給和需求兩個層面都面臨資金循環(huán)不暢通的尷尬。一旦二套房首付下調(diào)政策落地，改善性需求將積極入市，成為去庫存的巨大力量。
但廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向本報記者表示了他的擔(dān)憂：下調(diào)首付的政策力度是夠大，銀行卻不一定有足夠的流動性來提供首付下調(diào)帶來的新增貸款。
對此，中國工商銀行總行一位人士在接受媒體采訪時表示，2015年央行降息降準(zhǔn)讓銀行并不存在信貸額度和流動性緊縮問題；從銀行自身來說，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個點(diǎn)，下調(diào)二套房首付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充。
穩(wěn)市還是救市
2015年的政策寬松大幕正在開啟。
充當(dāng)前鋒的是公積金政策。不久前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)主管的《中國建設(shè)報》，在其官方微博上公布了住建部的一個電話會議內(nèi)容。住建部要求：各地進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理，提高資金使用效率。
濟(jì)南市、福建省先后出臺政策，將公積金貸款的首付降至兩成。其中，福建“閩七條”則規(guī)定，首次申請公積金貸款的首付降至兩成。這意味著無論是一套房還是多套房，只要第一次選擇公積金貸款都可以享受到這個政策。
不過，由于使用公積金貸款的購房者不到三成，加上各地公積金額度緊張，該政策的受益范圍有限。
3月27日，國土資源部、住建部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，還強(qiáng)調(diào)多措并舉，以統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，兩部委的新政在短期內(nèi)將促進(jìn)樓市調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存，中長期則將通過土地政策轉(zhuǎn)換促使地方政府、房企轉(zhuǎn)型謀求新的發(fā)展方式。
不難看出，寬松政策正一一浮出水面。
深圳老牌房企深圳控股副總裁董方前不久對包括《第一財經(jīng)日報》在內(nèi)的媒體說：“通過兩次降息，五年期以上的貸款利率只有5.9%，這是在2000年以來最低的。我相信不用很長時間，首套房的首付、貸款利率，二套房的首付一定會降下來。而且，今年可能還會有一到兩次降息。”
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，新一輪寬松政策主要聚焦在降低購房門檻，不排除部分城市和房企嘗試將首套房首付降到三成以下，同時在貸款利率和稅費(fèi)上做文章，“比如將營業(yè)稅的免征期從五年改為兩年”。
事實(shí)上，據(jù)本報記者了解，目前已經(jīng)有房企和中介大幅降低首套房首付，甚至有房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的營銷措施。
多位開發(fā)商人士表達(dá)了對今年樓市審慎樂觀的態(tài)度。國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會秘書長張燕生在2015年博鰲亞洲論壇上表示，未來5年內(nèi)，中國房地產(chǎn)市場都會處于“供遠(yuǎn)大于求”的狀態(tài)。在這個“軟著陸”的過程中，房地產(chǎn)市場必須承受痛苦的調(diào)整。