18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)顯示，2月絕大多數(shù)城市房價(jià)跌回去年同期水平。另一方面，市場機(jī)構(gòu)研究顯示，由于春節(jié)假期影響，2月樓市整體庫存略微回升，仍處于高位盤整時(shí)期。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，兩會(huì)期間傳達(dá)出利好房地產(chǎn)市場的信號(hào)，正促使各地分城施策，出臺(tái)樓市調(diào)整新政。
走 勢 ：70城市房價(jià)同比無一上漲
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格來看，70大中城市中環(huán)比下降的城市有66個(gè)，2個(gè)城市上漲，2個(gè)持平。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.3%。
值得一提的是，與去年同月相比，2月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。2月同比價(jià)格變動(dòng)中，最高為持平，最低為下降10.8%。
從二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況來看，與上月相比，2月70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有61個(gè)，上漲的城市有5個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.2%。
與去年同月相比，2月70個(gè)大中城市中下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.0%，最低為下降14.2%。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析認(rèn)為，春節(jié)假期因素促使房價(jià)環(huán)比降幅略有擴(kuò)大。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅比1月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“環(huán)比銷量因春節(jié)因素回落較多。”劉建偉說，2月適逢春節(jié)假期，房地產(chǎn)進(jìn)入銷售淡季。從成交量看，70個(gè)大中城市新建商品住宅2月銷量比上月減少近10萬套。盡管一、二線城市2月新建商品住宅成交量回落較多，但部分三線城市在春節(jié)期間迎來了返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交量回落較少，個(gè)別城市成交量甚至有所放大。從近幾年的季節(jié)變化規(guī)律看，3月總體銷量將會(huì)比2月明顯回升。
至于房價(jià)同比繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，劉建偉認(rèn)為，主要受到去年同期基數(shù)較高影響，使得今年2月房價(jià)同比繼續(xù)下降。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析認(rèn)為，一二手房價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量仍然居多，且新房有擴(kuò)容趨勢，市場仍處低谷。盡管去年四季度價(jià)格下降城市陣容有所收縮，部分城市企穩(wěn)回升。“但預(yù)期并未明朗，加之受春節(jié)影響，整體市場的觀望情緒仍然存在，價(jià)格呈現(xiàn)出在底部徘徊的態(tài)勢”。
易居房地產(chǎn)研究院同日發(fā)布的研報(bào)顯示，從統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)可以看出，受監(jiān)測的城市均沒有出現(xiàn)同比上漲的態(tài)勢，這說明2月部分城市和房企依然在積極降價(jià)促銷。同時(shí)，也意味著2月70個(gè)城市房價(jià)都已跌回去年同期水平。
庫 存 ：樓市整體庫存高位盤整
截至2月底，易居方面監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米，環(huán)比增長0.1%，同比增長19.1%。同樣由于春節(jié)因素，房企的推盤節(jié)奏有所放緩。另一方面，樓市成交量比房企的推盤量略低，這使得2月庫存在1月短暫下降后繼續(xù)微幅回升，基本持平。綜合2014年第四季度以來的庫存走勢，庫存目前仍處于高位盤整的態(tài)勢。
具體來看，在這35個(gè)城市中，有31個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南京、長沙和北京等3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到61.5%、43.7%和43.5%。
值得一提的是，三類城市中，僅一線城市庫存環(huán)比下跌。截至2月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3715、19099和4334萬平方米，環(huán)比增長分別為-0.9%、0.3和0.2%，同比增幅分別為34.2%、17.4%和15.3%。
“其中，一線城市庫存在2015年1至2月均出現(xiàn)下行態(tài)勢，反映一線城市供求關(guān)系在發(fā)生微妙變化”。易居方面分析認(rèn)為，二、三線城市2月庫存均出現(xiàn)小幅度回升。
據(jù)悉，2月35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量大于新增成交量，是促使2月整體庫存出現(xiàn)小幅環(huán)比上升的主要原因。
張旭告訴記者，從房企銷售情況來看，由于受到2月傳統(tǒng)假期銷售淡季的影響，1至2月商品住宅銷售面積、銷售額同比降幅均有所加大，樓市銷售數(shù)據(jù)并不樂觀。在年前各項(xiàng)托市政策尚未產(chǎn)生立竿見影的效果時(shí)，成交量下滑，房企并未完全擺脫去化壓力，尤其是二、三線城市在供應(yīng)增加需求減少下，庫存量出現(xiàn)增加，價(jià)格也缺乏上漲動(dòng)力。
“3月之后在購房者入市需求增多的情況下，去化速度也將有所加快，2014年累積的庫存壓力將會(huì)明顯減弱”。張旭預(yù)測認(rèn)為，部分一線城市以及庫存壓力較小的城市，或?qū)⒊霈F(xiàn)房價(jià)止跌回升的跡象，但是樓市全面復(fù)蘇過程將比較緩慢，還將需要一段時(shí)間。
從去年下半年以來，“去庫存”和“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持合理的住房需求”成為政府現(xiàn)階段樓市政策的主要方向。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，盡管2月有春節(jié)假期因素影響，樓市成交量出現(xiàn)較為顯著下滑，在成交清淡的情況下，市場價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力。“部分二、三、四線城市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性過剩是影響市場價(jià)格下滑的根本原因”。
因此，胡景暉認(rèn)為，在全國樓市“供、需、存、售、建”出現(xiàn)分化格局的實(shí)際情況下，未來一段時(shí)間我國樓市的“去庫存”將轉(zhuǎn)入長期化過程。
前 景： 多地調(diào)整房地產(chǎn)政策
易居方面認(rèn)為，在絕大多數(shù)城市先后取消限購政策、二套房貸政策放寬、央行降息等背景下，各房企和各城市的去庫存速度仍有加快的空間。尤其是2015年以來的多項(xiàng)政策正在為樓市寒冬帶來暖意。例如，2月5日和28日央行兩次降準(zhǔn)，以及政府工作報(bào)告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都釋放出積極效應(yīng)。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，從部分城市來看，在“因地制宜，分城施策”的思路下，地方完全會(huì)出臺(tái)更為寬松的樓市政策，帶動(dòng)市場成交量的上升。
事實(shí)上，由于兩會(huì)期間傳出穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場的信號(hào)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2015年房地產(chǎn)市場的政策面將繼續(xù)寬松。隨著兩會(huì)結(jié)束，部分城市已經(jīng)開始著手調(diào)整樓市政策。
17日，濟(jì)南市發(fā)布相關(guān)通知，對(duì)首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請(qǐng)使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。
同日，寧波市通過《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)要保質(zhì)保量保進(jìn)度完成在建保障性住房項(xiàng)目，發(fā)揮市場作用，創(chuàng)新住房提供方式。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，到目前為止已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策。“兩會(huì)結(jié)束后，各地開始發(fā)布鼓勵(lì)自住及改善性需求的政策，主要集中在公積金政策以及回購庫存商品房做保障房等方面”。
張大偉認(rèn)為，2015年地方政府的樓市刺激政策將會(huì)繼續(xù)升級(jí)。“今年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還可能直接出臺(tái)稅費(fèi)減免和購房補(bǔ)貼等多種刺激政策”。
胡景暉同樣表示，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”思路影響日漸擴(kuò)大，未來我國關(guān)于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的刺激“工具箱”預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步打開。隨著貨幣政策偏向?qū)捤傻恼{(diào)整和公積金盤活政策的起效，以及未來地方政府對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等政策調(diào)整的落地，樓市消化存量預(yù)計(jì)將會(huì)有所加快，價(jià)格也將逐步趨穩(wěn)，但是價(jià)格徹底走出低谷預(yù)計(jì)仍需較長時(shí)日。