“今年政府是否會出臺新政策來促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場?”3月15日上午，在國務(wù)院總理李克強(qiáng)與中外記者見面并回答記者提問時(shí)，第一個(gè)提問便指向了房地產(chǎn)。對此，李克強(qiáng)表示，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，他要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策。
這引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士廣泛討論。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這對中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展而言意味著利好。分析人士稱，“剛需”、“剛改”入市，有望為深處“調(diào)整”之中的樓市帶來新動力。
鼓勵自住和改善
3月15日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在北京人民大會堂與中外記者見面，并回答記者提問。記者第一個(gè)向總理提問，他的問題是關(guān)于房地產(chǎn)的：中國政府對大量中國人海外買房的態(tài)度，以及今年政府是否將出臺新政策，來促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場。
李克強(qiáng)回答說：“我們也愿意看到中國的企業(yè) ‘走出去’，中國的公民到國外去創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然，既要遵守中國有關(guān)法律的規(guī)定，也要遵守當(dāng)?shù)氐姆伞?rdquo;
回答關(guān)于中國房地產(chǎn)調(diào)控的問題時(shí)，李克強(qiáng)先是笑問這名西方面孔、中文流利的記者，是否在中國買房，隨后他表示，中國還是一個(gè)發(fā)展中國家，住房既是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。他強(qiáng)調(diào)，中國政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障，今年，在改造棚戶區(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬套。中國政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。
除了加強(qiáng)住房保障工作，李克強(qiáng)還提到，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
“鼓勵自住、改善”引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛討論。世邦魏理仕(cbre)中國區(qū)研究部主管、執(zhí)行董事陳仲偉對記者表示，從近期政府一系列表態(tài)看，政府對待房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保留政策調(diào)控空間的同時(shí)也保留了市場自我修復(fù)空間。
“政府將會從多個(gè)層次優(yōu)化資源配置，其目的是改善有效供給，將來無論是直接將存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，還是進(jìn)一步將之資產(chǎn)證券化獲取資金，都是運(yùn)用多種手段改善供給結(jié)構(gòu)。”陳仲偉分析，除卻供給，隨著金融利率市場化的快速推進(jìn)，未來首付比例、貸款利息存在更大的議價(jià)空間。”
目前，二套房首付比例各地普遍執(zhí)行6成~7成標(biāo)準(zhǔn)，這是在2013年前后出臺的抑制性政策，目的是嚴(yán)格控制改善性購房者入市推高房價(jià)。
“未來若二套房貸首付發(fā)生變化，主要影響也是在一二線城市，這些城市的改善需求總量較大，而且這部分借助信貸的需求較高。”張大偉認(rèn)為，目前三四線城市市場供應(yīng)明顯過剩，這種情況下，二套房貸的松綁影響不大。
“分城施策”
“房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策。”李克強(qiáng)回答記者提問時(shí)說道。
進(jìn)入2015年，樓市走勢仍然不甚明朗。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年1月~2月房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)指標(biāo)來看，全國樓市整體回落速度有所加快，其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速進(jìn)一步回落，創(chuàng)2011年以來新低，商品住宅新開工、竣工面積同比下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房銷售面積、銷售額同比降幅也明顯提升，房地產(chǎn)景氣開發(fā)指數(shù)為93.77，為近五年最低。
這意味著，對于目前房地產(chǎn)市場而言，調(diào)整仍在繼續(xù)。但與此同時(shí)，值得注意的是，雖然2015年初樓市的下行“慣性”猶存，但房企的資金壓力已經(jīng)有所減輕。2015年1月~2月，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金同比增長1.6%，與2014年12月下滑0.1%相比已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。隨著2月降息等一系列政策的相繼出臺，未來房企的資金壓力、融資難度還會有所減弱。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對記者預(yù)計(jì)，雖然2015年初樓市的成交起色不甚明顯，但是從當(dāng)前寬松的政策環(huán)境以及市場各方預(yù)期好轉(zhuǎn)，加上總理在政府工作報(bào)告中明確指出要穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持居民自住和改善性住房需求等，均為2015年樓市向好的方向發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
實(shí)際上，一線城市的樓市已經(jīng)存在回溫氣象。鏈家地產(chǎn)日前提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，降息影響下，3月份北京二手房購房者的入市積極性明顯增加，大量改善性需求者入市，3月第一周日均新增房、客源量較2月同期分別上漲50%與16%，隨著房、客源入市增多，二手房成交量將進(jìn)一步上升，市場或?qū)⒂瓉黻柎喝隆?/p>
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上周全國54城市成交量快速復(fù)蘇，一周簽約套數(shù)為37690套，環(huán)比上上周上漲了53.6%，雖然依然低于春節(jié)前平均單周5萬的簽約量，但隨著假期結(jié)束，以及降息的刺激，3月下半月市場將告別簽約淡季，部分城市出現(xiàn)小陽春現(xiàn)象。
回溫的是“部分城市”。從成交來看，一線城市與二線城市的樓市依舊懸殊。在這一背景下，政府如何針對“分化”的市場，成為了人們關(guān)注的重點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“因地制宜，分城施策”開出了一劑精準(zhǔn)藥方。
在陳仲偉看來，在三、四線城市高庫存，以及一二線城市利潤率逐步走低的情形下，未來房地產(chǎn)的投資以及背后的資本涌入都會恢復(fù)到一個(gè)高度理性乃至謹(jǐn)慎的態(tài)度，非理性供給和投資炒作的水份將持續(xù)被擠出。