從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅將使樓市“家底”透明化，與住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅制改革等工作結(jié)合，還將有助于房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)，形成樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。
醞釀多年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，3月1日起開始實(shí)施。此時(shí)距離《物權(quán)法》出臺(tái)已有8年。3月1日，哈爾濱、西安、廣州、深圳等15個(gè)城市開始試行新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
這項(xiàng)制度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，尚未明顯體現(xiàn)。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，北京、廣州等城市，去年至今不少業(yè)主便是由于擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)登記而拋售房屋，中介機(jī)構(gòu)也不斷接到購房者和業(yè)主關(guān)于房產(chǎn)稅何時(shí)實(shí)施的咨詢。
2017：不動(dòng)產(chǎn)信息將共享
由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行“屬地登記”制度，具體的不動(dòng)產(chǎn)登記工作主要在市、縣。職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合完成是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提條件。
國(guó)土部要求各地在加快不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合的同時(shí)，應(yīng)盡快設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記窗口，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)窗口進(jìn)、一個(gè)窗口出”。國(guó)土資源部有關(guān)人士透露，統(tǒng)一的受理工作現(xiàn)已全面展開。
據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記至少涉及三個(gè)方面的統(tǒng)一。其一是城鄉(xiāng)統(tǒng)一。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華介紹，今后需要登記的不動(dòng)產(chǎn)涉及城鄉(xiāng)所有擁 有不動(dòng)產(chǎn)的人群。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都需要登記；其二是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的統(tǒng)一。蔡衛(wèi)華說，以前是房子產(chǎn)權(quán)到一個(gè)地方申請(qǐng)登記， 土地到另一個(gè)地方去申請(qǐng)登記。以后都要統(tǒng)一了；其三，業(yè)務(wù)部門職責(zé)統(tǒng)一。要將不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)、受理、審核、登簿以及發(fā)證、登記資料和信息管理、查詢等屬 于不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)統(tǒng)一起來，確保職責(zé)的完整性。
2015年2月26日，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人透露，根據(jù)各地職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合的最新進(jìn)展，24個(gè)?。▍^(qū)、市）已完成省級(jí)職責(zé)整合任務(wù)，一些地方開展了市縣級(jí)職責(zé)整合。全國(guó)有30多個(gè)市（州）、70個(gè)縣（市、區(qū)）完成了職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作。
根據(jù)國(guó)土部明確的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)度時(shí)間表，預(yù)計(jì)2017年將實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息共享。據(jù)國(guó)土部不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng)王廣華介紹，計(jì)劃2015年7月上線試運(yùn)行信息平臺(tái)；2016年完善平臺(tái)并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍；2017年全面運(yùn)行。
2月27日，廣東省國(guó)土資源廳不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌。按照廣東省的工作部署，力爭(zhēng)在今年6月底前基本完成市、縣兩級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置，并同步推進(jìn)職 責(zé)整合工作，有條件的市、縣在年底前設(shè)立統(tǒng)一登記窗口。全省將在2017年底前，全面實(shí)現(xiàn)信息共享并依法提供信息查詢服務(wù)，基本實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊(cè)、依據(jù) 和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。
目前僅是心理影響
從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記到房地產(chǎn)稅出臺(tái)有多遠(yuǎn)？
這正是許多擁有多套房產(chǎn)的人士所擔(dān)心的。“從去年12月開始，部分城市的二手房源有較大幅度的增加，受不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策影響是比較重要的原因。”鏈家 地產(chǎn)分析師張旭指出，尤其是一些二三線城市，因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策內(nèi)容并不完全清楚，對(duì)政策過分憂慮，出現(xiàn)高端二手房源集中拋售的情況。
“這一政策將使房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化，也給擁有多套住宅的房主帶來一種心理暗示。”張旭說，尤其是部分二三線城市的官員，由于擔(dān)憂不動(dòng)產(chǎn)登記后自己手中的房產(chǎn)信息被公開，因此選擇提前賣出部分房產(chǎn)。
我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策并非房源掛牌大增的主要原因，但的確對(duì)持有多套房產(chǎn)且長(zhǎng)期空置的業(yè)主減少不動(dòng)產(chǎn)囤積、出售轉(zhuǎn)換其他投資渠道起到了催化作用。
2015年初，零點(diǎn)研究咨詢關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的調(diào)查報(bào)告顯示，被調(diào)查者中兩成考慮拋售部分房產(chǎn)。二線城市居民因該政策出臺(tái)，考慮賣掉部分房產(chǎn)的比例為28.7%，遠(yuǎn)高于一線城市的17.8%。
不過，cric研究中心余仁花認(rèn)為，從去年9月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》發(fā)布，12月國(guó)務(wù)院發(fā)布656號(hào)令確定今年3月1日正式實(shí)施，到最后的落地，前期鋪墊時(shí)間非常長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)心理預(yù)期的影響已基本消化完畢。
就供求層面來說，一方面，房地產(chǎn)稅相關(guān)政策實(shí)施并無明確時(shí)間表，現(xiàn)在議其對(duì)房?jī)r(jià)影響為時(shí)尚早；另一方面，《條例》雖于3月1日正式實(shí)施，但各地進(jìn)度不 一，不少二三線城市不動(dòng)產(chǎn)登記部門尚在籌建中，此外，地方政府的執(zhí)行力度也有待考證。因此，不必對(duì)3月市場(chǎng)反應(yīng)抱有太大期望。
從目前市場(chǎng)來看，多家中介人士反映，由于春節(jié)期間市場(chǎng)幾近冰凍，目前還沒有明顯的跡象可以看出二手房掛牌和拋售大幅增加。
世聯(lián)行有關(guān)人士指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在短期內(nèi)確實(shí)會(huì)給人們心理帶來一定影響，但不同城市和區(qū)域的影響程度會(huì)出現(xiàn)分化。 對(duì)于人口凈流出、庫存高企的三四線城市，會(huì)加劇庫存和房?jī)r(jià)下行的壓力。而對(duì)于人口凈流入、有產(chǎn)業(yè)支撐的一二線核心城市影響則相對(duì)較小，尤其是核心地段、供 不應(yīng)求的房產(chǎn)。
稅費(fèi)改革提速
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅將使樓市“家底”透明化，與住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅制改革等工作結(jié)合，還將有助于房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)，形成樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。
世聯(lián)行有關(guān)人士也認(rèn)為，從 2014 年起，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)轉(zhuǎn)向，限購、限貸等行政化的硬調(diào)控退出是必然趨勢(shì)，金融工具的運(yùn)用、行業(yè)規(guī)則的建構(gòu)將成為主流。房地產(chǎn)調(diào)控正被納入更大的制 度性改革框架中，更為主動(dòng)，而不再僅僅被動(dòng)的聚焦價(jià)格起落等短期目標(biāo)，更關(guān)注居住權(quán)的保障以及房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期制度性建設(shè)。
隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的逐步推進(jìn)，全國(guó)房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)將逐漸充實(shí)、完善，登記信息的逐步“透明化”，有助于政府部門全面掌握不動(dòng)產(chǎn)“家底”，為房地產(chǎn)稅費(fèi)等改革措施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，并推動(dòng)遺產(chǎn)稅、物權(quán)保護(hù)等制度改革。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作正在逐步展開。十八屆三中全會(huì)、2014年兩會(huì)均提出要推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉多次在講話和撰文時(shí) 指出，2014、2015兩年是稅制改革的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)稅是重點(diǎn)鎖定的六大稅種之一，下一步要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，使房地產(chǎn)稅逐步成為地 方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。
此前重慶、上海已實(shí)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)。但由于政策溫和，效果不顯著。若對(duì)征收稅基、稅率進(jìn)行調(diào)整，真正發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制，中長(zhǎng)期對(duì)市場(chǎng)影響將逐步展現(xiàn)。
中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，假定全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)所有存量住宅征收房產(chǎn)稅，截至2014年底，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積總計(jì)約188.15億平米（不考慮過去幾年的拆 遷量），按照2014年住宅均價(jià)5932元/平米，房?jī)r(jià)調(diào)整系數(shù)為70%，估計(jì)2014年底全國(guó)住宅存量?jī)r(jià)值約79.02萬億。假定稅率為1.5%（世界 各國(guó)房產(chǎn)稅率大多在1%左右），存量住宅一年房產(chǎn)稅將為1.2萬億元。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于2013年全國(guó)土地出讓金額4.2萬億元的水平。
長(zhǎng)期來看，征收房產(chǎn)稅可以增加財(cái)政收入，減輕政府對(duì)土地財(cái)政依賴。因房產(chǎn)稅是長(zhǎng)期稅種可逐年征收，而土地出讓金則是一次性收取，房產(chǎn)稅能將一次性收取的 土地出讓金分?jǐn)傆谖磥?0年或70年，若房屋按50年產(chǎn)權(quán)計(jì)算，2013年全國(guó)商品住宅銷售額6.77萬億元，按1.5%的稅率，50年征收房產(chǎn)稅總計(jì) 5.0萬億元。累計(jì)征收額度超過了2013年全國(guó)土地出讓金額。