【吳江房產(chǎn)網(wǎng)訊】在招商地產(chǎn)成功買殼東力實(shí)業(yè)并將其更名為招商局置地后，以區(qū)域?yàn)槭氐恼猩叹种玫卣谠噲D發(fā)力。于此同時(shí)，招商地產(chǎn)也在傾力相助，將其多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)包注入招商局置地。
讓投資者所好奇的是，原就以房地產(chǎn)為主業(yè)的招商地產(chǎn)，緣何“舍身割肉”做大招商局置地？在行業(yè)看來(lái)，招商地產(chǎn)此舉，意在做大做強(qiáng)且更為靈活的招商局置地，招商地產(chǎn)也將部分城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)注入后者，使招商局置地博取包括境外資本市場(chǎng)的青睞，意在為獲得低息融資。
注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
近日，招商局置地旗下附屬公司南京招商房地產(chǎn)與3家合作伙伴就南京一個(gè)住宅項(xiàng)目成立合營(yíng)公司，該合營(yíng)公司及項(xiàng)目注資總額達(dá)到32億人民幣，其中南京招商房地產(chǎn)為此投入資本為1.93億。
這個(gè)成立合營(yíng)公司的安排，意味著招商局置地繼續(xù)加碼在南京地區(qū)的業(yè)務(wù)布局。南京是招商局置地重點(diǎn)布局的四個(gè)主要城市之一。在招商局置地2013年?duì)I業(yè)收入中，南京地區(qū)所占比例較小，僅為16%。
追溯至招商地產(chǎn)在2012年完成對(duì)招商局置地前身東力實(shí)業(yè)的收購(gòu)后，之后招商地產(chǎn)將其位于廣州、重慶、佛山和南京4個(gè)城市共11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目置入到招商局置地，招商局置地也因此新增了189萬(wàn)平方米權(quán)益可售面積。
招商局置地通過(guò)向招商地產(chǎn)附屬公司、機(jī)構(gòu)和專業(yè)投資者發(fā)行及配售新股方式完成上述交易，耗費(fèi)的總代價(jià)即接近53億元人民幣，到2013年底，招商地產(chǎn)對(duì)招商局置地的持股比重已經(jīng)達(dá)到了74.35%。
招商地產(chǎn)在2013年前后的這次向招商局置地的項(xiàng)目資產(chǎn)注入后，基本上已經(jīng)將其在廣州、重慶、佛山和南京4個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目剝離，后期僅剩下4個(gè)由招商地產(chǎn)保留的管理過(guò)渡資產(chǎn)。按照招商地產(chǎn)的安排，到2017年底，招商地產(chǎn)在上述4個(gè)城市保留的管理過(guò)渡項(xiàng)目就會(huì)悉數(shù)到期完工和出售。
根據(jù)招商局置地（彼時(shí)為“東力實(shí)業(yè)”）在2012年財(cái)報(bào)，該公司2012年公司股東應(yīng)占利潤(rùn)顯示為虧損6200萬(wàn)元港幣，到2013年招商地產(chǎn)完成資產(chǎn)注入后，招商局置地當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)達(dá)到4.6億。
這是緣于招商地產(chǎn)向招商局置地置入的4個(gè)城市11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，均屬于相對(duì)成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)與招商局置地的交易公示，這些交割的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)成熟，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段皆已通過(guò)。
其中廣州項(xiàng)目雖然總建筑面積達(dá)到136萬(wàn)平方米，但招商局置地接手時(shí)，就已經(jīng)竣工了46萬(wàn)平方米，佛山4個(gè)項(xiàng)目的總面積合計(jì)174萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)竣工面積也超過(guò)89萬(wàn)平方米。招商地產(chǎn)在協(xié)議條款中明確，銷售這些項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金足以支付項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)支，并為其他項(xiàng)目提供資金。此外，當(dāng)時(shí)交易中的南京和重慶項(xiàng)目也都進(jìn)入到銷售期。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，招商地產(chǎn)在上述交易中對(duì)招商局置地資產(chǎn)注入安排，其實(shí)就是“舍身割肉”，不僅讓招商局置地從這些已經(jīng)進(jìn)入收獲期的房地產(chǎn)項(xiàng)目中補(bǔ)充了大量的現(xiàn)金流，也為招商局置地在這些城市里的后續(xù)發(fā)展做下鋪墊。
地位實(shí)則尷尬
“一般而言，上市公司打包資產(chǎn)注入新的上市公司，都會(huì)以一個(gè)與上市公司之前的主業(yè)相區(qū)別的平臺(tái)公司形式出現(xiàn)，比如，房地產(chǎn)公司打包資產(chǎn)上市常見(jiàn)的是剝離商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)這種將幾個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入到新上市公司的做法比較少見(jiàn)，招商地產(chǎn)和招商局置地兩個(gè)上市公司并未做明顯的業(yè)務(wù)區(qū)分。”一位長(zhǎng)期幫助內(nèi)地公司完成在港上市的投資公司總裁指出。
招商局置地從招商地產(chǎn)獲得多個(gè)成熟項(xiàng)目后在業(yè)績(jī)上的搶眼表現(xiàn)未能延續(xù)。到2014年上半年，招商局置地凈利潤(rùn)從上年同期的3億元降到了6100萬(wàn)元。招商局置地對(duì)此所作解釋是，其在廣州和佛山的兩個(gè)高毛利率項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比大幅下降了76%。
除此之外，招商局置地從招商地產(chǎn)進(jìn)入以后，其發(fā)展速度明顯加快。到2014年上半年，招商局置地土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到692萬(wàn)平方米，在全國(guó)的項(xiàng)目數(shù)量幾乎翻番，新進(jìn)入西安和句容兩座城市后房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增加至21個(gè)，僅在2014年上半年就新購(gòu)了6幅土地。
招商局置地為此付出的代價(jià)是融資成本及凈資產(chǎn)負(fù)債率的雙升。到去年上半年，招商局置地的凈資產(chǎn)負(fù)債率從2013年底的4%攀升到35%，融資成本相比2013年同期同樣大幅增加。
招商局置地在獲得這些新增項(xiàng)目后，也不能獨(dú)自完成開(kāi)發(fā)。招商局置地去年上半年在南京購(gòu)入3宗地塊后不久，就已經(jīng)先后引入了股權(quán)投資者合作開(kāi)發(fā)。
招商局置地的項(xiàng)目拓展恐將受限。當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)在向招商局置地注入項(xiàng)目資產(chǎn)時(shí)，雙方為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)即簽署了不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)。
根據(jù)招商地產(chǎn)和招商局置地的約定，招商地產(chǎn)及其附屬公司不會(huì)與招商局置地在佛山、廣州、重慶和南京競(jìng)爭(zhēng)，而招商局置地也不會(huì)在招商地產(chǎn)也已進(jìn)入的國(guó)內(nèi)其他21個(gè)城市與招商地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，而在雙方均未進(jìn)入的城市中，招商局置地則有優(yōu)先進(jìn)入的選擇權(quán)。
招商地產(chǎn)作為一家在全國(guó)一、二線城市深耕多年的房地產(chǎn)企業(yè)，旗下的城市布局早已鋪排完成，而三、四線城市甚至是二線城市普遍面臨的問(wèn)題就是供應(yīng)過(guò)剩，也意味著招商局置地若要進(jìn)一步在其他城市進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，可選擇的城市少之又少。
為此，招商局置地在戰(zhàn)略定位中提及，公司將立足廣州、佛山、南京和重慶現(xiàn)有城市做大市場(chǎng)份額，并研究進(jìn)入人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ愕亩€城市，如西安等。招商局置地還表示中短期公司仍將以住宅開(kāi)發(fā)、加快周轉(zhuǎn)為主要的發(fā)展策略。
意在融資平臺(tái)
“招商地產(chǎn)將南京、廣州、重慶和佛山幾個(gè)城市成熟且優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目注入到新的上市公司招商局置地，或許是出于兩個(gè)考慮。”上述投資公司總裁說(shuō)，“很明顯，將這幾個(gè)項(xiàng)目打包放到招商局置地后，價(jià)值可以迅速放大，這些項(xiàng)目比放在招商地產(chǎn)的估值更高，幫助招商地產(chǎn)做大規(guī)模。其次，這些單獨(dú)打包的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有利于公司發(fā)行信用債，從香港資本市場(chǎng)獲得廉價(jià)資金。”
招商局置地在其戰(zhàn)略定位中同樣明確，公司是作為招商地產(chǎn)重要的境外融資平臺(tái)。這位投資公司總裁告訴記者，招商局置地獲得招商地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后，必然可以獲得較好的估值和信用評(píng)價(jià)，招商局置地也是剛剛完成重組后的上市公司，因此在財(cái)務(wù)上也比較輕松，加之背靠招商局集團(tuán)這樣的央企，從而保證招商局置地能夠從境外資本市場(chǎng)及時(shí)獲得廉價(jià)的資金。
2013年，在招商地產(chǎn)將11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目置入招商局置地后不久，招商局置地便順利發(fā)行了一筆5年期年利率為4%的5億美元債券。
當(dāng)時(shí)不可忽視的一個(gè)背景是，在2013年9月份，證監(jiān)會(huì)頒布并實(shí)施了《關(guān)于上市公司并購(gòu)重組、再融資涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提交相關(guān)報(bào)告的函》，要求上市公司在披露相關(guān)重組和融資方案時(shí)，同時(shí)向國(guó)土部和住建部提交相關(guān)專項(xiàng)核查報(bào)告（該項(xiàng)規(guī)定現(xiàn)已放開(kāi)），招商地產(chǎn)在9月份提請(qǐng)了一份規(guī)模達(dá)65億元的融資方案，不過(guò)被指招商地產(chǎn)或許因?yàn)橥恋亻e置問(wèn)題而融資遇阻。
對(duì)于招商局置地的資產(chǎn)重組，國(guó)泰君安的一份研報(bào)指向鮮明，招商局置地就是作為招商地產(chǎn)的海外融資平臺(tái)。
“招商局置地固然是可以間接幫助招商地產(chǎn)獲得更加廉價(jià)的資金，但是同樣會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題。”這位投資公司總裁分析說(shuō)，“一是招商局置地現(xiàn)在規(guī)模比較小，而且業(yè)務(wù)被限定在少數(shù)幾個(gè)城市，因此融資能力其實(shí)有限。倘若冒進(jìn)做大規(guī)模，則難以估量高杠桿帶來(lái)債務(wù)拖累，反倒成了招商地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)。另外，招商地產(chǎn)從上述幾個(gè)城市撤出，其他城市讓招商局置地優(yōu)先進(jìn)入，其實(shí)是分散了招商地產(chǎn)在行業(yè)里的影響力和專注度。”