【吳江房產(chǎn)網(wǎng)訊】相比于近兩年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資下滑，中國(guó)投資者在海外房地產(chǎn)投資上大手筆頻現(xiàn)：2013年5月，中國(guó)soho首席執(zhí)行官?gòu)埿琅c巴西銀行業(yè)safra家族共同買(mǎi)下紐約曼哈頓通用大樓40%的股權(quán)，這筆交易將使得該大樓總體估值達(dá)到34億美元；2013年12月，富力地產(chǎn)(富力又一城 富力盛悅居) 斥資13.96億美元收購(gòu)了馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)六宗空置地塊；2014年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)花了9.7億美元買(mǎi)下黃金海岸（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）的一家酒店。
中國(guó)海外房地產(chǎn)投資飆升的背后是什么？
誰(shuí)在投資？
海外置業(yè)早已不是什么新鮮事，但是以投資為目的的海外地產(chǎn)項(xiàng)目投資，卻是在最近幾年才顯露出明顯趨勢(shì)。
萊坊近期發(fā)布的《中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資報(bào)告》顯示，中國(guó)對(duì)外投資房地產(chǎn)總額在2009年是6億美元，截至2013年底這一數(shù)據(jù)就已經(jīng)達(dá)到120億美元。如果將2014年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，預(yù)計(jì)中國(guó)對(duì)外投資房地產(chǎn)的總額將達(dá)到150億美元。
“這一數(shù)據(jù)是對(duì)成交價(jià)格在250萬(wàn)美元以上的交易進(jìn)行統(tǒng)計(jì)得出的，250萬(wàn)美元以下的交易并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。所以從投資者來(lái)看，主要是機(jī)構(gòu)或者公司投資。”萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。
萊坊還對(duì)中國(guó)排名靠前的保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司做了一份海外投資的調(diào)查，在國(guó)內(nèi)總資產(chǎn)排名前20的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、中國(guó)海外、碧桂園、世茂、富力地產(chǎn)、雅樂(lè)居、新城控股9家已經(jīng)投資了海外房地產(chǎn)，另有8家表示有投資興趣。而在國(guó)內(nèi)保費(fèi)收入排名前十位的保險(xiǎn)公司中，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、陽(yáng)光保險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)4家已經(jīng)投資了海外地產(chǎn)，包括中國(guó)人保在內(nèi)的另外8家表示有興趣投資。
隨著機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資意愿的增強(qiáng)，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資群體也正在發(fā)生變化。
中國(guó)對(duì)外投資的首輪浪潮由主權(quán)財(cái)富基金所代表性?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)和銀行購(gòu)置自用物業(yè)所帶動(dòng)，第二輪浪潮則是由大型開(kāi)發(fā)商在海外投資的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拉動(dòng)，在當(dāng)前的第三輪浪潮中，投資基金和國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司積極尋求核心及高投資回報(bào)的物業(yè)投資機(jī)會(huì)讓海外房地產(chǎn)投資節(jié)節(jié)攀升。萊坊預(yù)測(cè)，已見(jiàn)端倪的第四輪浪潮的投資主力是大型企業(yè)、超高凈值人士、中小型國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。
萊坊國(guó)際投資部主管楊杏妮表示，與2013年相比，2014年的個(gè)人投資海外房產(chǎn)的成交筆數(shù)增長(zhǎng)了40%左右。“我們觀察到一個(gè)明顯的變化，2014年以投資為目的的海外置業(yè)明顯增多。以前海外置業(yè)自用比較多，大部分是因?yàn)樽优趪?guó)外讀書(shū)，或者自己和家人移民，一般購(gòu)買(mǎi)的都是比較好的房子。而2014年的數(shù)據(jù)顯示，30萬(wàn)美元左右的房子最受歡迎，而且大部分是按揭購(gòu)買(mǎi)，這就表明這部分購(gòu)房者具有明顯的投資用意。”楊杏妮對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“很多年收入40-50萬(wàn)元的客戶(hù)也逐步開(kāi)始在海外置業(yè)，海外房地產(chǎn)成為他們資產(chǎn)配置的一種選擇。”
需求推動(dòng)
中國(guó)投資者選擇海外房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的幾種重要方式之一，是由多種因素共同促動(dòng)的。
首先就是投資回報(bào)率。
目前，北京和上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的回報(bào)率一般在5%—6%。然而相對(duì)緊張的信貸環(huán)境意味著這些城市的資金成本也較高，通常在8%以上。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報(bào)率只有4%—6%，但資金的利率水平卻一直較低，例如美國(guó)的資金成本平均在3%左右。
資訊機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行最近發(fā)布的《2015年一季度全球市場(chǎng)展望》稱(chēng)，2015年全球?qū)⒂?0個(gè)大城市的寫(xiě)字樓租金漲幅超過(guò)5%，包括東京、悉尼、迪拜、紐約、北京、洛杉磯、倫敦等，其中東京的租金漲幅會(huì)達(dá)10%-20%。而這些城市寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)也將超過(guò)5%，東京和馬德里的資產(chǎn)將增值10%-20%。
戴德梁行這家資訊公司發(fā)布的《2015年全球市場(chǎng)展望》也顯示，2014年全球最熱的房地產(chǎn)投資地排名前十的城市主要集中在美國(guó)，而2017年最值得投資的市場(chǎng)中，增加了中國(guó)上海的寫(xiě)字樓，倫敦和紐約則仍然是最熱的市場(chǎng)。
而萊坊預(yù)測(cè)未來(lái)五年，倫敦、紐約和悉尼的平均寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)率分別為16.3%、28.2%和22.3%。
與此相比，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)回報(bào)率對(duì)很多投資者來(lái)說(shuō)吸引力有所下降。以上海為例，萊坊預(yù)計(jì)未來(lái)五年租金僅增長(zhǎng)4.4%。萊坊對(duì)于租金增長(zhǎng)緩慢的解釋是：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐步放緩，預(yù)計(jì)未來(lái)五年該增長(zhǎng)率會(huì)持續(xù)緩慢下降，房地產(chǎn)占比gdp約為16%，因而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的規(guī)模也將會(huì)縮減。
另外，由于中國(guó)住宅市場(chǎng)受政策影響較大，2010年以來(lái)出臺(tái)的調(diào)控措施(如購(gòu)房限制和財(cái)政緊縮)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)住房需求趨于疲弱。事實(shí)上，中國(guó)的住宅市場(chǎng)需求已出現(xiàn)自2012年以來(lái)最大的負(fù)增長(zhǎng)。
2014年前8個(gè)月住房供大于求并且滯銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商紛紛放慢開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的步伐，導(dǎo)致房屋開(kāi)工率同比下降了14%。根據(jù)萊坊的預(yù)計(jì)，2010年以來(lái)國(guó)內(nèi)空置的住宅建筑面積增加了80%以上。住宅現(xiàn)有的存量至少需要兩年才能完全消化。
供大于求引發(fā)開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，這也令購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落的預(yù)期增強(qiáng)。盡管近期住房按揭貸款有所放松，但鑒于房?jī)r(jià)不大可能在開(kāi)發(fā)商清理庫(kù)存時(shí)反彈，萊坊預(yù)計(jì)2015年的住宅價(jià)格仍將承受壓力。
另一個(gè)促使海外投資房產(chǎn)擴(kuò)張的因素來(lái)自匯率。自2005年以來(lái)，人民幣兌美元和歐元的匯率已升值約30%，這極大地提高了中國(guó)投資者的購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)，2014年美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖，美元表現(xiàn)出較強(qiáng)的升值態(tài)勢(shì)，多家機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)2015年美元會(huì)繼續(xù)升值，不少中國(guó)投資者認(rèn)為這是持有海外資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。
還有一個(gè)主要的推動(dòng)因素來(lái)自對(duì)外投資政策的顯著放寬。2013年對(duì)外投資審批門(mén)檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務(wù)部取消了先前主要針對(duì)對(duì)外投資的審批程序。此外，保險(xiǎn)公司獲準(zhǔn)最多可將其資產(chǎn)的30%投資房地產(chǎn)，總資產(chǎn)的15%可用于境外投資。不過(guò)，保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)和跨境投資的態(tài)度仍然比較謹(jǐn)慎。
相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)的保險(xiǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)一步積累20萬(wàn)億元的保費(fèi)，相當(dāng)于目前保費(fèi)規(guī)模的兩倍以上。巨額的保險(xiǎn)資金意味著即使只有一小部分投放到境外，也會(huì)給海外投資帶來(lái)不小的拉動(dòng)作用。
浪潮繼續(xù)
未來(lái)幾年，中國(guó)投資者對(duì)海外房地產(chǎn)的熱情還會(huì)繼續(xù)嗎？
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，浪潮還將繼續(xù)，但投資者也會(huì)趨于理性。
對(duì)機(jī)構(gòu)投資者而言，未來(lái)2-3年的投資還將增長(zhǎng)，增幅可能達(dá)到20%-30%。“按目前的態(tài)勢(shì)來(lái)說(shuō)，不會(huì)出現(xiàn)從6億變150億這種跳躍式的增加，現(xiàn)在相當(dāng)一部分海外投資的收益開(kāi)始下降，好的物業(yè)項(xiàng)目也相對(duì)減少。但是至少這一兩年之內(nèi)，保險(xiǎn)公司會(huì)大力投資。”紀(jì)言迅說(shuō)，“當(dāng)國(guó)內(nèi)投資者熟悉海外市場(chǎng)之后，會(huì)進(jìn)一步向一些地區(qū)性的中心城市伸展。比如曼徹斯特、伯明翰、芝加哥、法蘭克福等城市，因?yàn)檫@些城市交通方便，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，并且法律健全，收益率相比來(lái)說(shuō)也就比較高。”
對(duì)于那些個(gè)人投資者而言，以投資為目的的海外置業(yè)才剛剛開(kāi)始。特別是高凈值人士，他們?cè)趪?guó)內(nèi)多數(shù)已擁有廣泛業(yè)務(wù)，境外投資有助于把風(fēng)險(xiǎn)分散至回報(bào)率更高的市場(chǎng)，這也是資產(chǎn)多元化配置的趨勢(shì)。“與美國(guó)、歐洲投資者相比，中國(guó)投資者起步算比較晚的，現(xiàn)在他們的投資處于剛起步階段，去年才開(kāi)始大批量買(mǎi)入。”楊杏妮說(shuō)，“現(xiàn)在就連沒(méi)有在國(guó)外生活過(guò)的人都想去國(guó)外買(mǎi)房子，而且這一趨勢(shì)會(huì)持續(xù)，尤其是相比國(guó)內(nèi)2%左右的租金回報(bào)率，在倫敦、紐約這些地方的租金回報(bào)率要高很多。”
不過(guò)，楊杏妮也表示，個(gè)人投資者需要明確投資海外地產(chǎn)的目的，是想要高的租金回報(bào)率還是高的資產(chǎn)增值，因?yàn)橛袝r(shí)候這二者并不能統(tǒng)一。“國(guó)外有些中等城市的房產(chǎn)價(jià)格不是很高、租金回報(bào)率高，但不容易脫手。大城市房產(chǎn)很容易出手，但投資額會(huì)很高，租金回報(bào)率就相對(duì)低一些。”