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中國的房產(chǎn)電商未來將何去何從?
2015/2/16 12:51:21    http://www.18kuo.com
    【吳江房產(chǎn)網(wǎng)訊】互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)交易的改變是緩慢的,房地產(chǎn)電商平臺是重資產(chǎn)的?;诖?,未來的房地產(chǎn)交易撮合平臺的價(jià)值更大,而且一旦形成壟斷,便難以被撼動。

(圖片來源于網(wǎng)絡(luò))
    近期,房地產(chǎn)電商的討論不斷升溫,互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的影響逐步駛?cè)雽?shí)質(zhì)性階段,那么到底什么是房產(chǎn)電商?對于房地產(chǎn)企業(yè)、新房代理和二手房中介公司等不同行業(yè)參與者而言,房地產(chǎn)電商的意義和機(jī)會點(diǎn)是什么?
 
    如何界定房產(chǎn)電商?
    中國的房地產(chǎn)電商可以區(qū)分為三個(gè)層次:媒體電商、渠道電商和交易電商。
 
    第一,媒體電商是過去幾年普遍存在的形式,主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦點(diǎn)等。其核心屬性是媒體,貨幣化模式是廣告,本質(zhì)是開發(fā)商和二手房中介公司的廣告平臺。
 
    第二,渠道電商是近兩年特別是今年迅速發(fā)展的一種新型電商,主要的代表是房多多、好屋中國、吉屋科技等,其本質(zhì)是渠道的整合。它們存在和發(fā)展的邏輯是傳統(tǒng)的新房代理渠道、二手房經(jīng)紀(jì)公司渠道極其分散,在房地產(chǎn)市場低迷的情況下,單一代理或中介公司都無法高效地完成買賣雙方的匹配,特別是在新房領(lǐng)域,只有把分散的渠道整合起來才能為開發(fā)商快速拓客,同時(shí)整合之后的集中渠道才有能力向開發(fā)商拿到更多的優(yōu)惠以及更快的結(jié)傭。
 
    第三,交易電商代表未來的模型,無論是新房還是二手房,房地產(chǎn)電商的終極目標(biāo)必須是最大限度地接近交易。事實(shí)上,只有以交易為中心的電商才能真正意義上稱之為電商。相比之下,無論是媒體還是渠道整合,距離最終的交易都有一段路程,雖然都有效率的提升,但是它們都沒有真正意義上顛覆或取代傳統(tǒng),而是使傳統(tǒng)更有效。然而,交易電商的未來一定是局部或徹底顛覆代理公司或中介公司。
    房產(chǎn)電商的背后邏輯是什么?
    房產(chǎn)電商之所以在最近幾個(gè)月成為市場廣泛關(guān)注的焦點(diǎn),主要的市場邏輯在于:
 
    第一是互聯(lián)網(wǎng)的邏輯,目前中國正在經(jīng)歷有史以來最大的一次人口大遷移,這是從線下向線上的轉(zhuǎn)移,這個(gè)大浪潮會重塑不同領(lǐng)域的商業(yè)邏輯。更為突出的是,中國手機(jī)用戶已達(dá)5.27億,超過pc用戶5.11億,中國是一個(gè)典型的手機(jī)用戶超越pc用戶的國家,移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國。這里的直接影響就是人們買方、賣方交易決策的第一步都是從互聯(lián)網(wǎng)(特別是從手機(jī)端)開始的,傳統(tǒng)的紙媒、售樓處、中介門店在信息獲取和信息處理方面的作用已經(jīng)被大大弱化。
 
    第二是市場的邏輯,一方面中國的房地產(chǎn)市場正逐步從賣方市場向買方市場過渡。通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)最大限度的房源曝光,吸引潛在買家顯得比以往任何時(shí)候都重要,人們在售樓處深夜排成長龍買房的階段已經(jīng)一去不返,開發(fā)商需要尋找更有效的渠道、更大用戶平臺尋找買家。另一方面,中國的房地產(chǎn)市場正逐步從新房主導(dǎo)向二手房主導(dǎo)的階段過渡。一線城市如北京、上海和深圳都已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場,二線城市的舊城區(qū)或核心區(qū)同樣如此,二手房交易信息更加不透明、交易流程更加復(fù)雜,這些都是互聯(lián)網(wǎng)可以發(fā)揮作用的地方。從這個(gè)角度看,未來的房地產(chǎn)電商平臺一定是二手房交易撮合平臺,所以我們會看到新房電商將會加大在二手房市場的布局。
 
作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,房產(chǎn)電商有何不同?
 
    通常來看,房地產(chǎn)的本地化和非標(biāo)準(zhǔn)化屬性決定了房產(chǎn)電商和其它電商存在很大的不同。互聯(lián)網(wǎng)在履行房地產(chǎn)交易時(shí),也存在一定局限及瓶頸,那么到底互聯(lián)網(wǎng)能在多大程度上改造這個(gè)傳統(tǒng)?
 
    關(guān)于這一點(diǎn),我們可以從正反兩個(gè)角度來看:第一,房屋交易具有頻率低、交易額大以及本地化、非標(biāo)準(zhǔn)化、高度復(fù)雜和信息密集等特征,這使得它明顯不同于一般的商品交易。例如,無論是信息平臺多么完備,人們都不太可能直接在線上下單付錢,最多會形成交易的意向,交易撮合、看房、簽約等環(huán)節(jié)都無法減少直至杜絕銷售人員或經(jīng)紀(jì)人的參與。從這個(gè)角度看,互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)交易的改變一定是緩慢的,房地產(chǎn)電商平臺一定是重資產(chǎn)的。第二,相反地看,正是基于這種特征,未來的房地產(chǎn)交易撮合平臺的價(jià)值更大,而且一旦形成壟斷,便難以被撼動,護(hù)城河足夠深。可以預(yù)計(jì),未來3~5年一定會出現(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)大型的區(qū)域性房地產(chǎn)交易平臺,它不僅提供信息、撮合交易,而且還會提供以交易為中心的金融服務(wù)等。
 
    傳統(tǒng)的中介公司如何向互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)型?
    這是一個(gè)普遍的問題,但是對此問題要做一個(gè)區(qū)分:傳統(tǒng)中介公司之間的區(qū)別是十分明顯的。從規(guī)模上看,有大型經(jīng)紀(jì)公司,如鏈家在北京市場的門店就超過1000家,所布局的一些二線城市,門店數(shù)量幾乎都在100家以上,市占率都是第一或第二。相反,有的本地中小型經(jīng)紀(jì)公司,門店只有幾十家,還包括很多的夫妻老婆店。從模式上看,既有大型的直營連鎖公司,還有特許加盟公司。對于不同規(guī)模、不同模式的經(jīng)紀(jì)公司而言,如何向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型本質(zhì)是一個(gè)差別非常大的問題。
 
    第一,對于大規(guī)模的以直營連鎖為主的公司,鏈家是最典型的代表。以北京為例,鏈家已經(jīng)擁有50%的市場份額、80%以上的房源份額,在這種情況下,鏈家向互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型便具有相當(dāng)穩(wěn)固的線下基礎(chǔ)。目前鏈家網(wǎng)在北京市場所能提供的流量或客源占比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出搜房,可以預(yù)計(jì),鏈家網(wǎng)在北京的影響力還將逐步加大。對于鏈家而言,所謂轉(zhuǎn)型,真正的問題是鏈家網(wǎng)要不要開放?線下要不要從直營變成加盟,從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)。
 
    第二,對于中小型經(jīng)紀(jì)公司,幾乎不可能也沒有能力轉(zhuǎn)型。因?yàn)槭袌鲆?guī)模不夠大、房源不夠多、門店覆蓋度不夠廣,品牌影響也只限于部分社區(qū),向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型沒有意義。線上沒有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng),線下就沒有規(guī)模效應(yīng)。它們的未來非常有壓力,而且可能是壓力最大的。
 
    第三,傳統(tǒng)大型加盟公司轉(zhuǎn)型是最復(fù)雜的,對于它們而言,既需求加強(qiáng)線上,也需要加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)人的強(qiáng)管控,還需要加大erp系統(tǒng)的投入。這個(gè)系統(tǒng)是一切經(jīng)紀(jì)公司的內(nèi)容,它不單純是一個(gè)工具、一個(gè)功能,一個(gè)簡單的房源、客源或客戶關(guān)系管理系統(tǒng),本質(zhì)是一個(gè)生態(tài)圈。生態(tài)圈的建立不僅需要有技術(shù)支撐和流程優(yōu)勢,更需要有強(qiáng)有力的執(zhí)行,而執(zhí)行靠什么?靠的是人事權(quán)、嚴(yán)格的獎懲機(jī)制等,這些都是現(xiàn)有加盟公司所不具備的,它們甚至連經(jīng)紀(jì)人的培訓(xùn)系統(tǒng)都不完善,如何轉(zhuǎn)型,確實(shí)挑戰(zhàn)很大。
 

 

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