年輕的馬來西亞籍華人王家明近來很忙,在萊坊的北京辦公室里,他告訴《第一財經(jīng)日報》記者,除了一年5次在內地出差,其余時間他都待在悉尼,對接有意向在此投資房地產(chǎn)的中國企業(yè)和個人。
王家明的身份,是英國房地產(chǎn)機構萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事,主要的工作還包括悉尼項目招商。見到本報記者時,他手里正拿著一份澳大利亞當?shù)氐呢斀?jīng)報紙的復印件,報紙的版面上,列舉的是近年在澳大利亞投資的中國企業(yè)家。這些面孔人們十分熟悉,他們是王健林、郭廣昌、許家印。
2014年以來,關注海外房地產(chǎn)市場的人們注意到,繼“美國熱潮”之后,澳大利亞熱潮又來了。這場中國房企的海外“畫地圖”運動,還在酣暢地繼續(xù)著。
奔向澳大利亞“新大陸”
在位于北京國貿(mào)以東的萬達集團總部,樓群一層的外墻上掛著電子顯示屏,上面用標識性的藍色勾勒著這家中國巨無霸公司的海外地圖,這些地圖里的城市,包括倫敦、馬德里,最近又得加上悉尼。
1月26日,萬達正式對外宣布,該公司1月23日收購了澳大利亞悉尼兩座大樓,即1alfred大廈和緊鄰的fairfaxhouse大樓,未來計劃投資約10億美元,建成悉尼一個綜合性地標項目。這是王健林繼黃金海岸珠寶三塔項目后在澳大利亞的又一筆重大投資。
就是在同一天,本報記者向復星國際(00656.hk)求證得知,耗資數(shù)十億元在倫敦、紐約、日本收購辦公樓后,該公司旗下的復星地產(chǎn)已聯(lián)合澳大利亞一家房產(chǎn)投資管理公司,收購了名為“米勒街73號”(73millerstreet)的悉尼辦公樓。
中資巨頭同時在悉尼“出手”收購寫字樓,這看似“巧合”,實際上并不令人意外。2013年,綠地就進駐了悉尼和墨爾本,“綠地中心”超高層公寓也選在悉尼市中心。
王家明所在萊坊對此早有觀察。萊坊日前最新發(fā)布的《中國對外房地產(chǎn)投資報告》,提到了中國買家對澳大利亞的巨大興趣。該報告中的數(shù)字指出,2009年～2014年,中國對外房地產(chǎn)投資總額已從6億美元大幅升至150億美元(約合936億元人民幣)。截至目前,中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市,其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁,2014年按年增長超過60%。
報告中另外一組與gdp有關的數(shù)據(jù),是這一趨勢的又一證據(jù):紐約gdp高于倫敦和悉尼以及墨爾本,紐約的中國房地產(chǎn)投資資金接近于當?shù)豨dp總量,但悉尼、墨爾本兩地的中國房地產(chǎn)投資額超過當?shù)豨dp兩倍,表明了悉尼與墨爾本對中國資本的強勁吸引力。
仲量聯(lián)行近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也說明了這一點。2014年中國海外房地產(chǎn)投資增長46%,超過165億美元。其中商業(yè)地產(chǎn)海外投資更是超過住宅投資,在熱門投資國家中,澳大利亞趕超美國,成為第二受歡迎投資國,僅次于英國。
更為具體的數(shù)字是,2014年,澳大利亞成為了中國投資者青睞的新目標市場,流入資本超過30億美元,悉尼獲得了大部分的投資額,達到22億美元,成為最吸引中國投資者的目的地之一,僅次于吸金40億美元的倫敦。
“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關注的三個市場。2013年中國流入這三個市場的資本較2012年增長了5倍。我們預計,2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年的水平。”王家明對記者說道。
澳大利亞成為中資房企“新大陸”,有諸多方面原因。除了經(jīng)濟總量、人口等基礎因素,澳幣對人民幣匯率、住宅存在的缺口,都為中國企業(yè)提供了機會。但新大陸并不意味著完美大陸,一位國企高層接受本報記者采訪時曾提醒,在澳大利亞,海外人士無論購買別墅還是公寓,都只能購買新房,這會對投資性房產(chǎn)套現(xiàn)造成影響。
此外,有操盤海外項目的業(yè)內人士透露,澳大利亞對房地產(chǎn)項目審批過程較為繁瑣,周期較長,開發(fā)商從有開發(fā)的計劃到真正破土動工,中間常常存在時間差。這對中國開發(fā)企業(yè)來說,無疑也意味著資金成本被無形抬升。
“澳大利亞商業(yè)貸款額度能夠達到整體項目的70%,而且貸款成本在4%～5%之間,而在澳大利亞投資房產(chǎn)的回報率維持在6%～7%之間。”王家明介紹。
“北京人”的紐約煩惱
在悉尼成為熱門新型市場的同時,中國企業(yè)和個人對美國房地產(chǎn)的投資熱情仍然高漲。早前一份來自美國房協(xié)nar的報告顯示,2013年4月至2014年3月的一個財年,國際買家在美國購房的金額為922億美元,同比增長了35%。其中,中國人在美國購房金額約220億美元,占國際買家購房總金額的24%,比上年增長5%,繼續(xù)排名第一。這意味著,在美國,國際買家貢獻的購房金額中,有近1/4、超過千億元人民幣是中國人貢獻的。
在剛剛過去的2014年,倫敦房地產(chǎn)市場因共吸引了40億美元的中國投資,再次榮登全球城市榜首。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥也各獲得了5億～15億美元的中國投資。
該報告還稱,美國房地產(chǎn)市場的中國買家,有近76%是現(xiàn)金購房,且青睞豪宅,房屋類型中獨棟別墅占70%,其他分別是連排別墅、公寓和商業(yè)地產(chǎn)。他們也較少用來自住,用于自住的購買者僅占39%。
中國買家的興趣,以及全球化的前景,似乎給了中國房企莫大的信心。2013年2月,萬科與鐵獅門宣布成立合資公司,分別持股70%和30%,共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項目。隨后,綠地也以10億美元投向熱門城市洛杉磯。2014年,萬達也宣布以9億美元投資芝加哥,建設五星級酒店及公寓項目。綠地方面一個多月前提供的消息稱,美國紐約當?shù)貢r間2014年12月15日,綠地美國公司與forestcityratnercompanies(森林城集團紐約公司)合作投資開發(fā)的紐約布魯克林太平洋公園項目正式開工。該項目位于布魯克林正中心,緊鄰巴克萊球場以及布魯克林最大的購物中心,計劃總投資超50億美元,是紐約30年來最大規(guī)模房地產(chǎn)綜合體項目之一,同時也是中國房企迄今為止在美最大的一筆投資。
龍頭房企們進入紐約的門的同時,有一些人已經(jīng)遭遇了意料之外的尷尬。去年7月,在一個海外投資論壇的閉門討論上,萬通控股董事長馮侖感慨道:“所有去海外投資的人,都面臨著剛從鄉(xiāng)下到城里的生活體驗。”談到自己在紐約的十年投資體驗,他自嘲說是“鄉(xiāng)下人進城”,對紐約的印象就有三:第一是貴,第二是矯情,第三是標準高。
早在2006年6月,在“9·11”中淪為廢墟的世貿(mào)中心7號樓重建竣工后正式對外開放。彼時,萬通租下世貿(mào)中心7號樓頂部48至52層,五層樓共約20萬平方英尺,計劃興建一個集商務與文化交流于一體的“中國中心”。后來幾經(jīng)輾轉,萬通最終在2010年3月與世貿(mào)中心簽訂合約,租下1號樓的64層到69層,建筑面積約2萬平方米,租期20年,名字正式定為“中國中心”。
雖然有著打造華爾街高端俱樂部的愿望,但律師出門后堵在路上的時間也算錢,施工工人需要有喝咖啡的時間,這讓12年中飛了60多次紐約的馮侖感嘆,在美國投資“事兒很多”。
境外房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)為輕資產(chǎn)運營,很多環(huán)節(jié)是外包,因此往往有大量合同關系。在協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖看來,對于國際經(jīng)驗匱乏的中國房地產(chǎn)企業(yè)而言,能否自如地解決海外投資涉及的復雜的政治、匯率、人才等難題,其實還未可知。
中倫律師事務所創(chuàng)始合伙人張學兵曾對本報記者舉例說,紐約對特定的開發(fā)區(qū)域會有稅收優(yōu)惠、激勵政策,這些政策優(yōu)惠,需要找合適的專家團隊、合適的合作伙伴,才能掌握。
“美國有房產(chǎn)稅,持有費用在1.5%到3%之間,并且每年都要交,不像國內零成本持有。西方國家比較偏向于承租戶法律保護,房東不像國內那么強勢,這都是在美國買房時需要注意的。”一位資深房地產(chǎn)私募負責人對本報記者表示,對于房企而言,投資美國要注意的系統(tǒng)性風險,包括市場、利率、匯率、政策風險,防范這些風險需要對美國整個市場動態(tài)進行隨時監(jiān)控,做好這些工作,并非朝夕之事。