1月樓市成交量下降,與春節(jié)等季節(jié)因素、房企推盤有關(guān)。“去年12月的銷量透支了今年1月的銷量,今年1月實際成交應(yīng)該比表面數(shù)據(jù)要多一些。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示。
2014年尾不斷回升的房地產(chǎn)成交量,在2015年頭戛然而止。
來自第三方統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,1月份房地產(chǎn)成交量和成交面積環(huán)比均出現(xiàn)明顯下降。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的住宅簽約數(shù)據(jù)顯示,2014年1月,全國主要的54城市住宅簽約合計24.66萬套,同比上漲22%,但環(huán)比大降22.6%,出現(xiàn)明顯回落。
2014年10月以來,在房貸政策放松、央行降息和房企推盤壓力下,樓市成交量逐漸上升,至12月54個主要城市成交量達31.87萬套。
接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對2015年房地產(chǎn)市場走勢意見不一,但都承認房地產(chǎn)市場進入分化格局,一線城市、部分二線城市和三四線城市之間,不同房地產(chǎn)企業(yè)之間,甚至同一城市的不同地段之間表現(xiàn)不一。此外,業(yè)內(nèi)認為,2015年房地產(chǎn)市場的主題仍將是去庫存。
1月樓市成交量大降
1月樓市成交量沒有延續(xù)此前的上升勢頭。
克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2015年1月全國商品住宅成交建筑面積1870萬平方米,同比下跌31%,環(huán)比下跌1%。其中,一線城市成交350萬平方米,二線城市成交498萬平方米,三四線城市成交498萬平方米,各線城市環(huán)比均出現(xiàn)下跌,二線跌幅最大;僅一線城市同比有所上漲。
1月樓市成交量下降,與春節(jié)等季節(jié)因素、房企推盤有關(guān)。“去年12月的銷量透支了今年1月的銷量,今年1月實際成交應(yīng)該比表面數(shù)據(jù)要多一些”。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示。
此外,房企在1月下半月明顯減緩了推盤節(jié)奏。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示,春節(jié)返鄉(xiāng)等因素使得購房者數(shù)量減少,房企推盤動力也不強。
不過,克爾瑞研究中心認為,一般而言,臨近年關(guān)樓市成交都會冷淡,但眼下離年關(guān)尚早,成交下滑更多是因為前期地方救市政策效應(yīng)遞減、而信貸政策又止步不前,加之購房者對未來政策有了更多的期待,觀望情緒上升。
億翰智庫董事長陳嘯天更直言,2014年第四季度市場嚴重透支,多地市場進入觀望,市場整體下滑明顯,環(huán)比12月,市場整體下滑20%多。
分城市來看,一二線城市樓市成交有所回升。其中,1月一線城市樓市成交量環(huán)比全部下降。上海(樓盤)、廣州(樓盤)環(huán)比大幅下跌42%,北京(樓盤)環(huán)比下跌27%。不過,一線城市同比均有上升,其中深圳樓市成交同比大增233%,北京上海同比漲幅分別為19%和14%,只有廣州同比下跌了1個百分點。
三四線城市仍因庫存壓頂而出現(xiàn)購買力萎縮??藸柸饠?shù)據(jù)顯示,二線城市樓市成交同比和環(huán)比分別下跌36%和10%,1月成交量甚至不及去年月均水平。環(huán)比來看,僅南昌(樓盤)一城微漲7%,其余城市清一色大幅回落,跌幅最大的為成都和貴陽,下降七成左右。
1月之后,由于春節(jié)在2月,市場預(yù)期一季度樓市銷售不會有明顯變化。不過,易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為,部分二線和大多數(shù)三四線城市,2月其實也是非常不錯的銷售時期,這就是所謂的春節(jié)返鄉(xiāng)購房潮。過往的若干年,這股購房潮主要出現(xiàn)在人口外流輸出比較多的地區(qū),比如廣東、福建、重慶(樓盤)、四川(樓盤)、河南等區(qū)域,以及絕大部分的三四線城市,對這些城市的銷售人員來說,春節(jié)期間要開足馬力全力賣房。
2015市場先抑后揚
陳嘯天認為,2015年整體形勢好于2014年,可能前低后高,一季度往下走,二季度會出現(xiàn)探底,三、四季度會反彈??偟膩碚f,2015年從全國角度來看,均價會上漲,成交量要好于2014年。
德信資本董事長陳義楓也表示,2015年的市場整體會比2014年要好,但成交面積和金額都難以超越2013年的峰值。
另一方面,市場分化加劇,整體中國樓市已經(jīng)進入新常態(tài),已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)界的共識。
張大偉表示,房地產(chǎn)行業(yè)分化體現(xiàn)在兩大方面:第一個是市場的分化,不同區(qū)域,不同城市,甚至同一個城市,都會因為區(qū)域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場行情。第二個是開發(fā)商的分化,大者恒大,有品牌、運營、資金和資源優(yōu)勢的開發(fā)商將更大更強。
克爾瑞研究中心認為,一線城市雖仍受到限購政策約束,但依托于強大的人口吸納能力和經(jīng)濟水平,一線城市成交量價也能夠保持穩(wěn)定或小有回升。二線城市市場表現(xiàn)分化并且將進一步加劇,像合肥(樓盤)、武漢(樓盤)、鄭州(樓盤)、南京(樓盤)、廈門(樓盤),可能在2015年還可以保持平衡,大連(樓盤)、寧波(樓盤)、沈陽、長春(樓盤)、西安(樓盤)、長沙(樓盤)、成都、昆明(樓盤)壓力巨大,面對高企的庫存壓力,來年市場去化壓力仍然巨大,市場成交也不容樂觀。
“考慮到諸多城市目前庫存壓力依然處于高位,我們認為2015年房價的整體走勢仍應(yīng)是先降后穩(wěn)。”克爾瑞研究中心認為,在巨大的去化壓力面前,房價還有進一步調(diào)整的空間;另一方面,房企庫存去化速度緩慢,2015年上半年的相當(dāng)長一段時間里,去庫存仍將是市場的主旋律,房價也有進一步下探的可能。
“2015年1月房價環(huán)比降幅收窄,但同比跌幅擴大。”克而瑞研究中心分析師楊科偉表示,從供應(yīng)上來看,2013年下半年到2014年成交土地將在2015年入市,這些土地價格更便宜,地產(chǎn)商有“以價換量”的動力。不過,雖然2014年新增土地供應(yīng)萎縮,但是土地成交價格并未明顯下降,所以到2015年終房價可能穩(wěn)定下來。
隨著市場回暖,價格回升,地產(chǎn)界仍警惕樓市泡沫破滅的可能性。萬科董事長王石也在倫敦表示,房地產(chǎn)市場很明顯是有泡沫的,但泡沫未必會破。“但要當(dāng)心貨幣等刺激政策,通縮刺激成通脹。國際趨勢都在通縮,都發(fā)錢,這樣來看就要小心了。”王石表示,從房地產(chǎn)走勢來看不要太悲觀,但是一定要慎重面對未來,現(xiàn)在僅僅是個開始。