1月，國家統(tǒng)計局公布了2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。很明顯，在經(jīng)濟(jì)改革的攻堅期，當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)處于新常態(tài)。
同時，從2014年樓市表現(xiàn)看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)或“跑路”現(xiàn)象。
那么，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，2015年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢如何？筆者認(rèn)為將有如下三個趨勢。
一是定向?qū)捤韶泿耪哂型永m(xù)，但對樓市投資風(fēng)險控制會進(jìn)一步加強(qiáng)。
研究顯示，當(dāng)季度gdp增速與cpi增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟(jì)面臨滯漲的壓力，貨幣政策將呈定向?qū)捤傻内厔?。?dāng)前來看，2014年gdp增速與cpi增速累加值為9.2，剛好處于這一區(qū)間，單純從指標(biāo)意義看，當(dāng)前國內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間，預(yù)計隨后存款準(zhǔn)備金率也會下調(diào)。
但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會全面寬松，筆者認(rèn)為，政策層面對樓市投資風(fēng)險控制有可能會進(jìn)一步加強(qiáng)。
目前市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會面臨一定的資金問題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為。
二是2015年大多數(shù)房企資金緊張，“去庫存”仍然是市場主旋律。
截至到2014年12月，70個大中城市中房價下跌城市的絕對數(shù)量仍然占據(jù)主流，并且仍然會在2015年上半年繼續(xù)延續(xù)。
從2014年12月份36個大中城市存銷比（庫存壓力指標(biāo)）變化來看，由于“救市”、房企沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占大多數(shù)。
尤其是在2015年初，對于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)的意愿降低，導(dǎo)致市場去化速度降低，去化周期還會略有回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。
三是2015年經(jīng)濟(jì)有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利減少。
總體來講，當(dāng)前中國貨幣政策盡管有寬松趨勢，但是還沒有出現(xiàn)大水漫灌的特征。從房地產(chǎn)調(diào)控政策走向來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持寬松的姿態(tài)。
筆者預(yù)計，在經(jīng)歷年初市場重新盤整之后，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，樓市會在3月份以后出現(xiàn)一波入市的行情。短期來看，樓市接下來的3～6個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市），會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。
對于大多數(shù)品牌房企來講，出于對業(yè)績和增長率的追求，會在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2014～2015年市場條件不佳的情況下，他們依然會試圖達(dá)到15%甚至20%以上的年增長率，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩、供應(yīng)過多、庫存高企，形成更大的去庫存壓力。