近日有消息稱，暫停近7年的房地產(chǎn)信托投資基金(reits)有望在今年上半年開(kāi)啟試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)直接融資時(shí)代。
據(jù)權(quán)威人士透露，現(xiàn)階段中央層面已對(duì)重啟房地產(chǎn)reits達(dá)成一致，雖然還面臨政策層面的限制，但有望以試點(diǎn)方式先行放開(kāi)。據(jù)了解，reits是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。其與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)不同的是，國(guó)際意義上的reits在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。reits既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。re－its收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值，另外收益的大部分將用于發(fā)放分紅，與股市、債市的相關(guān)性較低。上述人士表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，銀行在房地產(chǎn)方面的資金風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)。雖然銀行一再調(diào)整涉房資金的結(jié)構(gòu)，但從現(xiàn)在來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)資金占比仍高達(dá)50%左右，因此，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行的連鎖反應(yīng)不堪設(shè)想。因此，決策層面也認(rèn)為應(yīng)啟動(dòng)直接融資，減少間接融資，利用市場(chǎng)證券化分?jǐn)偛豢煽仫L(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，在過(guò)去一年里決策層面對(duì)reits的態(tài)度明顯轉(zhuǎn)向。去年9月30日，央行發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中便提出了將積極穩(wěn)妥開(kāi)展reits試點(diǎn)工作。近日，住建部發(fā)布了 《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，更是明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(reits)試點(diǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴外部融資平臺(tái)，“由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財(cái)部、理財(cái)機(jī)構(gòu)和信托公司等平臺(tái)完成募資成為一種較為理性的途徑。但是，這些平臺(tái)自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。”
也有觀點(diǎn)指出，目前推進(jìn)reits所面臨的問(wèn)題不再是政策“攔路虎”，而是試點(diǎn)項(xiàng)目的確定。“reits試點(diǎn)對(duì)象一定是資質(zhì)較好的項(xiàng)目，但現(xiàn)階段來(lái)看，好的開(kāi)發(fā)商已度過(guò)危險(xiǎn)期，并不希望進(jìn)行reits將利潤(rùn)分一杯羹，而危險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目，又不能當(dāng)作試點(diǎn)。因此，其將處于比較尷尬的階段。”
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