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年初樓市開門強(qiáng)勢回溫 滬等一線城市成交大漲
2015/1/7 12:52:53    http://www.18kuo.com

     在樓市整體萎靡的境況下,難受的除了房企還有政府。過去一年中,全國總體土地出讓金同比下降了近三成。

 
    不過,一線城市去年賣地收入則高達(dá)5068億元,為僅次于2013年的歷史第二高。在庫存高企、市場風(fēng)險加大的背景下,房企更愿意選擇相對保險的一線城市拿地,土地市場分化加劇。
 
    而在限購放開、“930”房貸新政、公積金政策調(diào)整以及央行降息等一系列利好政策下,全國樓市開始回暖,年末翹尾行情明顯。在此帶動之下,2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,今年去庫存仍是市場的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入“新常態(tài)”。
 
    房企扎堆一線城市搶地
 
    春江水暖鴨先知。2014年樓市下行,土地市場也隨之變得冷清起來。
 
    數(shù)據(jù)顯示,2014年全國300個城市共推出土地135714萬平方米,同比減少24%,成交102830萬平方米,同比減少31%。其中,住宅用地降幅高于整體,成交面積35377萬平方米,同比減少36%。
 
    交易低迷致使2014年全國土地出讓金同比下降28%,總額為23060億元。全國40個大中城市中,僅9個城市 高于前一年同期。
 
    整體來看,2014年,全國土地市場先熱后冷,土地市場分化現(xiàn)象明顯。年初全國300個城市土地出讓金以44%的同比漲幅取得良好開局。隨后樓市下行,土地市場也迅速降溫。二三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大,房企拿地?zé)崆橼吚?,土地出讓金下降幅度達(dá)到三成以上。
 
    不過,一線城市全年需求強(qiáng)勁,樓面均價漲幅顯著,地王頻現(xiàn),總體出讓金5068億元,僅比2013年減少3%。這也是一線城市出讓金總額連續(xù)第二年達(dá)到5000億元以上,并以3438億元的宅地出讓金創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。
 
    其中,北京和上海作為僅有的破千億城市高居前兩位,北京更是以1916.9億元刷新年度出讓金紀(jì)錄,廣州和深圳均進(jìn)入前十。
 
    在年中的供需低迷后,得益于房貸新政及央行降息等利好,一線城市的土地市場于四季度率先復(fù)蘇,并在歲末再次成為房企競爭的“主戰(zhàn)場”。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測十家標(biāo)桿房企在一線城市購地占比為2009年以來的歷史第二高位。
 
    例如,去年11月18日,中民投以聯(lián)合體的身份用248.5億元的價碼摘得董家渡地塊,創(chuàng)造了上海總地價新高。
 
    12月末,上海迎來土地交易高峰——3天出讓25幅土地。其中,12月24日,三湘股份以18.61億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊,溢價率113.8%,樓板價66629元/平方米,刷新全國單價地王紀(jì)錄。
 
    在深圳,龍光地產(chǎn)以46.8億元拿下龍華新區(qū)一居住用地,樓面地價25094元/平方米,成為深圳宅地新地王。
 
    11月10日,廣州牛奶廠8宗地塊以及天河?xùn)|圃地塊正式出讓,吸引了保利、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企參與競爭。兩小時的爭奪之后,8宗地成功出讓,涉及土地出讓總金額156.87億元。而龍湖更是憑借38.7億元的總代價首次進(jìn)駐廣州。
 
    中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為,房地產(chǎn)市場由高速增長逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“新常態(tài)”的背景下,房企對土地的選擇和購買將更為謹(jǐn)慎。同時,在多數(shù)的發(fā)展中城市,新房市場和土地市場的高存量短期內(nèi)難以消化。而從地方政府角度來看,地方債也為土地財政找到了短期替代,預(yù)計明年的土地市場將維持目前水平,很難有大幅回升。
 
    “而在城市層面,分化仍將持續(xù)。一線城市需求穩(wěn)定、存量壓力小,未來仍將受開發(fā)商青睞,強(qiáng)者恒強(qiáng);而大多數(shù)的二線及三四線城市中,去庫存仍將是2015年的主要任務(wù),土地市場短期不會復(fù)蘇。”中原集團(tuán)研究中心表示。
 
    去庫存仍是今年大勢
 
    隨著“930”房貸新政、央行降息等利好政策的出臺,樓市在去年四季度開始回暖。
 
    數(shù)據(jù)顯示,11月成交量年內(nèi)首次同比增長,12月隨著房企沖刺年度目標(biāo),成交量同環(huán)比上漲。
 
    其中,一線城市12月的成交面積環(huán)比增長為36%,同比亦回升52%。環(huán)比漲幅北京最大,為48.17%,同比漲幅則深圳最大,達(dá)到156.25%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲18%,較上月增幅有所加大,同比亦上漲9%。
 
    盡管四季度成交量回暖,但難挽全年樓市下行趨勢。2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中,一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%,二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%
 
    價格方面,根據(jù)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2014年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10542元/平方米,環(huán)比下跌0.44%,為連續(xù)第8個月下跌,跌幅擴(kuò)大0.06個百分點(diǎn)。
 
    分析認(rèn)為,2015年全國市場仍面臨高庫存壓力,消化庫存仍是市場主基調(diào),房價仍存下行壓力?;诟鞯厝セ瘔毫Φ牟町?,未來不同城市價格走勢將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。一線城市和少數(shù)二線城市對政策反應(yīng)敏感,潛在需求旺盛,房價仍面臨一定的上漲壓力;多數(shù)二線城市將相對平穩(wěn);大多數(shù)三、四線城市需求透支,庫存壓力大,未來房價將繼續(xù)下行。
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