中文字幕大看蕉永久网下载,婷婷爱五月天,人人爱天天做夜夜爽毛片,欧美在线视频你懂的,么公一边吃我奶水一边做

  • 產(chǎn)
當(dāng)前位置:吳江房產(chǎn)網(wǎng) > 政策法規(guī) > 深度解讀:該不該征房產(chǎn)稅?
深度解讀:該不該征房產(chǎn)稅?
2014/12/22 10:46:50    http://www.18kuo.com

務(wù)局局長敢跟市長征稅嗎?我認(rèn)為,這是法規(guī),稅法,不交稅是違法的,可以抓你的,誰要不交,就像現(xiàn)在酒駕一樣,不管是誰,酒駕了以后逮著你就抓你的,最近一個(gè)縣人大代表酒駕了,想不受處罰,最后還是去自首了。

 

房地產(chǎn)稅開征,是關(guān)聯(lián)土地、住宅和財(cái)稅等體制一項(xiàng)非常重要的改革,涉及城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民、房地產(chǎn)開發(fā)商、用地企業(yè)、地方政府等諸多利益,非常復(fù)雜,需要平衡各方,但必須堅(jiān)定地推進(jìn),否則中國房地領(lǐng)域,各種問題積累,矛盾激化,國家將永無寧日。

一、國家需要向用地居民和企業(yè)妥協(xié):必須廢除土地和房屋的使用年期制,改革為永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán),以換取對居民及用地單位房屋和土地的征稅權(quán)。

房地產(chǎn)稅首先面臨的是房地產(chǎn)的年期問題。因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)有使用期:40年、50年、70年,而這種年期制度和市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的運(yùn)行規(guī)則是不一致的、有矛盾的,表現(xiàn)在幾個(gè)方面,比如(1),以房養(yǎng)老要把房子抵押到銀行,反向抵押到銀行,銀行支付養(yǎng)老金,這種年期制度存在一個(gè)問題,比如說,60歲退休了,但是房屋年期使用期只剩下10年,可能抵押給銀行以后,我活了71歲,但是70歲的時(shí)候,房屋在銀行的產(chǎn)權(quán)沒有了。

還有一個(gè)問題,如果69歲去世了,銀行就剩下一年的使用產(chǎn)權(quán),銀行怎么拍賣?有些學(xué)者提出了,這不是有《物權(quán)法》嗎?我專門研究過《物權(quán)法》,《物權(quán)法》和《房地產(chǎn)管理法》是兩個(gè)平行的法律。《物權(quán)法》在類似的使用期到期以后,可以繼續(xù)使用,但是不一定有產(chǎn)權(quán),因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的認(rèn)定單位是土地管理部門。所以就存在一個(gè)問題,到70年以后,我繼續(xù)住著,繼續(xù)養(yǎng)老,但是銀行沒有辦法再繼續(xù)給養(yǎng)老金了,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)喪失了。

而《物權(quán)法》解決什么呢?70年到期了,有關(guān)部門要把你攆出來,我用物權(quán)去裁定,法院說可以繼續(xù)住著,但是不能拿著法院的裁定到土地部門辦理產(chǎn)權(quán)的重新登記。你拿著這個(gè)裁定到銀行去,你說法院判給我了,我把財(cái)產(chǎn)抵押給你,這是不行的,因?yàn)殂y行認(rèn)的是土地產(chǎn)權(quán)部門的證書。

所以這兩個(gè)法律是矛盾的,如果說你要永續(xù)使用,銀行獲得房屋的價(jià)值必須重新提出申請,重新進(jìn)入土地出讓程序,重新交了土地出讓金以后,獲得房屋土地部門、房地產(chǎn)部門頒發(fā)的證書,才能繼續(xù)抵押。如果銀行去交這個(gè)錢,銀行就虧損了。人去世了,他也不可能再交這個(gè)錢。這說明什么,目前的年期制度和市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行有著尖銳的矛盾。

比如(2)開征兩種稅,一種稅是房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅,財(cái)產(chǎn)稅說這個(gè)東西所有權(quán)是我的,政府以此為依據(jù)來發(fā)證書。另外就是遺產(chǎn)稅,假如以后要開征遺產(chǎn)稅,你要把你的房子讓你的兒子繼承或者孫子繼承,但是到孫子以后,年期沒有了,70年到期,80年可能才能繼承給你的孫子,到時(shí)候遺產(chǎn)稅沒法征了。

比如說,這個(gè)房子就剩下10年,我要繼承給我的兒子,10年的遺產(chǎn)稅怎么交?所以遺產(chǎn)稅,實(shí)際上70年這種制度相當(dāng)于我租政府的房屋和土地,因?yàn)槲覀兊摹斗康禺a(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則》第40款規(guī)定了,住宅的使用期到期以后,土地及地面建筑如果不重新辦理土地出讓程序,交出讓金,辦理土地使用權(quán)證的話,收歸國有。

這就相當(dāng)于租你的,一般從法理上來說,如果是租的話,這個(gè)房產(chǎn)稅就應(yīng)當(dāng)由房東交,房東交就是政府自己給自己交房產(chǎn)稅就可以了或者交遺產(chǎn)稅就可以了,那么沒有租戶交房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的。所以從法理上來講,如果沒有永續(xù)使用產(chǎn)權(quán),政府開征房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅都是沒有法理依據(jù)的。

城市里面的住宅實(shí)行年期制,但是農(nóng)村的宅基地是永久使用,它是集體所有但農(nóng)民永久使用,沒有明確說可以繼承,但實(shí)際上是繼承的。農(nóng)村的房子,特別是一些邊遠(yuǎn)的、山區(qū)的房子是不值錢的,但一些城郊的、城中村的房子是很值錢的。因此,房地產(chǎn)稅如果要開征的話,可以分級差,但是不能免征,你對特別邊遠(yuǎn)的山村的房子,可以一平米征幾分錢,但是不能不征。

另外,如果說,城市的房子,以后要是永續(xù)使用權(quán),城里面就可以繼承父母的房子或者前面祖先的房子,當(dāng)然給農(nóng)村的居民也要有這種繼承權(quán)。所以不論是城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)、宅基地,一定要有永續(xù)使用權(quán),也就是說近似產(chǎn)權(quán)。一定也要明確繼承權(quán),可以傳給兒子、孫子,這是需要解決的兩個(gè)關(guān)鍵性的問題。

當(dāng)然最近也有一些媒體說,可能要住宅永續(xù)使用了,看到這個(gè)消息不管它真或假,都很高興,如果說不永續(xù)使用的話,就沒有開征房產(chǎn)稅的理由。如果說沒有永續(xù)使用權(quán),沒有繼承權(quán),就可以拒絕交稅。所以說,在中國這個(gè)國家或者這塊土地上,房屋和宅基地應(yīng)當(dāng)永續(xù)使用,可以繼承,這是非常重大的一個(gè)改革,只有這樣,政府才可以換取對房地產(chǎn)的征稅權(quán)。這是雙方的一種妥協(xié),因?yàn)榉ɡ砩喜缓侠?,只能通過給以城鄉(xiāng)居民永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)來換取征收房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的權(quán)利,并真正能推動以房養(yǎng)老。

二、政府不能對正在居住使用的房屋按照市價(jià)(泡沫價(jià))征稅,只能以合理房價(jià)征稅;對第一套房不能免征,否則,企業(yè)房地產(chǎn)稅會加重,將徹底摧毀國民經(jīng)濟(jì);對居民投資性質(zhì)的房屋也不能累進(jìn)過度征稅,因?yàn)橘Y產(chǎn)泡沫太大。

一般的市場經(jīng)濟(jì)國家是按市價(jià)而征,評估價(jià)基本上按照當(dāng)時(shí)市場交易價(jià)格,來測定房屋的價(jià)值,主要用市場評估法。

但是按照市場評估法有一個(gè)非常大的問題:我們居住的第一套房是消費(fèi)型資產(chǎn),不是投資型資產(chǎn);因?yàn)橹袊姆績r(jià)泡沫過大地偏離了它的合理價(jià)格,比如說,北京市二環(huán)以內(nèi)100平米的房子,按市價(jià)評估可能是1000萬,1000萬按照1%征,每年則要交10萬塊錢的房產(chǎn)稅,我認(rèn)為這個(gè)稅可能根本推不開,因?yàn)檫@實(shí)際上是對泡沫征稅。

對一套房不能按照投資性資產(chǎn)以市價(jià)征稅,而是按照消費(fèi)性資產(chǎn)以合理房價(jià)征稅。資產(chǎn)的泡沫價(jià)格是不合理的,特別對一些工薪階層來說更是如此。那按照什么價(jià)格征稅合適呢?比如說,按照去年北京市城市居民人均可支配收入的5倍。

按照2013年的北京人均可支配收入5年能買一套房屋,這樣的價(jià)格可能是4500元一平米,則100平米住宅,1%稅率征收年4500元的稅收。這樣大部分人都能承受。但如果按照10萬元征收的話,就會有很多人將工資全部交稅都不夠。也就是說,對一套居住的住宅,按照正在居住使用,即消費(fèi)性資產(chǎn)來對待,以合理的房價(jià)收入比確定的價(jià)格,來征稅。

稅率怎么確定呢?我認(rèn)為對消費(fèi)居住的房屋,最好在1%,不要到2%,許多國家房產(chǎn)稅,像美國,大概最低是1.3%,最高是1.9%,但我覺得中國可能1%比較合適。

另外,有一部分住宅,是在政府的高地價(jià)和高房價(jià)時(shí)購買的,其中含了很大比例的土地出讓金;當(dāng)然,按照消費(fèi)性資產(chǎn)征稅,實(shí)際上已經(jīng)去除了土地出讓金部分,但是考慮一些居民在最高價(jià)格時(shí),或者貸款利息非常高,實(shí)際上是用明天的錢,交過去的政府的出讓金。因此,應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)臏p免。

三、第一套居民住宅不征稅,將其轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)服務(wù)體系的想法,實(shí)際上是一種國民經(jīng)濟(jì)的自殺行為,將會帶來災(zāi)難性的后果。

第一套住宅征不征稅呢?現(xiàn)在相當(dāng)多的學(xué)者認(rèn)為,甚至一些權(quán)威人士,都在呼吁,第一套住宅不征稅。我覺得需要理性地去考慮這個(gè)問題。目前農(nóng)民工在城鎮(zhèn)工作地購買住宅的,只有0.9%,大約為700多萬戶,約1500萬戶口左右,在老家縣城購買了住宅;城鎮(zhèn)14000萬戶口居民中,多套房的有21%,一套房的66%,沒有房的13%。21%的城鎮(zhèn)居民平均有6.8套住宅。

假設(shè)我們對一套房不征稅,對多套房開始征稅,就存在一個(gè)問題,即你對多套房怎么征稅?如果按照1%這樣最低稅率征的話,即使在北京市的學(xué)區(qū)內(nèi),房東肯定也要大規(guī)模的拋房,等大家都變成一套房的時(shí)候,這個(gè)對城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)稅實(shí)際上就沒有了。

現(xiàn)在來看,我個(gè)人覺得,除了幾個(gè)比較大一點(diǎn)的城市和北、上、廣、深以外,地方政府再像過去幾年那樣,財(cái)政40%,甚至50%來自于土地出讓金的局面已經(jīng)沒有了。房子中建成和在建的加起來3.8億套房子,住宅已經(jīng)嚴(yán)重過剩,每套房住3.5口人的話,可以居住13.3億人口中,幾乎能把現(xiàn)在所有的農(nóng)民都裝進(jìn)去。

再加上老人百年,獨(dú)生子女繼承下來多套房,開征房產(chǎn)稅以后,他會拋售,最后就會像美國,如果真要開征對二套房、三套房很厲害的房產(chǎn)稅,很多都要拋售房子,大家就都會變成一套房。大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都只有一套房屋了,也就沒有這部分稅收了。

近五年來,政府土地出讓金收入平均3萬億左右,相當(dāng)部分已經(jīng)變成了政府剛性支出的收入基礎(chǔ)。而且,依法治國,正在清理政府行政和事業(yè)性的各種費(fèi)項(xiàng),這種不是稅收法定的規(guī)模2013年高達(dá)27000億左右。土地出讓金和收費(fèi),90%是地方政府的財(cái)力。房屋過剩了,出讓金收不上來,又要轉(zhuǎn)型,費(fèi)將急劇縮小,地方政府少了5萬億左右的收入,將如何運(yùn)轉(zhuǎn)呢?

把居民應(yīng)承擔(dān)的房產(chǎn)稅部分,全部壓向生產(chǎn)經(jīng)營體系,將摧毀整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系。有些學(xué)者提出,居民第一套住宅不征,可以向工廠、商業(yè)、旅游和金融等地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅,把城鎮(zhèn)居民應(yīng)交的房地稅,加在這些經(jīng)營性的地產(chǎn)上補(bǔ)收上來。

我們匡算了2013年國民收入566130億元的構(gòu)成,政府全部收入為216677億,占38.26%;城鄉(xiāng)居民分得253081億元,占44.70%;商業(yè)銀行和國企分得38213億元,還有國有的文化廣電出版、政策性銀行、國有保險(xiǎn)證券等,估計(jì)1萬億左右,非國有經(jīng)濟(jì)的收入,53000億左右,只占9.4%。如果居民不征收房產(chǎn)稅,擠壓到這企業(yè)上,再將費(fèi)的部分,以稅收的形式加在這些企業(yè)身上,3到4萬億的加稅,將摧毀整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系,國民經(jīng)濟(jì)將遭到毀滅性打擊。

出于改革阻力不大,考慮居民利益,對第一套房不征稅,這種方案似乎很好。但是,從整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)講是非常危險(xiǎn)的提法,是將整個(gè)民族和國家往火坑中推的做法。試想,一個(gè)國家的生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系被摧毀,那么即使不交稅的居民們住在房子里,他們的就業(yè)和工資收入從何而來呢?

現(xiàn)在,中國的企業(yè)對比一些現(xiàn)代財(cái)稅體制的國家,我們的稅收60%是企業(yè)交的;而在后者的國家中,只有20%的稅收是企業(yè)交的。從稅收的設(shè)計(jì)上講,我們制定和實(shí)施了一種打擊創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和企業(yè)的稅收制度。

現(xiàn)在有人還講個(gè)人所得稅起征點(diǎn)定在一個(gè)月1萬以上,房產(chǎn)稅第一套房子不征稅,那么稅收全部壓向企業(yè),我覺得最后這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體系將會破產(chǎn)。從國民生產(chǎn)總值來看,工資的部分,人力部分越來越高,因?yàn)槿说膬r(jià)值在提高,資本的價(jià)值在降低,人的工資從改革開放的時(shí)候幾十塊,漲到現(xiàn)在的幾千塊。

但是,資本的利潤率沒有這么高,資本的價(jià)格,資本的利潤率,一塊錢的價(jià)格不可能翻好幾倍。我們看美國的稅收,大部分是個(gè)人所得稅、社保費(fèi)、房產(chǎn)稅,企業(yè)交的稅很少。如果反其道而行之,則最后全是企業(yè)交稅,我覺得人們賴以就業(yè)、創(chuàng)業(yè)和致富的生產(chǎn)和服務(wù)體系就會萎縮,甚至干枯,將是整個(gè)民族和國家的災(zāi)難。

我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)稅收的比例和結(jié)構(gòu)性的變化是和這個(gè)國家資本的邊際收益率逐步下降、人的價(jià)值的提高,特別人力資本的邊際收益率逐步提高是相一致的,的趨勢是,向資本性的企業(yè)征稅比例將會下降,而個(gè)人和家庭上交的稅收比例會上升。

將居民房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系的想法,如果實(shí)施,實(shí)質(zhì)是國民經(jīng)濟(jì)的一種自殺行為。學(xué)者要講事實(shí),數(shù)據(jù),規(guī)律,要做良心學(xué)問。不僅要為老百姓說話,也要為國家和民族的合理機(jī)制說話。我們要建立的是,政府為民并順利運(yùn)轉(zhuǎn),人民富裕和幸福的國家。也不能讓政府無經(jīng)費(fèi)而干事。關(guān)鍵是要看住政府,政府的花錢預(yù)算要合理。

為什么絕大部分國家要向居民開征房產(chǎn)稅呢?因?yàn)槟阕≡谶@兒,你住在這兒我就要提供公共服務(wù),垃圾處理、污水、路燈。我舉個(gè)例子,像天通苑誰都不交房產(chǎn)稅,也沒有企業(yè),這個(gè)地區(qū)是一個(gè)獨(dú)立的核算地區(qū),它怎么辦?白天居民們到北京的朝陽區(qū)工作,個(gè)人所得稅、社會保險(xiǎn)金交到那里,晚上跑到這里睡覺,這個(gè)地方如果是一個(gè)獨(dú)立政府,這里住這么一堆人,不給我交稅,我怎么辦呢?實(shí)際上房產(chǎn)稅就是說因住而發(fā)生的公共服務(wù)。

這些國家房產(chǎn)稅大多要占縣市級政府收入的60%。所以一定要對居住的一套房征稅,但是不能按照泡沫的市場價(jià)格征,要按照消費(fèi)居住價(jià)格、合理的收入房價(jià)來征,要控制在征收對象的承受范圍之內(nèi)。對退休人員、低收入的人和農(nóng)民的房子,或者針對一些地理位置可以實(shí)行減免。這也是非常必要的,體現(xiàn)社會的公平。

只要是居住的住宅,超面積部分,也應(yīng)當(dāng)以消費(fèi)資產(chǎn)征稅,也不累進(jìn)征稅。那么是不是說,規(guī)定一個(gè)合理的面積,一套房面積之外的要按照市場價(jià)和累進(jìn)價(jià)征收。我認(rèn)為,這也是不合理的。他居住在不論多大面積的住宅中,他不能將超面積的,拿到市場上去出售。因此,對超過面積的,我認(rèn)為,不應(yīng)該按照市價(jià)征收,即使按照合理價(jià)征收,也不應(yīng)該累進(jìn)征稅。

四、對投資性的資產(chǎn)性質(zhì)的住宅,也應(yīng)當(dāng)適度和合理征稅,不能過分。

對投資性的資產(chǎn)性質(zhì)房屋該如何征稅?我認(rèn)為,不宜過高,也不宜對多套房累進(jìn)。因?yàn)橹袊姆慨a(chǎn)價(jià)格與價(jià)值偏離太大,價(jià)格中泡沫非常嚴(yán)重。比如,居民在北京4環(huán)以里,學(xué)區(qū)房,每平方可能10萬元,有100平的10套,總市價(jià)就是1個(gè)億。自己住一套,還有9000萬,即使按照1%征收,他要交年90萬的稅收。估計(jì)出租收入相當(dāng)順利的情況下在60萬左右。是要虧損的。如果2套開始累進(jìn),那根本就交不起。因此,我認(rèn)為,不累進(jìn),稅率為1%為宜。就是這樣,會出現(xiàn)大規(guī)模拋售住宅的情況。

對投資性質(zhì)的房屋按市價(jià)1%征稅時(shí),我認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)對最高房價(jià),含政府出讓金很高的房產(chǎn),適當(dāng)進(jìn)行計(jì)算,逐年進(jìn)行一定比例的退稅。否則,意味著雙重征稅。借天和智庫(北京)經(jīng)濟(jì)研究所邀請的機(jī)會要把這個(gè)觀點(diǎn)拋出。

五、小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)先啟動開征房地產(chǎn)稅而合法化,全部拆除從總體上看是根本不可能的。

我覺得多年來,有關(guān)部門一直對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行圍追堵截,而且很多年口氣都相當(dāng)強(qiáng)硬,有一種不拆除勢不罷休的氣勢。小產(chǎn)權(quán)房有幾種分類,一種分類就是說他到農(nóng)村占了糧田蓋出來的房產(chǎn),這是一類,肯定是違法的;第二類,很可能老百姓自己蓋在自己的宅基地上,或者原來集體一個(gè)工廠倒閉了,我在工廠的地面上蓋的等等。

還有一類,像深圳當(dāng)時(shí)初期發(fā)展時(shí),那么多的人居住和就業(yè),需要建設(shè)工廠和住宅,你報(bào)到國土部門、國務(wù)院審批根本來不及,所以就建起了沒有批復(fù)的產(chǎn)權(quán)。目前全國大約有70億平米,如果按100平米一套算的話,相當(dāng)于700萬套房子,700萬套房子我們就說一套房子里住了3個(gè)人的話,2100萬人在小產(chǎn)權(quán)房里居住,我們現(xiàn)在說把它要拆掉,我覺得這絕對是不可能的一件事情。

另外,我覺得大產(chǎn)權(quán)房價(jià)格太高,小產(chǎn)權(quán)房除了一批人到農(nóng)村蓋一些院子、別墅以外,大量的小產(chǎn)權(quán)房解決拆遷戶,一些農(nóng)民工,低收入的人等等的居住問題,因此我覺得小產(chǎn)權(quán)房在解決一些低收入人的居住方面,起了非常大的作用,有巨大的貢獻(xiàn)。而且我覺得從《土地管理法》和《憲法》的關(guān)系來看,《憲法》規(guī)定,除非你是公益性建設(shè),否則不能強(qiáng)制征用農(nóng)村和城郊的集體土地,這是《憲法》規(guī)定的。

但是,我們現(xiàn)在《土地管理法》是違憲的,《土地管理法》規(guī)定所有搞建設(shè)的都必須把集體土地征用為國有,按照《憲法》只有軍隊(duì)用地、教育用地,政府才有權(quán)力把它征用給國有。如果像住宅這樣的商業(yè)用的土地,征用為國有是違憲的,《土地管理法》是違憲的,但是小產(chǎn)權(quán)房不違反《憲法》。

當(dāng)然,小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴环弦?guī)劃,道路、供排水等等這些方面,消防方面存在一些問題,但是我覺得這些問題要分類去解決,像巴西大量的貧民窟,也是最后政府給他建派出所,改造他的道路,建路燈,建立垃圾收集和轉(zhuǎn)運(yùn)這些系統(tǒng),不能一拆了之。所以我覺得小產(chǎn)權(quán)房,房產(chǎn)稅的開征應(yīng)當(dāng)從小產(chǎn)權(quán)房開始,不應(yīng)當(dāng)再讓他們繼續(xù)交土地出讓金而合法化,而應(yīng)當(dāng)房產(chǎn)稅的開征從他們這兒開始,把它合法化。

包括我們現(xiàn)在工業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅,集體宿舍那種蓋的,因?yàn)樗歉鞣N變通的辦法,我覺得都把它登記為住宅,沒有大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、中產(chǎn)權(quán)之分,逐步將其統(tǒng)一起來。我敢肯定,小產(chǎn)權(quán)房是拆不掉的,任何人都拆不掉的。如果你想把70億平米的小產(chǎn)權(quán)房拆了,我覺得不論哪個(gè)部長,都有可能下臺。2000多萬人的利益來維護(hù)所謂的大產(chǎn)權(quán)房,是不可能的。

六、工業(yè)、商貿(mào)、金融和旅游等地產(chǎn),也應(yīng)當(dāng)開征改革意義上的房地產(chǎn)稅,但是,應(yīng)當(dāng)將以前的稅費(fèi)合并起來,并且適度征稅。

工廠、商業(yè)和金融等地產(chǎn)一定要開征房地產(chǎn)稅,這是毫無疑問的,而且它的稅率可能要稍比居民稅率高一些,工業(yè)地產(chǎn)本來地價(jià)挺低,可能稍微要比居民的稅率高一些,但是也不能太高。

現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和金融地產(chǎn),現(xiàn)在已經(jīng)交了一部分,各種各樣的房屋方面的稅費(fèi),應(yīng)當(dāng)把這些稅費(fèi)合并,合并到擬新開征的房地產(chǎn)稅,不能重復(fù)征稅。我認(rèn)為,合并目前所有對工業(yè)、商貿(mào)、金融和旅游等房地產(chǎn)征收的各種稅費(fèi)以后,按照工業(yè)、商貿(mào)、金融等1%、2%和3%的稅率分別以市價(jià)征收。另外,還需要考慮高土地出讓金時(shí)的退稅部分。

七、徹底改革政府行政寡頭壟斷賣地和招拍掛土地出讓地方財(cái)政機(jī)制,為所有土地住宅,包括政府自己的土地和房屋,都到市場交易中心掛拍進(jìn)行賣買和出租交易,政府只負(fù)責(zé)與各方協(xié)商制定規(guī)則,并收取自己土地和房屋的賣出或者出租的有關(guān)稅收。

土地出讓金一定要廢除,政府行政寡頭壟斷賣地一定要廢除,現(xiàn)在的土地市場是政府強(qiáng)制把土地拿過來以后,行政寡頭壟斷賣地,我們在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,像我在大學(xué)里學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué),市場有寡頭,我們說那就是經(jīng)濟(jì)寡頭,單寡頭、雙寡頭,但都是經(jīng)濟(jì)寡頭,比如說一個(gè)國家就一個(gè)核算的電網(wǎng)、就一個(gè)鋼鐵廠是這樣的。

但是,在我們國家里,土地賣買是行政寡頭,不是經(jīng)濟(jì)寡頭,這個(gè)更壞的一種制度,行政寡頭又加了招拍掛,如果需求形勢不好了,大家沒有人買地的時(shí)候,沒拍到那個(gè)價(jià)位,他就不賣了,叫流拍。實(shí)際上我們的房價(jià)是地方政府推起來的,行政單寡頭壟斷這種機(jī)制加上招牌掛,千家競價(jià),一家賣地,造成土地價(jià)格飛漲。

現(xiàn)在把這幾年土地出讓金平衡一下,平均一下,再把房屋的銷售收入再平均一下,銷售額平均一下,你會發(fā)現(xiàn)房屋銷售額50%是土地出讓金,再加上稅費(fèi),政府收一萬塊錢的房價(jià)里,大概7000,6500到7000是政府的錢,政府這邊既從農(nóng)民手里拿走了一筆屬于他的土地財(cái)產(chǎn)性收入,那邊又從買房子的居民手里拿,如果這個(gè)居民是投資客,問題倒不大,但是有些居民他是自己住的,背負(fù)了很沉重的貸款,變成房奴。

地方政府是從農(nóng)民和居民兩面進(jìn)行再分配:一面從農(nóng)民手里再分配土地財(cái)產(chǎn)收益的一部分,這部分總體上非常厲害;另外一方面,用高的出讓金,高房價(jià)來再分配居民收益的收入。所以土地出讓金和單寡頭的行政市場,它是緊密聯(lián)系的,是一個(gè)很壞的農(nóng)民和要買房子的居民收入向地方政府強(qiáng)力再分配機(jī)制。

因此,一定要廢除政府行政單寡頭賣地這種制度,就是說,要把其變成所有要出讓掛牌的土地,都到一個(gè)土地交易中心去掛牌,就像我們現(xiàn)在的股市一樣,我這塊地掛牌,可能全國有幾十萬處土地掛牌,幾十萬個(gè)房屋、樓盤掛牌,有很多的需求者也去掛牌,去申請,由價(jià)格系統(tǒng)去撮合一個(gè)均衡的價(jià)格。

廢掉行政單寡頭的賣地機(jī)制以后,就變?yōu)槎鄠€(gè)土地供應(yīng)者,多供應(yīng)渠道的競爭性的市場,起碼不像以前,既是政府壟斷又是一個(gè)單寡頭壟斷的市場。所以我覺得一定要改革,這里面改革的,一個(gè)是廢除土地出讓金。這種體制比如說賣雞蛋的,農(nóng)民賣雞蛋不允許,你得把雞蛋全賣給政府并低價(jià)征收,本來雞蛋一塊錢,我現(xiàn)在5分錢拿過來了,這樣低價(jià)格買給地方政府,地方政府拿過來在市場上則倒賣到一塊錢,和這個(gè)道理是一樣的。所以一定要把這個(gè)廢除。

現(xiàn)在政府國有的土地可以賣,但需要像其他的平等土地所有者一樣到市場上去掛牌。比如說:地方政府說這塊地我想賣,你需要到土地市場掛牌,假如說永續(xù)使用的話,永續(xù)使用土地的企業(yè)或者個(gè)人的土地一樣,都要到市場上掛牌去賣。賣的收入叫賣地收入,也不叫出讓收入,政府賣的地,你賣給人家,以后沒有年期了,如果有年期的話,我也可以跟你商量一下,也許在交易中心中,也許在外,我租給你30年要不要。

另外,我把永久的使用年期賣給你,這個(gè)是一定要進(jìn)土地交易所的。如果是租金的話,我們倆簽個(gè)合同就可以,租給你70年或者租給你50年,但是他沒有給你永續(xù)使用權(quán),這些都要分開,政府只做一個(gè)平等和一般的土地土地交易中心。

政府除了賣自己國有土地的一部分收入以外,可以對所有的土地和房產(chǎn),在土地交易中心的交易征收一定的稅收,這也是他的一個(gè)收入來源。所有的國家都是這樣,你要交易你的房產(chǎn),交易你的地產(chǎn),交易不一樣,有些叫交易增值稅,有些叫交易所得等等,不一樣。但是我們不管這項(xiàng)稅收怎么設(shè)計(jì),所有進(jìn)入交易中心的按照分類也好,按照什么也好,制定一個(gè)規(guī)則,要收稅。

另外,需要警示的,實(shí)際上你想著不廢除土地出讓金,土地出讓金也沒有了,為什么沒有呢?房子建夠了,住宅建夠了,工業(yè)地產(chǎn)土地出讓金太高,人家不進(jìn)了,商業(yè)地產(chǎn)和金融地產(chǎn)用的土地不多,金融地產(chǎn)就一棟樓,用多少地,商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在電商這么多,實(shí)體店都倒閉了,醫(yī)院這類的,你去收土地出讓金,學(xué)校也收不上來,他也不會給你,這類的都是準(zhǔn)公益事業(yè)。

所以土地出讓金,我們這樣一種十年或者二十年的時(shí)間,十多年的時(shí)間,地方政府其實(shí)在土地上也撈夠了,適可而止,停下來,不停下來也沒了,除非像北京、上海、深圳這類的地方,以外還有一些,大規(guī)模的出讓金不可能了,不可持續(xù)了。

無論是中央政府,還是地方政府,一定不能再有既還想保留出讓金,又想再開征房地產(chǎn)稅,這樣雙重征稅,雙份收入的損害居民和企業(yè)利益的想法。

八、房地產(chǎn)稅,是縣市級政府為居住在本地范圍居民提供服務(wù)的基礎(chǔ)財(cái)力,不應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)為中央和省級政府分成的稅收;地級市除了向自己管轄的區(qū)征收房地產(chǎn)稅外,不能向相對獨(dú)立的縣和縣級市征收和分成稅收。

房地產(chǎn)稅歸哪級政府?居住的當(dāng)?shù)卣峁┕卜?wù),因此它是一個(gè)市縣級的稅種,不應(yīng)當(dāng)是中央稅種,也不應(yīng)當(dāng)是省一級的稅種。而縣和市要劃清楚,地級市沒有權(quán)力去分成縣和縣一級市的房產(chǎn)稅,你就收管轄區(qū)提供公共服務(wù)范圍內(nèi)的這部分房產(chǎn)稅。

我覺得要避免出現(xiàn)在房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)中,比如說,省里要集中一部分,我看中央沒那個(gè)意思,但是有些省不一定,因?yàn)闉跫喢倍际鞘±锕埽h市誰敢不交,但是交了就是不對。還有地級市,地區(qū),不能染指獨(dú)立的縣和縣級市的房地產(chǎn)稅,因?yàn)樗且环N特殊的稅種,我住這兒,你要給我提供基礎(chǔ)設(shè)施,自來水、路燈,你要不給我提供這個(gè),省里也不給我提供這個(gè),憑什么把我的錢拿走。

一些大的鎮(zhèn),比如說一個(gè)鎮(zhèn)30萬人了,東部一些鎮(zhèn),這些鎮(zhèn)應(yīng)該把它升級為市,由它自己征收它的房產(chǎn)稅,管理它的區(qū)域。隨著區(qū)劃的改革,一些鄉(xiāng),應(yīng)該鄉(xiāng)財(cái)縣管,這一級縣是縣級稅,縣和上級之間沒有稅收分成的制度安排,不能有制度安排,這是稅收的歸屬。

九、房地產(chǎn)稅改革在收入規(guī)模上能替代目前的土地出讓金。

住宅地產(chǎn)現(xiàn)在全部建完的話有350到380億平米,居住的房子按合理房價(jià)的1%征收,投資的這部分按投資價(jià)格,市價(jià)的1%征收,再加上每年土地和房屋交易的稅收,另外再加上對于工商、金融地產(chǎn)征收的稅收,實(shí)際上也達(dá)到30000到35000億了,完全可以替代土地出讓金。但是這是一次利益的改革,以前是剝奪農(nóng)民,從農(nóng)民手里把土地城市化增值的那部分拿走,絕大部分拿走,把價(jià)格抬高了以后,從一些剛性需要買房子的人手里拿來一部分。

現(xiàn)在的格局變了,變成誰來交呢,誰有房子,誰有財(cái)富,誰來交錢。也就是說,原來是沒有房子的人,要買房子的人,原來是農(nóng)民給政府交,去年3.9萬億的規(guī)模,現(xiàn)在要由有房子、有房產(chǎn)的企業(yè)、投資者來交這部分稅,對我們國家的財(cái)富的公平也是有非常重要的意義。

不管政府還是誰,只要是事業(yè)單位法人或者行政單位法人都要交稅,按照房產(chǎn),交了以后,財(cái)政根據(jù)具體情況分兩種辦法,一個(gè)是先交上了再給你返下去,你來付這個(gè)費(fèi)用。但是有一個(gè)約束,本來這個(gè)單位10個(gè)人,住一定面積就行了,但是10個(gè)人蓋了一棟樓,不征稅怎么辦?征稅就是治這個(gè)問題,天天發(fā)文件限制辦公地方大,但是一開征稅之后這個(gè)肯定能解決。

稅務(wù)局局長敢跟市長征稅嗎?我認(rèn)為,這是法規(guī),稅法,不交稅是違法的,可以抓你的,誰要不交,就像現(xiàn)在酒駕一樣,不管是誰,酒駕了以后逮著你就抓你的,最近一個(gè)縣人大代表酒駕了,想不受處罰,最后還是他去自首了。

  • 吳江二手房,租房,掃以上↑微信二維碼關(guān)注

  • 更多吳江樓市資訊,請掃以上↑微信二維碼關(guān)注

最新評論

發(fā)表評論(理智評論文明上網(wǎng),拒絕惡意謾罵)

  • 昵稱:
  • 內(nèi)容:
  • 驗(yàn)證碼:
  • 驗(yàn)證碼
  •  
探盤手記
地產(chǎn)人物
出租
熱門關(guān)鍵詞: 吳江房產(chǎn)網(wǎng)吳江房產(chǎn)吳江二手房吳江租房吳江樓盤
友情鏈接: 吳江信息港房產(chǎn)頻道吳江房產(chǎn)網(wǎng)吳江樓市網(wǎng)
Copyright © 2022 www.18kuo.com Inc. All rights Reserved. 蘇州金潤計(jì)算機(jī)科技有限公司 版權(quán)所有   
蘇ICP備10119780號-27 增值業(yè)務(wù)許可證:蘇B2-20140376     服務(wù)熱線:服務(wù)熱線 EMail:聯(lián)系郵箱 客服QQ:客服QQ