年底市場稍有起色，部分大型房企就難以抑制漲價沖動，開始重新調(diào)整明年市場的定價策略。
在綠城傳出明年計劃把所有在售項目售價上漲3%—10%后，近日市場又傳出融創(chuàng)中國內(nèi)部發(fā)出調(diào)價通知的消息。根據(jù)融創(chuàng)傳出的調(diào)價通知顯示，各項目自明年1月1日起，根據(jù)項目具體情況對銷售價格進行5%—10%的上調(diào)。同時，龍湖長沙公司也發(fā)出調(diào)價通知，逐步取消優(yōu)惠促銷政策，年后漲價5%。
此外，一線城市重新出現(xiàn)大型開發(fā)商“惜售”漲價現(xiàn)象。中駿地產(chǎn)深圳營銷總監(jiān)謝永超對記者說，因公司預(yù)計明年市場價格將高于今年10%-15%，所以將原本計劃今年售出的部分房源，推遲到明年1月份再賣，“漲價可以多賺點錢。”
“必須承認，在完成同樣的銷售任務(wù)下，售價調(diào)高點兒，提升利潤率，對銷售團隊的獎勵肯定會更高，所有地產(chǎn)商都是這樣。”長沙龍湖地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人對記者說。
房企的漲價沖動
“一些區(qū)域公司根據(jù)自己的情況，可能會有漲價的打算。”融創(chuàng)集團相關(guān)負責(zé)人告訴記者，不過，集團并沒有下發(fā)統(tǒng)一漲價的通知。
然而，大型房企準(zhǔn)備在一線城市提價的消息卻非只是傳聞。謝永超告訴記者，深圳公司今年銷售額為11億元，如果按原計劃，只完成了80%的任務(wù)，但公司看好明年的樓市，近期重新調(diào)整了銷售計劃，準(zhǔn)備在明年1月份開始漲價賣。
同時，深圳也傳出中海、綠景、星河地產(chǎn)明年將漲價的消息。近期，中海、星河位于深圳龍華和坂田的項目均價超過3萬元/平方米，高于市場預(yù)期，但開盤當(dāng)天依然售罄。
深圳中海地產(chǎn)營銷總監(jiān)朱桂華告訴記者，目前還沒有確定明年的銷售計劃，但中海的項目價格都是隨行就市。
同樣，綠景集團營銷總監(jiān)薛浩也對記者表示，價格根據(jù)市場而定，就目前看來，國家對地產(chǎn)的政策支持以及降息帶來的效應(yīng)都是利好，地產(chǎn)商對明年的市場總體還是偏樂觀。
“從前面幾輪調(diào)整就能看出，政策都有個滯后期，政策剛出臺后的半年市場成交會止跌企穩(wěn)，而第二年價格都會回升。”薛浩說，從中長期來看，房企對一線城市還是很有信心。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)，深圳已有銀行對首套房貸款利率折扣重回到8時代，這也將進一步刺激剛需入市。
不僅是一線城市的地產(chǎn)商對明年樓市持樂觀態(tài)度，二線省會城市的信心也在重燃。12月15日，龍湖地產(chǎn)長沙公司下發(fā)通知，從2015年1月1日起，長沙項目價格統(tǒng)一上調(diào)，比例不低于5%，客戶家電補貼和老帶新客戶置業(yè)優(yōu)惠的政策，執(zhí)行到今年12月31日停止。
龍湖長沙公司相關(guān)負責(zé)人告訴記者，這既是一種營銷手段，也是對營銷策略的調(diào)整，“9·30”新政等政策的出臺，尤其是11月份降息后，確實明顯感覺到購房者的信心在回升，銷售節(jié)節(jié)攀升，今年長沙公司的銷售任務(wù)是8個億，在11月底就已經(jīng)完成，公司認為，明年市場肯定比今年好，但龍湖明年在長沙的銷售任務(wù)跟今年差不多，因此壓力不大。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，10月份以來各地信貸政策陸續(xù)調(diào)整，加之11月21日央行降息，政策疊加效應(yīng)對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生積極影響，11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內(nèi)新高，房價環(huán)比降幅進一步收窄。
打響利潤“保衛(wèi)戰(zhàn)”
公開信息顯示，融創(chuàng)中國明年計劃向800億甚至900億的規(guī)模沖刺，而在提高規(guī)模的同時，也要打好利潤率的保衛(wèi)戰(zhàn)。
對此，融創(chuàng)中國相關(guān)人士對記者說，800億的規(guī)模，只是業(yè)界的預(yù)測，而不是公司已經(jīng)確定的目標(biāo)，明年的計劃現(xiàn)在仍在討論中，關(guān)于利潤率的指標(biāo)，現(xiàn)在也沒有向各地下達。但公司的確希望規(guī)模在小幅度增長的同時，也能提高利潤率。
深圳熙璟城副總經(jīng)理潘勇也對記者表示，預(yù)期一線城市房價是穩(wěn)步上漲，明年的價格還沒定下來，主要是看大環(huán)境和市場的變化來定，而且公司也不著急出貨，不存在急于回籠流動資金的問題。
“深圳市場根本不存在去化難的問題，明年肯定房價能漲，這有利于提升公司的利潤率。”謝永超說，目前他的公司在深圳就一個項目，明年的任務(wù)定為14億元，高于今年的3億，且整個集團今年已經(jīng)完成了100億的銷售任務(wù)，銷售回款也順利，不存在流動資金緊缺急于出貨的問題。
陽光城營銷負責(zé)人告訴記者，房企能否獲得較高的利潤率，除了取決于項目拿地成本，很大程度上也與開發(fā)商整體的融資能力有關(guān)。能獲得較低融資成本的，將獲得更大的空間。而綜合融資能力略差一些，無法從資本市場獲得更多低息貸款的房企，利潤率下滑的可能性更大。
房企今年在融資渠道上進一步拓寬，也進一步緩解了房企資金緊張的問題。今年9月初，在監(jiān)管層的允許下，上市房企獲準(zhǔn)可以在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，隨后包括富力地產(chǎn) 、金融街、金隅股份、招商地產(chǎn)、華夏幸福等一批房企先后作出提請。
“目前幾家龍頭房企一致認為明年市場好于今年，一旦市場好轉(zhuǎn)，品牌房企會最先感受到暖意。”上述龍湖有關(guān)負責(zé)人稱，房企的定價，會考慮地價、建安成本和利潤率，但主要考慮市場影響因素，龍湖去年剛進入長沙市場，今年還處在品牌認知初期，因此定價也偏低。
海亮地產(chǎn)總裁周迪永對記者說，未來幾年房地產(chǎn)的利潤將會下降，在土地成本越來越高的同時，房價上漲速度也在放緩，而開發(fā)商的建安、財務(wù)、人力等成本在上升，不斷吞噬開發(fā)商的利潤。
周迪永認為，對在一線城市有項目的房企而言，還可以通過漲價來平衡利潤，而在三四線城市，如果項目投資出現(xiàn)失誤，在房地產(chǎn)持續(xù)低迷的情況下，利潤率很容易受影響被拉低。