觀察今年以來(lái)各月的相關(guān)數(shù)據(jù)就可以看出，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積其實(shí)早就處于下降狀態(tài)。由于房?jī)r(jià)前幾年不斷上漲，考慮到購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)就供大于求了。放松限購(gòu)限貸，力撐房市，僅僅是對(duì)有支付能力的改善型需求有所幫助而已。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示：今年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為29736萬(wàn)平方米，同比下降14.5%，而1至10月份為增長(zhǎng)1.2%；前11個(gè)月土地成交價(jià)款為8657億元，同比下降0.1%，而1至10月份則為正向增長(zhǎng)20.4%。
一些媒體在報(bào)道這組數(shù)據(jù)時(shí)，集中使用了“驟然下跌”、“劇烈動(dòng)蕩”、“暴跌”、“觸目驚心”等詞，來(lái)分析和解讀11月份房企拿地面積的變化。但如果觀察今年以來(lái)各月的相關(guān)數(shù)據(jù)就可以看出，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積其實(shí)早就處于下降狀態(tài)，最大降幅曾達(dá)到7.9%。只是10月份才有了短暫的小幅增長(zhǎng)。
所謂開(kāi)發(fā)商“拿地”，其實(shí)只是一個(gè)先行指標(biāo)。“春江水暖鴨先知”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的水是暖還是寒？身在“水”中的開(kāi)發(fā)商自有感受。年初以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比名義增幅持續(xù)逐月下行，從1至2月的19.3%降至1至11月的11.9%，除1至10月的增幅比1至9月的增幅減少0.1個(gè)百分點(diǎn)外，其余的1月至各月的增幅下降幅度都在0.3個(gè)百分點(diǎn)及以上；商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比始終在下降狀態(tài)，且下半年以來(lái)多數(shù)月份處于降幅逐月擴(kuò)大狀態(tài)，只是在10月份時(shí)有所減緩，但1至11月銷(xiāo)售額降幅又從1至10月的7.9%擴(kuò)大到了8.2%；70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格，不同環(huán)比走勢(shì)的城市9月和10月均為“69降1平”，不同同比走勢(shì)的城市則由9月份的“58降2平10漲”轉(zhuǎn)為10月份的“67降3漲”。在這樣的背景下，有頭腦的開(kāi)發(fā)商顯然不會(huì)“不識(shí)時(shí)務(wù)”，再花高成本去多拿地。
細(xì)心觀察不難發(fā)現(xiàn)，10月份的數(shù)據(jù)確實(shí)有所不同，說(shuō)是一個(gè)“小陽(yáng)春”也不過(guò)分。10月份不僅拿地出現(xiàn)短暫增長(zhǎng)，且投資增幅下降幅度也降至今年最低水平，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅也均短暫收窄。為什么？這顯然與9月30日央行放松限貸政策有關(guān)系。同以前諸多地區(qū)放松限購(gòu)相比較，央行此次放松限貸政策顯然力度更大、范圍更廣，給疲軟的樓市打了一針強(qiáng)心劑。受此“利好”消息鼓舞，開(kāi)發(fā)商在10月份多拿一點(diǎn)兒地，多投一點(diǎn)資，也在情理之中。但各界的關(guān)注度只是有了一個(gè)短暫的上升，此后很快便恢復(fù)平靜。
單從需求看，因?yàn)閯傂孕枨蟠?，房屋供?yīng)當(dāng)然多多益善。但房?jī)r(jià)前幾年不斷上漲，考慮到購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)就供大于求了。放松限購(gòu)限貸，力撐房市，僅僅是對(duì)有支付能力的改善型需求有所幫助而已。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)10月份的短暫試探之后，對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)肯定心知肚明。而且經(jīng)過(guò)本輪試探，或又使其信心在一定程度上受挫，導(dǎo)致11月拿地狀況延續(xù)10月之前的狀態(tài)甚至更差。
前不久，央行決定實(shí)行非對(duì)稱(chēng)性降息，旨在降低包括房企在內(nèi)的企業(yè)的融資成本，刺激住房需求和消費(fèi)需求。效果如何，有待稍長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間的觀察，但由此引發(fā)的股市動(dòng)蕩卻多少有些超出預(yù)期。這說(shuō)明，對(duì)大多數(shù)人而言，在收入水平有限、收入預(yù)期不定、社會(huì)保障尚不能保障未來(lái)預(yù)期的情況下，降息對(duì)他們的刺激效應(yīng)不是如何去消費(fèi)，而是如何使手中的錢(qián)不貶值還能升值。在筆者看來(lái)，無(wú)論是放松限購(gòu)限貸，還是非對(duì)稱(chēng)性降息，對(duì)樓市的刺激作用都是有限的。
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