當(dāng)樓市動(dòng)蕩的2014年收官在即，2015年房?jī)r(jià)成為最為關(guān)心的話題。尤其是在央行房貸新政的大力刺激下，未來樓市的走向尤其受到買家關(guān)心。上周，有知名財(cái)經(jīng)人士就此熱門話題展開“隔空論戰(zhàn)”。
吳曉波：未來十年房?jī)r(jià)再漲兩三倍
著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波上周四在接受媒體采訪時(shí)表示：“明年房?jī)r(jià)肯定會(huì)溫和上漲，主要有兩個(gè)依據(jù)，一是貨幣問題：貨幣現(xiàn)在還是相對(duì)寬松，必須要找一個(gè)池子，不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)最大的池子。二是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本面：我每天在一線跑，大概知道這些產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)層面的情況會(huì)怎么樣。相對(duì)來說，我是比較樂觀的。”
但吳曉波也指出，未來幾年內(nèi)，房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)間窗口過去了。過去10年，中國(guó)的房?jī)r(jià)漲了6~8倍。未來10年，漲兩三倍是有可能的，但這漲幅基本上是貨幣泡沫化的一個(gè)結(jié)果。
艾經(jīng)緯：人口結(jié)構(gòu)決定購(gòu)買力不足
而財(cái)經(jīng)專欄作家艾經(jīng)緯上周五撰文認(rèn)為，從供給與需求、救市政策、衰退周期測(cè)算等角度，初步說明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退格局已經(jīng)確立，而人口結(jié)構(gòu)演變又是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。
他說，房地產(chǎn)需求，相對(duì)于勞動(dòng)年齡人口，還有個(gè)更精確的指標(biāo)，即購(gòu)房適齡人口（25~49歲）。根據(jù)2010年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。從城鎮(zhèn)人口看， 2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
由此可見，從2015年左右起，中國(guó)購(gòu)房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購(gòu)買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購(gòu)買力不足。
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鄧浩志：廣州還有至少10年漲幅
廣州未來的樓價(jià)走勢(shì)如何？方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，目前全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了分化，以后的市場(chǎng)也不可能只朝一個(gè)方向發(fā)展。其中一二線城市受到外來人口以及購(gòu)房需求的刺激，樓價(jià)還將上漲。而三四線城市因?yàn)槿丝诘牧鞒?，供?yīng)大于需求，所以樓價(jià)會(huì)保持現(xiàn)在的水平甚至下降。58同城的數(shù)據(jù)顯示，廣州過去十年每年新增人口是44萬，樓市供應(yīng)每年新增僅10萬套。對(duì)比之下肯定是供不應(yīng)求。鄧浩志預(yù)測(cè)，未來10年甚至15年廣州樓價(jià)總體趨勢(shì)上漲，但是其中會(huì)有階段性的波動(dòng)。
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