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央行降息房價躍躍欲漲 終將自討苦吃
2014/11/29 15:50:50    http://www.18kuo.com

11月21日晚間,央行時隔兩年再度降息。11月24日是降息后首個交易日,當(dāng)天a股市場房地產(chǎn)股像吃了興奮劑一樣,上漲成為主旋律。跟房地產(chǎn)股一同起舞的,還有房地產(chǎn)企業(yè),信心也是相當(dāng)爆棚,甚至有些項(xiàng)目風(fēng)傳欲趁勢漲價,去搶塊地那也不在話下。

在討論能不能漲價這個問題之前,我們先來簡單回顧一下今年房地產(chǎn)市場的形勢。7、8月份以來,持續(xù)下滑的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,“金九”雖不及預(yù)期但延續(xù)企穩(wěn)筑底態(tài)勢,9·30新政更是為“銀十”鍍金,創(chuàng)下年內(nèi)成交高峰。在這樣一種情勢下,市場各方幾乎都認(rèn)定市場調(diào)整已經(jīng)結(jié)束、企穩(wěn)回升趨勢已非常明確。

央行降息疊加9·30新政,11月的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)究竟如何?房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的理由去漲價么?

市場回暖出現(xiàn)反復(fù)

三季度以來地方救市措施不斷、整體市場需求逐漸釋放,使得開發(fā)商推盤信心回升,積極采取多種營銷措施,加快項(xiàng)目上市節(jié)奏,以期抓住市場窗口期、快速去庫存,加之年底又是各大房企沖業(yè)績的關(guān)鍵期,11月的推盤量明顯增加,使得重點(diǎn)城市供應(yīng)量大增。

據(jù)cric監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,11月前三周十大重點(diǎn)城市周度供應(yīng)量都在300萬平方米以上,已經(jīng)大大超過10月周度供應(yīng)水平,供應(yīng)量大增的同時,必然使得本就高企的庫存壓力進(jìn)一步突出,部分城市稍有改善的供大于求的市場基本面短期內(nèi)又回到原先軌道。

一方面是新增供應(yīng)量的增加,另一方面則是市場需求的快速回調(diào)。據(jù)cric監(jiān)測,11月前3周,全國51個重點(diǎn)城市商品住宅共成交1572.5萬平方米,較10月前三周上漲15.1%。從數(shù)據(jù)看似乎環(huán)比依然上漲,主要是因?yàn)榍叭艿臄?shù)據(jù)基數(shù)相對較小所致,10月份第一周正值黃金周假期,成交量下降加之網(wǎng)簽滯后性,使得數(shù)據(jù)顯現(xiàn)有所后延。從10月份后三周數(shù)據(jù)或者整月數(shù)據(jù)來看,11月成交量遜色不少。從周度趨勢上看,11月前三周顯然沒能延續(xù)10月的快速回暖、逐周盤升的態(tài)勢,而是呈現(xiàn)出成交下降、高位震蕩的趨勢。

因此,當(dāng)前市場企穩(wěn)筑底的根基并不牢固,市場回暖出現(xiàn)反復(fù)的概率顯著上升。

市場分化

從各能級城市表現(xiàn)看,市場分化趨勢突出。雖說今年調(diào)整期內(nèi)一線城市表現(xiàn)最差,但自10月份以來,回暖的勢頭卻最為強(qiáng)勁,而且這種趨勢在11月份依然延續(xù),11月前三周北上廣深等四大一線城市商品住宅共成交257.7萬平方米,較10月份同期增加38.8%,其中深圳、北京增幅都超過55%;從同比來看,整體較去年同期也出現(xiàn)15.8%的漲幅,除廣州下降9.7%外,其余三城全部上漲,平均漲幅超過20%。

二線城市在一連串的救市措施出臺后,自7月份以來市場復(fù)蘇最快,幅度也較大,但這種趨勢在11月份未能延續(xù),整體成交量更是逐周回落。顯示出在政策刺激需求集中釋放后,二線城市需求后續(xù)積累不足的問題愈發(fā)突出。

三四線城市表現(xiàn)最差,環(huán)比出現(xiàn)下降9.6%,同比仍下降0.1%,其中,惠州、湘潭、莆田等城市因?yàn)閹齑娓咂?,積壓嚴(yán)重,成交量持續(xù)大幅下降。

去庫存仍是重點(diǎn)

前期地方公積金調(diào)整、戶籍改革、購房補(bǔ)貼等刺激措施不斷,但這些市場利好更多地已經(jīng)反映在之前的成交表現(xiàn)中,二線城市后續(xù)需求顯現(xiàn)疲態(tài)就是例證。央行此次降息會對購房者信心起到較大提振作用,未來數(shù)周市場的窗口期依然能維持,需求也會持續(xù)釋放。但是央行降息對地產(chǎn)行業(yè)而言絕非單純利好,不對稱降息和提高存款利率上浮區(qū)間,無疑會讓銀行資金成本有增無減,利差的減小將會抑制銀行發(fā)放個人按揭貸款的積極性。另一方面,諸多城市供大于求的基本面短期內(nèi)沒有改變,商品房庫存高企,市場風(fēng)險依然突出,未來市場企穩(wěn)筑底還有待繼續(xù)鞏固。

因此,各家企業(yè)不應(yīng)盲目漲價,當(dāng)前還是應(yīng)該根據(jù)市場供求、價格關(guān)系來積極營銷,以去庫存為中心,緊抓窗口期加速跑量。 

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