作為商業(yè)地產(chǎn)其中的一項，寫字樓租售經(jīng)過長達(dá)十年的發(fā)展，目前正在從一個相對粗放的市場逐漸走向以封閉式管理、以甲級寫字樓為代表的寫字樓市場。由于越來越多的高樓大廈搶走了原先沿街的舊式老樓辦公的客人，因此，搶奪寫字樓辦公者的降價大戲正在悄無聲息地展開。業(yè)界人士早有預(yù)測：莞內(nèi)甲級寫字樓租出乙級寫字樓的價格，乙級寫字樓只能收到普通街邊樓的租金將成為常態(tài)。眼下，這種趨勢有越來越明顯的特征。
東莞租金：廣深的五分之一
昨日，從事外貿(mào)生意的重慶人張慶洋將自己的公司搬進(jìn)了第一國際某大樓的寫字樓，這是當(dāng)前東莞市內(nèi)租金最高的辦公樓之一，該大樓與東莞大道一路之隔的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、電信大樓等組成了南城區(qū)核心cbd。但是，這里租金卻便宜得出人意料：張慶洋告訴記者，他原來在莞城一處舊工廠改造的樓內(nèi)辦公，每月每平方米租金30元，并不比現(xiàn)在的新辦公樓便宜多少，出于對公司形象的考慮，他選擇了后者。
張慶洋這樣的小微企業(yè)正是東莞市內(nèi)寫字間最大的群體，也是幾乎所有寫字樓爭奪的主要客戶群體。這些公司通常只有十幾個人或者幾個人，從事一般的貿(mào)易或者其他服務(wù)業(yè)務(wù)，對于辦公室的面積要求不高，100平方米以內(nèi)算是普遍現(xiàn)象。而對于租金這個寫字樓核心問題，這些公司的心理范圍在一個月每平方米50元以內(nèi)，超過這個價格幾乎不被接受。
與廣州、深圳相比，一墻之隔的東莞寫字樓顯然沒有可比性，同樣的大樓、同樣的物業(yè)管理水平，東莞的租金只有兩大城市的五分之一左右。而根據(jù)記者了解到，價格的低廉并沒有讓寫字樓生意火爆，相反，中高檔寫字樓長期空置率較高屬于常態(tài)。滿堂紅地產(chǎn)的業(yè)務(wù)人員張女士告訴記者說，東莞的甲級寫字樓以環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心竣工為標(biāo)志，隨后在南城、莞城先后崛起了一大批豪華寫字樓建筑大廈，知道最近萬達(dá)廣場等包含寫字樓項目的開業(yè)，將寫字樓的規(guī)模、檔次和管理水平推到了全新的時代。
然而，寫字樓的轉(zhuǎn)型升級并沒有帶來價格的上漲，目前，從20元~50元的每平方米租金是整個寫字樓市場的通價。
在南城區(qū)某知名大廈，記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，盡管開張了3年有余，然而至今依然處于大量空置的狀態(tài)，在第十樓，記者相繼了解發(fā)現(xiàn)，多達(dá)20多個門牌號碼，只有5家公司在正常開業(yè)辦公，其他均處于閑置狀態(tài)，其中不少通過玻璃門里面的毛坯房狀態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，從來沒有使用過的單元為數(shù)不少。該大廈的保安告訴記者說，整個大樓可能有三分之一的單元在辦公，但是大廈業(yè)主公司沒有壓力，因為整個大廈只是集團(tuán)公司眾多項目的其中之一，只要租金能夠維持運(yùn)作，總公司就不會降價攬客。目前，這里的租金每個月為40~50元/m2，新公司進(jìn)駐通常還有幾個月的裝修期免費。
即使被稱為莞城最大的寫字樓匯豐中心，這個莞城區(qū)最大的三舊改造項目，有原來的舊工廠改造而成的甲級寫字樓，經(jīng)過幾年的運(yùn)作，也沒有出現(xiàn)飽和的狀態(tài)。在南城鴻福路中高檔集中的區(qū)域，眾多寫字樓空置率較高是常態(tài)。“空置率高就租不出好價格，這是市場邏輯，因此東莞寫字樓市場發(fā)展緩慢不足為奇。”從事寫字樓租售中介的陳華軒說。
甲級寫字樓競爭高峰到來
盡管當(dāng)前市場上中高檔寫字樓空置率不容樂觀，但是這并沒有阻擋市區(qū)內(nèi)寫字樓的快速完工，類似于萬達(dá)廣場這樣的高檔項目，在今后一兩年時間內(nèi)將更多的出現(xiàn)，萬科中心、民營總部基地、臺商大廈、康帝酒店等典型的甲級寫字樓相繼完工投入使用，在快速實現(xiàn)市區(qū)內(nèi)寫字樓升級的同時，也加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭。
細(xì)數(shù)當(dāng)前面市的甲級寫字樓，記者發(fā)現(xiàn)今年新推出的就達(dá)到二十個之多。據(jù)位于莞太路的中央財津廣場市場推廣人員介紹，該項目寫字樓和公寓功能兼?zhèn)涞脑O(shè)計由于定位較為準(zhǔn)確，因此在推出市場后走勢不錯。而南城區(qū)類似這樣的同類寫字樓產(chǎn)品還有多個。這些項目大多在運(yùn)作上施行租售兩條腿走路，而售價則基本上定位在一萬元一平方米以上。個別管理上檔次的甲級寫字樓則售價高達(dá)兩萬元一平方米，在市場上，寫字樓的空置率偏高始終讓投資者有些顧慮，因此，作為商業(yè)地產(chǎn)的品種之一，寫字樓交易長期處于邊緣的位置，來自滿堂紅、中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)人員的反饋信息表明，寫字樓中介業(yè)務(wù)在公司內(nèi)基本上處于忽略不計的地位，因為交易量實在太小，從而導(dǎo)致開發(fā)商大多以收租來進(jìn)行長線投資。
相反，中高檔寫字樓一方面空置率偏高，市場發(fā)展緩慢，但是市場價格相對便宜、能夠提供吃住配套環(huán)境的公寓樓、街邊老樓卻較為吃香，這些老式辦公樓因為價格低廉、同時利于管理成為眾多小微企業(yè)的鐘愛的辦公場所。安義物業(yè)的高層陳華軒告訴記者說，東莞就是一個小微企業(yè)占據(jù)99%市場的新興城市，這些企業(yè)不在意辦公形象，節(jié)省成本創(chuàng)業(yè)是他們的共同心態(tài)，因此，市場上二十元、三十元一類檔次的辦公樓是最吃香的。
業(yè)界：看好后市
盡管如此，東莞市的寫字樓改造和轉(zhuǎn)型升級并沒有停止腳步，以萬達(dá)廣場開業(yè)，同期推出甲級寫字樓為標(biāo)志性事件，東莞的高層大廈在接下來的市場中將不斷增加，業(yè)界普遍認(rèn)為，寫字樓轉(zhuǎn)型升級才剛剛開始，類似于萬達(dá)廣場、萬科廣場這樣集寫字樓、商業(yè)中心為一體的超大型建筑將越來越多出現(xiàn)，最后整體上提升東莞寫字樓的檔次。萬科東莞高層易平安在一次媒體會上透露說，位于莞城旗峰路的萬科廣場將會出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品。而在萬科廣場附近三公里范圍之內(nèi)，至少已經(jīng)宣布立項的商業(yè)綜合體產(chǎn)品有五個左右。這些項目無不具有高檔寫字樓產(chǎn)品。
合富置業(yè)的一位高層認(rèn)為，對于資金成本非常高的開發(fā)商而言，寫字樓開發(fā)看上去市場壓力大，但是開發(fā)寫字樓的企業(yè)也大多實力雄厚，屬于玩得起的群體，大型開發(fā)商融資渠道很多，寫字樓只是其整個投資組合的一小部分。東莞的寫字樓租賃需求相對較弱，但是，城市轉(zhuǎn)型升級必然刺激創(chuàng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展，同時金融機(jī)構(gòu)也將大力擴(kuò)展業(yè)務(wù)，這就是寫字樓未來市場所在。
一方面，多個房地產(chǎn)顧問公司數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)量過大及經(jīng)濟(jì)形勢不甚明朗，東莞寫字樓將和其他城市一樣，甲級寫字樓在未來兩年內(nèi)會延續(xù)相對過剩狀態(tài)，甚至可能進(jìn)一步引發(fā)價格戰(zhàn)，但是，從長遠(yuǎn)來看是令人樂觀的，因為市場在發(fā)展，企業(yè)在壯大，具有長期保值功能的寫字樓將是那些做大做強(qiáng)的公司必須持有的物業(yè)。新近開業(yè)的某甲級寫字樓開發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言，他們作為開發(fā)商，不會在意短時間的市場行情，在財力足夠支撐的情況下，往后看十年八年，坐等市場變化才是王道。