2003年,福建安溪的陳先生花了不到30萬(wàn)在廈門(mén)湖里買(mǎi)了一套80平方米兩房一廳的房子,至去年底以160多萬(wàn)賣(mài)掉。他說(shuō):“住了十年多,還凈賺了百來(lái)萬(wàn)。”
這正是過(guò)去十年以來(lái)中國(guó)樓市高速發(fā)展的一個(gè)縮影。2003年以后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng),房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)飆升,一些早期購(gòu)置多套房產(chǎn)的人均實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)大幅增值。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn),現(xiàn)在中超聯(lián)賽成為房地產(chǎn)聯(lián)賽就是最好的佐證。
不過(guò),目前這一態(tài)勢(shì)正在發(fā)生悄悄的改變。
房?jī)r(jià)到明年初或可止跌
今年以來(lái),樓市下行的速度超乎了各界的預(yù)料。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月24日發(fā)布數(shù)據(jù),在70個(gè)大中城市中,9月價(jià)格同比下降的城市有58個(gè),持平的城市2個(gè),上漲的城市10個(gè)。漲幅最高的是廈門(mén),上漲了4.9%,降幅最大的是杭州,同比下降了7.9%。70個(gè)大中城市同比下跌了1.2%。
這也是該數(shù)據(jù)三年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。也就是說(shuō),最近一年來(lái)買(mǎi)房的大部分都虧了。
樓市的下行也影響了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā),數(shù)據(jù)顯示,1~9月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資68751億元,同比名義增長(zhǎng)12.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.7%),增速比1~8月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資46725億元,增長(zhǎng)11.3%,增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的下滑也拖累了固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增速。數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶(hù))357787億元,同比名義增長(zhǎng)16.1%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)15.3%),增速比1~8月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。三季度我國(guó)gdp增長(zhǎng)7.3%,比二季度回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,從歷史來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速很少低于15%。例如在2011年下半年,雖然市場(chǎng)調(diào)整,但當(dāng)時(shí)全國(guó)整體房地產(chǎn)投資增速依然在20%以上。
張大偉說(shuō),盡管房產(chǎn)投資增速下滑有去年同期基數(shù)較高的因素,但更主要的還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷超出了原來(lái)的預(yù)期。由于房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固投的兩三成,且房產(chǎn)下滑也會(huì)波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資,因此房產(chǎn)投資對(duì)固投的影響十分明顯。
由于經(jīng)濟(jì)漲幅放緩,導(dǎo)致各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度明顯上升,這種情況下,各地的救市熱情持續(xù)上漲。張大偉分析,目前樓市已經(jīng)進(jìn)入到今年以來(lái)第三波救市刺激熱潮。其中,第一波是從上半年開(kāi)始的41個(gè)城市紛紛松綁限購(gòu)。第二波則是在松綁限購(gòu)后,各地紛紛要求銀行松綁限貸。此后,救市進(jìn)入到第三波,即各地增加購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整稅費(fèi)政策、要求公積金降低首付等。
在中央層面,9月30日央行發(fā)布信貸新政,對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此舉大大釋放改善型需求。
一個(gè)月后召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi),這其中就包括穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房建設(shè)、放寬提取公積金支付房租條件。
上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,央行釋放流動(dòng)性必須考慮宏觀經(jīng)濟(jì)全局,新一屆政府提經(jīng)濟(jì)新常態(tài),意味著不可能再大規(guī)模釋放流動(dòng)性,這也直接影響到樓市的走向。在9月底央行新政后,改善型需求正在積極入市,但剛需購(gòu)房者還是受到流動(dòng)性不足的影響。因此未來(lái)不排除在樓市方面進(jìn)行定向的流動(dòng)性釋放,支持剛性購(gòu)房需求。
張大偉說(shuō),整體判斷,四季度將好于三季度,下半年將好于上半年。本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到明年初,成交量有可能在四季度出現(xiàn)觸底跡象。但價(jià)格方面,有可能要到明年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。
白銀時(shí)代謀轉(zhuǎn)型
經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放三十多年來(lái)的高速增長(zhǎng),中國(guó)正逐漸轉(zhuǎn)入到效率高、低成本、可持續(xù)的快速增長(zhǎng)的新常態(tài)。近兩年來(lái),新一屆政府對(duì)發(fā)展思路進(jìn)行了比較大的調(diào)整。尤其是今年以來(lái),中央對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的容忍度在提高,始終堅(jiān)持微調(diào)、定向調(diào)控的政策,而非全面放松。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)十年高速增長(zhǎng)后,也逐漸進(jìn)入到新常態(tài)。張大偉說(shuō),在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷(xiāo)、所有房企都賺錢(qián)的時(shí)代,已經(jīng)一去不返。
今年8月,萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾表示,房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束,“白銀時(shí)代”到來(lái),黃金時(shí)代處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期,房地產(chǎn)行業(yè)“彎下腰就是金燦燦的”,但白銀時(shí)代“不再是彎下腰金燦燦的一片”了。
這種情況下,未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)明顯的分化。表現(xiàn)在地域范圍上,在三四線樓市供應(yīng)普遍過(guò)剩、人口導(dǎo)入十分緩慢的情況下,三四線城市與一二線城市的分化將進(jìn)一步加劇。實(shí)際上,近兩三年來(lái),大部分三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)停止上漲。
因此對(duì)房企和購(gòu)房者來(lái)說(shuō),未來(lái)選擇進(jìn)入什么樣的城市就十分關(guān)鍵。對(duì)一些全國(guó)性房企巨頭來(lái)說(shuō),相比三四線城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn),一線城市和廈門(mén)、南京等二線熱門(mén)城市的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑要小得多,這種情況下,開(kāi)發(fā)商會(huì)將資金更加集中在熱點(diǎn)城市來(lái)爭(zhēng)奪。這也是為何“9·30新政”之后,這些熱門(mén)城市“地王”頻出,但很多三四線城市土地市場(chǎng)仍十分冷清的原因所在。
泰禾集團(tuán)相關(guān)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,未來(lái)泰禾拿地仍會(huì)集中在北京、上海幾個(gè)一線城市,同時(shí)堅(jiān)守福建大本營(yíng)。
在這樣的新常態(tài)下,對(duì)地方政府尤其是三四線城市來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)如何去房地產(chǎn)化就十分關(guān)鍵。廣東省江門(mén)市一位官員告訴記者,像江門(mén)這樣的三線城市,與一二線城市有很大距離,因此未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最根本的還是要發(fā)展好實(shí)體制造業(yè),而不能過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)。
在市場(chǎng)分化的同時(shí),不同房企之間也在分化、轉(zhuǎn)型。數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中小房企正經(jīng)歷一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程。
萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了青春期,不再是長(zhǎng)“個(gè)頭”,應(yīng)該是長(zhǎng)“力量”的時(shí)候,應(yīng)該換個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量已過(guò)青春期的房地產(chǎn)。但與黃金時(shí)代相比,白銀時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,毛利率肯定會(huì)更低。樓市下半場(chǎng)對(duì)企業(yè)能力的考驗(yàn)會(huì)更加全面,優(yōu)秀企業(yè)并不會(huì)缺少成長(zhǎng)空間。
近年來(lái),萬(wàn)科開(kāi)始積極謀求轉(zhuǎn)型。比如,在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上,公司正在逐步轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式,同時(shí)也在積極嘗試消費(fèi)地產(chǎn)(發(fā)展諸如社區(qū)配套等服務(wù))、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn))等新業(yè)務(wù)的開(kāi)拓。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),在進(jìn)入到白銀時(shí)代后,整個(gè)住房的市場(chǎng)需求規(guī)模在縮小,但同時(shí)需求也在發(fā)生變化,比如老年人越來(lái)越多,“現(xiàn)在的老年人購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)觀念也不同以往,這也促使新的市場(chǎng)需求即養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)。”
其他房產(chǎn)巨頭也在謀求積極轉(zhuǎn)型,例如因足球而享譽(yù)全國(guó)的恒大自去年亞冠決賽推出恒大冰泉一炮打響后,今年連續(xù)進(jìn)入糧油、奶粉、光伏多個(gè)產(chǎn)業(yè),未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步多元化布局。世茂地產(chǎn)開(kāi)始由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向生活方式提供商變身,其推出的云服務(wù)模式已經(jīng)覆蓋教育、健康、商務(wù)出行、消費(fèi)休閑等多個(gè)領(lǐng)域。泰禾集團(tuán)也明確商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并重發(fā)展。