經(jīng)廣泛征求社會意見，市物價局、市住建局昨天正式公布了新制定的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標準及政府指導(dǎo)價標準（以下簡稱《標準》）。根據(jù)《標準》，業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)時，各項服務(wù)可以選擇不同的服務(wù)等級自由組合，如同“點菜”，豐儉由人，任意搭配。該《標準》將從12月1日起施行。 昨天公布的《標準》將物業(yè)公共服務(wù)分為綜合服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護服務(wù)等5項服務(wù)內(nèi)容，根據(jù)服務(wù)標準不同將每項服務(wù)分為5個等級，等級越高服務(wù)越周到細致，收費標準也就相應(yīng)越高。并按照小區(qū)收費面積的大小將每項服務(wù)分為8個收費檔次，同等級的服務(wù)項目，小區(qū)面積越大，平均單位收費標準越低。物業(yè)公共服務(wù)費等于各項服務(wù)收費之和。為此，分類分項分級的物業(yè)公共服務(wù)收費標準也被形象化稱為“菜單式”收費標準。 據(jù)市物價部門介紹，長期以來，在物業(yè)服務(wù)過程中，業(yè)主常常感到“服務(wù)不到位”、“收費不合理”，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也抱怨“收費難”，雙方?jīng)]有一個相對公正、具體可行的評價標準，由此積累的矛盾和引發(fā)的糾紛日益增多。此次出臺的物業(yè)公共服務(wù)“菜單式”收費標準，通過“細化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標準、規(guī)范化服務(wù)收費”，使服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準與收費標準對應(yīng)起來，為物業(yè)服務(wù)雙方提供統(tǒng)一規(guī)范的衡量尺度。 標準的出臺會不會引起現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)收費漲價？市物價局相關(guān)負責人表示，對于現(xiàn)有的住宅小區(qū)，在《標準》實施之前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)公共服務(wù)費標準的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行；需要調(diào)整收費標準的，應(yīng)當嚴格按照規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者“雙過半”的業(yè)主同意后方可實施。因此，這次出臺的政府指導(dǎo)價標準，落實到具體住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)收費標準仍由業(yè)主“說了算”，所以不會引起現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)收費標準的普遍上漲。 ■新聞鏈接 問：“菜單式”收費標準如何使用，能否舉例說明？ 答：在前期物業(yè)招投標或業(yè)主大會成立后選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，建設(shè)單位或業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以自主選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級進行組合，最終確定本小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費標準。例如，某普通住宅小區(qū)計費面積120000 m2，綜合服務(wù)選擇五級標準，政府指導(dǎo)價為0.45元/m2/月；共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護選擇三級標準，政府指導(dǎo)價為0.33元/m2/月；公共秩序維護選擇四級標準，政府指導(dǎo)價為0.68元/m2/月；保潔服務(wù)選擇四級標準，政府指導(dǎo)價為0.52元/m2/月；綠化養(yǎng)護服務(wù)選擇五級標準，政府指導(dǎo)價為0.06元/m2/月；物業(yè)公共服務(wù)收費的政府指導(dǎo)價為上述5項收費之和，即2.04元/m2/月。則該住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費收費標準應(yīng)當在不高于2.04元/m2/月的范圍內(nèi)通過招投標等形式確定，招投標價格不得擅自超出政府指導(dǎo)價規(guī)定。同時，政府指導(dǎo)價也可以作為業(yè)主大會成立后服務(wù)雙方協(xié)商定價的參考，當然這時收費標準不再具有強制約束力。 問：如果物業(yè)公共服務(wù)費標準需要調(diào)整，應(yīng)當履行什么程序？ 答：住宅小區(qū)入住以后，業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會尚未成立，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標準因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或因政府指導(dǎo)價標準變化需要提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上（簡稱“雙過半”）的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。 業(yè)主大會成立之后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標準根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定實施調(diào)整。 問：在計算物業(yè)公共服務(wù)費時，計費面積以什么為準？ 答：物業(yè)公共服務(wù)費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積（車庫除外）為計費面積；尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計費。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費面積。 問：業(yè)主應(yīng)當從何時起開始交納物業(yè)服務(wù)費用？ 答：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔。完成交付次月起物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納。 問：房屋交由他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用由誰承擔？ 答：物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用可以由物業(yè)使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任。 問：房屋空置期間物業(yè)公共服務(wù)費有何優(yōu)惠措施？ 答：新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務(wù)費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務(wù)費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。 問：公共照明、公共用水等公共能耗費用如何收?。?br /> 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主承擔且費用不能直接計入單個業(yè)主的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設(shè)備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等產(chǎn)生的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并集中支付給供水、供電等企業(yè)，稱為代收代交費用。 代收代交費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤。分攤辦法應(yīng)當通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主（含空置房屋的業(yè)主）應(yīng)當按照分攤數(shù)額按時交納代收代交費用。 問：房屋或車位交付使用時發(fā)放的出入證（卡）是否需要另行付費？ 答：新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，建設(shè)單位（或物業(yè)服務(wù)企業(yè)）不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護費用，并應(yīng)當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證（含ic卡等）。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實行門禁出入證（卡）管理的，應(yīng)當免費為車主配置1張出入證（卡）。業(yè)主另有需求申請辦理或要求補辦的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照補償成本原則向申領(lǐng)人收取工本費。 問：對臨時來訪人員實行持證管理的，如何收費？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證（卡）押金，證件完好退還后，應(yīng)如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取證（卡）制作工本費。 問：共有部分、共用設(shè)施收益如何分配？ 答：利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務(wù)費。 問：業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意時，應(yīng)該如何維護自身權(quán)益？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 問：業(yè)主不按照約定履行交費義務(wù)怎么辦？ 答：業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行按時交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。若業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)和代收代交等費用。 問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否向業(yè)主收取裝修押金？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名義、任何方式向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金等費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動提供基本服務(wù)以外的額外服務(wù)需要收費的，可根據(jù)實際成本向價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門申報，經(jīng)核準后方可收費。
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