9月底，央行發(fā)布刺激樓市文件，政策滿月，樓市表現(xiàn)積極主動(dòng)。文件其中有一條這樣描述：擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(reits)試點(diǎn)。
由第一財(cái)經(jīng)-中國房地產(chǎn)金融主辦的房地產(chǎn)金融中國峰會(huì)上，reits成為熱議話題，各路資本瞄準(zhǔn)其中。
“商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，是基于我們對(duì)未來房地產(chǎn)投資趨勢的判斷。”住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹研究員表示。
投資方向轉(zhuǎn)變
“房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)，市場出現(xiàn)供大于求。從2003年到現(xiàn)在的過去十年，中國整個(gè)在建面積相當(dāng)于每年住宅銷售面積的3.3倍左右。”摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示。
按此說法，房地產(chǎn)投資趨勢將逐漸變化，住宅市場投資比例將降低。記者注意到，目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資大致有兩種轉(zhuǎn)型方向。
一是實(shí)物性投資向新型證券化投資轉(zhuǎn)變，秦虹研究稱，未來中國房地產(chǎn)市場約40%買房的人，會(huì)從實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券化投資。二是住宅投資比例會(huì)下降，隨著住宅市場的增速放緩，投資非住宅市場比例會(huì)上升。
“未來新型城鎮(zhèn)化投資，中國可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)是購物中心、寫字樓等為一體的綜合商業(yè)地產(chǎn)投資。但是由于國內(nèi)目前大量商業(yè)地產(chǎn)是散售狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)巨大，因此通過商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化來達(dá)到自有管理盈利具有很大的前景。”秦虹表示。
記者注意到，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從初始招商到形成穩(wěn)定租金高并達(dá)到80%以上出租率，一般需要3-5年，資金要求相對(duì)偏高。如此看來，建立更多的投資融資渠道顯得尤為重要。
高力國際稱，2014年第三季度上海中高端購物中心首層物業(yè)平均固定租金環(huán)比上漲1.0%，為41.3元每天每平方米，投資者對(duì)購物中心等項(xiàng)目依然保持濃厚的投資興趣。
商業(yè)地產(chǎn)投資熱
目前中國的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅速，投資者目光集聚。由于其獲得更長期穩(wěn)定的資產(chǎn)來源，可以分散和降低商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
美國20年(1993年-2013年)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，reits平均收益為10.2%，其收益主要來自于租金。
記者注意到，目前我國商業(yè)資產(chǎn)證券化已有實(shí)踐探索。第一類，標(biāo)準(zhǔn)的reits，如開元rvits和春泉reits，均在香港上市；第二類，準(zhǔn)reids，以中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃高和資本的中華企業(yè)大廈案例為代表；第三類，其他通過專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃形成實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，如歡樂谷主題公園入園憑證收入專項(xiàng)資管計(jì)劃、海印股份專項(xiàng)資管計(jì)劃等。
“目前我國近三年商業(yè)地產(chǎn)施工面積按照40%速度增長，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特征和融資需求將倒逼資產(chǎn)證券的發(fā)展。”秦虹表示。