“買房容易退房難”，一直是樓市的潛規(guī)則之一，即使是真正成功退房，也要經(jīng)歷一個(gè)漫長的階段，購房者大多要承受一筆不小的損失。近日，北京青年報(bào)記者接到讀者反映，表示自己最近在退房時(shí)遇到很多阻礙，雖然開發(fā)商承認(rèn)該讀者情況屬于可退范圍內(nèi)，但現(xiàn)在就是不能退，只能繼續(xù)等一段時(shí)間。記者調(diào)查了多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，退房在今年的樓市變成了一件最難的事，有開發(fā)商內(nèi)部就已明令傳達(dá)，年內(nèi)不許退房。購房者正在遭遇史上最難的退房季，開發(fā)商也同樣祭出各種招數(shù)，防止購房者退房。業(yè)內(nèi)人士表示，在今年樓市的大環(huán)境下，開發(fā)商本來就面臨資金困難，業(yè)績狀況也不是很好，退房自然更難。
購房者退房 頻被拒絕或被要求明年再退
“認(rèn)購書上簽的甚至都不是我的名字，為什么不讓我退房？”談到她退房時(shí)遇到的麻煩，張女士顯得有些激動(dòng)。張女士購買的是京南的一個(gè)低密度樓盤，簽約當(dāng)天，因?yàn)?售樓處停電，張女士在還沒有完成購房合同填寫時(shí)就已經(jīng)離開了售樓處，購房合同的簽名欄上是置業(yè)顧問替她簽下的名字。后來，因?yàn)槟赣H不太喜歡樓盤所在的區(qū) 域，覺得對(duì)老年人生活不方便，全家商量之后，張女士決定放棄購置該套房子。
作出決定后，張女士向開發(fā)商提出要退房，但開發(fā)商卻一口回絕，表 示合同已經(jīng)簽好，張女士退房就是毀約，要支付高昂的違約金。但張女士覺得，購房合同上的簽名都不是自己簽的，根本不存在毀約一說。幾經(jīng)協(xié)商未果，后來，張女士通過朋友找到了開發(fā)商內(nèi)部的一位員工，他告訴張女士，并不是這個(gè)項(xiàng)目的人有意為難她，而是總公司已經(jīng)給各項(xiàng)目公司下達(dá)了任務(wù)，除了要完成的業(yè)績外，還要求年底之前，各項(xiàng)目公司不許退房。而且他表示，經(jīng)他和項(xiàng)目公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人商量，該負(fù)責(zé)人同意明年年初幫張女士辦理退房手續(xù)。
退房遇上困 難的并不只有張女士，通州某商住項(xiàng)目的置業(yè)顧問小齊也向記者透露，如果購房者不支付房款20%的違約金，在他們項(xiàng)目，現(xiàn)在退房是絕對(duì)不可能的。他介紹，在完成簽約之前，購房者一般會(huì)經(jīng)歷幾個(gè)交費(fèi)期，先交排卡費(fèi)，隨后再交定金，最后再支付首付款或總房款。排卡費(fèi)是可以退的，但需要經(jīng)過比較長的時(shí)間，但因?yàn)榍?期有些銷售為了完成業(yè)績作假，項(xiàng)目就把這個(gè)交費(fèi)環(huán)節(jié)取消，購房者直接交的都是定金，也就是不能退的。之前他們項(xiàng)目有過購房者想退房，雖然開發(fā)商不配合，但如果購房者能夠找到關(guān)系，還是可以退的，但最近則發(fā)生了變化。
一位北京知名代理公司的營銷總監(jiān)透露，從多年的樓市從業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，退房一直是十分困難的事，而今年表現(xiàn)更加明顯，開發(fā)商本來資金就出現(xiàn)困難，業(yè)績狀況也不好，在這種情況下，購房者退房的訴求更難實(shí)現(xiàn)。
延長簽約期不代表可退房 定金 預(yù)付款 違約金束縛購房者退房
今年的退房難雖然近期表現(xiàn)愈來愈明顯，但實(shí)際上，很多開發(fā)商也早就為退房難埋下了伏筆。今年上半年，由于整體市場的低迷和信貸政策影響，很多項(xiàng)目，尤其是中 高端項(xiàng)目都給客戶留出了較長的簽約周期。讓購房者先認(rèn)購，然后再籌錢、籌資格的做法幾乎每個(gè)中高端項(xiàng)目都在使用，這樣看似為開發(fā)商的業(yè)績完成增添了很多不 確定性，但實(shí)際上，對(duì)于市場波動(dòng)帶來的購房者退市，開發(fā)商早就將措施想在了前面。
順義某別墅項(xiàng)目銷售總監(jiān)就透露，他們項(xiàng)目在今年開盤時(shí)取得 了不錯(cuò)的成績，當(dāng)天認(rèn)購率幾乎接近100%，但實(shí)際上，這其中不少客戶就是只交了20萬的定金，但這20萬無論客戶最終是否購房，開發(fā)商都是不退的。如果 客戶沒有購房資格，或者資金沒有籌齊，他們會(huì)給客戶一個(gè)半年的簽約周期，不過半年的等待是建立在先交20%的房款之上的，如果這半年內(nèi)客戶沒有獲得資格或者籌齊房款，那這20%的房款就將變成違約金，不會(huì)退還給客戶。不過她同時(shí)提到，如果半年周期結(jié)束，客戶確實(shí)還在辦理資格或轉(zhuǎn)售房屋，他們內(nèi)部是可以給客 戶延長簽約期的，但是想無成本退房是絕對(duì)不可能的。
而另一位開發(fā)商營銷總監(jiān)也表示，在目前這個(gè)市場環(huán)境下，開發(fā)商和購房者在達(dá)成整個(gè)購房交 易過程中，對(duì)于“定金”和“訂金”的約定就變得至關(guān)重要，“訂金”可退，“定金”不可退一般開發(fā)商都會(huì)在購房者付款前約定好，避免后期會(huì)出現(xiàn)糾紛。當(dāng)然， 也有一些開發(fā)商收取的是“訂金”，隨時(shí)面臨購房者因市場而退房的風(fēng)險(xiǎn)，但為了拉動(dòng)銷售，也只能是兩害相權(quán)取其輕。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然遭遇 “最難退房季”，但有些項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)于退房還十分“歡迎”，北五環(huán)某項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人就透露，他們項(xiàng)目對(duì)于退房就沒有任何阻礙。他們項(xiàng)目現(xiàn)在還沒進(jìn)入正式的合同簽訂階段，草簽的購房者都交了50萬元的定金。但由于他們項(xiàng)目采取了低開的策略，性價(jià)比非常具有競爭力，現(xiàn)在很多房源背后還有兩三個(gè)購房者再排隊(duì)等待有可以清出來的房源，因此完全不擔(dān)心退房會(huì)影響項(xiàng)目的銷售業(yè)績。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，退房是否容易，最主要的原因還是市場的走勢，當(dāng)市場處于高速增長期時(shí)，退房對(duì)于開發(fā)商可以說有益無害，但在當(dāng)下這種充滿不確定的市場情況下，退房自然就成了開發(fā)商避之不及的問題。
“無理由退房”大多是噱頭需謹(jǐn)防法律風(fēng)險(xiǎn)
不禁有人要問，不是每次在市場冷淡的時(shí)候，都有“無理由退房”出現(xiàn)嗎？從最早潘石屹現(xiàn)代城到今年上半年北京某剛需樓盤，“無理由退房”好像一直就沒停止過，甚至在廣州、上海，仍然有包括豪宅在內(nèi)的樓盤在以此舉為買房人“提振信心”，為什么在北京卻應(yīng)者寥寥呢？
對(duì) 于豪宅的“無理由退房”營銷手段，業(yè)內(nèi)資深人士季滿如表示，“無理由退房”主要目的一是消除買房人顧慮，走出持幣觀望心理。二是開發(fā)商看好后市，愿意為之一博。目前利好消息不斷，開發(fā)商有理由相信房價(jià)起碼不會(huì)跌，買房人沒有特殊情況不會(huì)退房。三是鑒于很多豪宅滯銷，開發(fā)商認(rèn)為反正也不好賣，不如作出一種好 的姿態(tài)：風(fēng)險(xiǎn)我擔(dān)，利予買家。
據(jù)知情人透露，其實(shí)開發(fā)商還有另外底氣，“無理由退房”本來就是針對(duì)一些無法網(wǎng)簽的人群（比如資格問題、籌款 問題等），他們既然敢交定金或首付，證明他們還是非常想買房的，不出意外會(huì)積極辦理買房手續(xù)，而且退房是非常麻煩的一件事情，手續(xù)復(fù)雜。業(yè)主一旦進(jìn)行了網(wǎng)簽，則視為失去“無理由退房”的資格，那時(shí)就由不得買房人了。
因此，律師提醒買房人，購房者如果因看中了開發(fā)商作出的無理由退房承諾而購房，需要注意其中的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)一些樓盤《無理由退房協(xié)議書》 約定的退房時(shí)間，是指“出賣人收到買受人書面退房通知的時(shí)間”，而不是“買受人提出書面通知的時(shí)間”。對(duì)此，他提醒購房者，為防止風(fēng)險(xiǎn)，購房人如需要退房，最好采用直接當(dāng)面送達(dá)退房通知的方式，并要求對(duì)方出具加蓋單位公章或簽名的《收到證明》。
也有業(yè)內(nèi)人士提醒說，購房者除需要注意無理由 退房合同本身存在的風(fēng)險(xiǎn)外，還要注意開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國不少樓盤的開發(fā)商是以項(xiàng)目公司的形式存在的，公司存續(xù)的時(shí)間較短，如果由于房價(jià)降幅較大 或者公司日常經(jīng)營過程中遇到無法繼續(xù)經(jīng)營的情形，在涉及公司破產(chǎn)清算時(shí)，職工工資、國家稅款優(yōu)先追償，退房款作為一般的債權(quán)，其受償順序比較靠后。如果出 現(xiàn)這種情況，到時(shí)候購房者有可能拿不到退房款和補(bǔ)償款。