央行“9·30房貸新政”出臺半個(gè)多月,已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個(gè)重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關(guān)注。作為上世紀(jì)60年代最重要的金融創(chuàng)新之一,美國“兩房”(房利美、房地美)貸款證券化曾大大提高市場資產(chǎn)流動性,但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機(jī)至今仍在影響著全球經(jīng)濟(jì)。如今,這一模式也開始向我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域挺進(jìn)。
業(yè)內(nèi)人士表示,中國版“兩房”開閘有利于信貸環(huán)境寬松,或?qū)⑶藙?0萬億元房貸資金,但同時(shí)也要吸取美國房貸證券化速度過快、規(guī)模過大等教訓(xùn),嚴(yán)防房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
中國版“兩房”啟動,將可拓寬房貸資金來源
“9·30房貸新政”中提出,增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力,鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(mbs),專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
業(yè)內(nèi)人士介紹,mbs最早于上世紀(jì)60年代在美國出現(xiàn),是銀行及儲蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之后快速發(fā)展,mbs余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元,極大地促進(jìn)了美國金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
“mbs的作用在于解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯配和流動性問題,拓寬房貸資金來源。”重慶大學(xué)金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示,截至2014年6月底,房地產(chǎn)貸款余額達(dá)16.16萬億元人民幣,其中,個(gè)人購房貸款余額10.74萬億元,占比高達(dá)66.5%。“這部分龐大的沉積資產(chǎn)限制了銀行放貸規(guī)模,增加了還貸風(fēng)險(xiǎn),推高了房貸成本。”也就是說,一旦我國mbs啟動,將可以撬動10萬億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進(jìn)入房貸渠道。
既可賣出“沉積資產(chǎn)”盤活信貸,銀行為何不積極?
民生證券分析師鄒恒超認(rèn)為,若mbs得以推行,對購房者和投資者來說都能從中獲益的。過去銀行綜合負(fù)債成本高,做按揭貸款意愿不足,通過發(fā)行長期限專項(xiàng)金融債和mbs,可增加銀行按揭貸款配置動力,按揭利率也會小幅回落。對于投資者而言,其資金有了流向購房者的渠道,mbs會為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者提供相應(yīng)金融工具。
業(yè)內(nèi)人士介紹,我國mbs市場發(fā)展在2005年才起步,雖然目前政府再次提出鼓勵發(fā)展,但由于配套制度不完善,政策真正落地尚需時(shí)日。
據(jù)悉,2005年,國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行曾作為試點(diǎn)單位,被批準(zhǔn)分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化(abs)和住房抵押貸款證券化(mbs)的試點(diǎn)。但僅由中國建設(shè)銀行分別于2005年12月和2007年12月在全國銀行間債券市場發(fā)行過兩期rmbs(銀行資產(chǎn)證券化)。
“mbs難一蹴而就,市場和技術(shù)性問題可能會制約mbs市場短期的大規(guī)模擴(kuò)張。”上海浦東發(fā)展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽說,mbs微觀定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。此外,目前市場利率風(fēng)險(xiǎn)低、高收益的替代性資產(chǎn)較多,mbs資產(chǎn)可能缺乏吸引力。
專家指出,由于收益率低,市場需求不足,銀行推行mbs的積極性不高。有消息稱,交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內(nèi)部調(diào)研,但尚無具體時(shí)間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示,暫時(shí)還未對mbs開展深入研究。廣發(fā)銀行則表示,目前并無相關(guān)想法和計(jì)劃。
“雖然政策提出鼓勵mbs的發(fā)展,但是當(dāng)前情況下起點(diǎn)太低,還需要完善mbs相關(guān)政策,理順流程,并為銀行提供發(fā)展的平臺,建立非銀行住房抵押貸款公司等。”中投顧問高級研究員鄭宇潔說。
防范風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該如何走、又吸取怎樣的教訓(xùn)?
“成也蕭何,敗也蕭何”。作為典型的房地產(chǎn)金融衍生品,mbs在促進(jìn)美國金融市場和房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時(shí),也因“兩房”對不良基礎(chǔ)資產(chǎn)多次打包出售,發(fā)展速度過快、規(guī)模過大,最終隨著房地產(chǎn)市場泡沫破裂,引發(fā)了次貸危機(jī),美國房市和金融體系由此陷入嚴(yán)重危機(jī)。
如今,隨著中國版“兩房”的啟動,不少專家和市場人士也表示了擔(dān)憂。我們應(yīng)該如何走,又吸取怎樣的教訓(xùn)?
有分析人士指出,在當(dāng)前我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿較高的情況下,過快推進(jìn)mbs可能會加大我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外,mbs一旦大規(guī)模發(fā)行,房地產(chǎn)泡沫向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的防火墻將被拆除。山西證券分析師張旭認(rèn)為,mbs和reits(房地產(chǎn)投資信托基金)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)融資工具更加豐富,房地產(chǎn)金融行為更加市場化,風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步被延后且鏈條延長。
鄭宇潔提出,推進(jìn)mbs實(shí)施,需要防范房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn),對購房者的資格審查不能松懈,銀行不能僅僅看重自身利益,而不顧房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險(xiǎn),按照審慎原則,加強(qiáng)監(jiān)督和管理。
“如果mbs僅限于在銀行間市場交易的話,可能會出現(xiàn)銀行之間達(dá)成一個(gè)相互購買對方產(chǎn)品的默契,以將貸款資產(chǎn)騰挪到表外,逃避信貸監(jiān)管。”財(cái)經(jīng)評論員余豐慧表示,中國在利率完全市場化之前,mbs發(fā)展的空間將是十分有限的。在我國推進(jìn)mbs還需要科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)、完全市場化的利率等。
業(yè)內(nèi)人士還表示,在目前我國房地產(chǎn)市場正在調(diào)整的背景下,不宜過快推行mbs,這將會增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),阻礙房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。