一場北風吹去了北京上空的霧霾,即將面世的滬港通也有望將a股從糾結(jié)中拽出來,但央行和銀監(jiān)會的房貸新政卻沒有讓房地產(chǎn)市場變得清澈,反而引來了諸多疑云。
首先,房地產(chǎn)與經(jīng)濟增速的關系該如何處理。
10月10日,國際貨幣基金組織(imf)在華盛頓發(fā)布的《亞洲及太平洋區(qū)域經(jīng)濟展望報告》中指出,在短期內(nèi),急轉(zhuǎn)直下的中國房市或拖累亞太地區(qū)的經(jīng)濟前景。報告預測,中國房價指數(shù)如持續(xù)下跌,將對許多亞洲的新興經(jīng)濟體產(chǎn)生重大影響:“房價下跌5%,將導致后一年gdp下降1.3%。”
不過,imf首席經(jīng)濟學家奧利維耶·布朗夏爾日前又表示,中國房價會下降,但并不會帶來金融和財政風險。因為中國家庭按揭貸款的杠桿率相對較低,即使房價下跌也不會使金融機構(gòu)和家庭破產(chǎn)。他強調(diào),增長放緩是中國經(jīng)濟機體更加健康的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)一頭連著投資,一頭掛著消費,是一個牽一發(fā)而動全身的行業(yè)。從當前國內(nèi)采取的措施看,各地相繼取消限購以及房貸新政的出現(xiàn),被各界認為是經(jīng)濟穩(wěn)增長的一項重要舉措。更有甚者,將針對房地產(chǎn)的這些措施稱為救市手段。因此,房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟增速的關系要搞好。
其次,房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸供應能不能滿足市場需求。
中國社會科學院在10日發(fā)布的《中國經(jīng)濟形勢分析與預測——2014年秋季報告》中預計,2014中國經(jīng)濟增長7.3%左右,比今年春季預測下調(diào)了0.1個 百分點。下調(diào)的主要原因是:今年以來房地產(chǎn)市場調(diào)整加深,占總投資1/4的房地產(chǎn)投資的增速顯著下滑;盡管政府加大了基礎設施投資力度,但因融資制約、項 目準備不足、投資回報率低等問題而難以完全對沖房地產(chǎn)投資增速的下滑。
8月份房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)繼續(xù)惡化,銷售和新開工繼續(xù)負增長,相對穩(wěn)定的 施工和竣工面積也帶動地產(chǎn)庫存不斷攀升。然而,房地產(chǎn)投資受制于前期拿地和新開工過少難有明顯復蘇,反而繼續(xù)下行的風險較大。眾多分析機構(gòu)認為,“認貸不 認房”等舉措會給房地產(chǎn)市場帶來短期提振,但可能無法改變明年房地產(chǎn)投資向下調(diào)整的格局。
國信證券預計,房地產(chǎn)投資下滑對整體經(jīng)濟拖累較大,政府無法泰然處之,勢必祭出對沖的手段。
而針對居民房貸的需求,央行、銀監(jiān)會祭出了住房抵押貸款支持證券(mbs)等“新武器”,從短期來看,這些措施可以拓展居民部門加杠桿的空間,顯著刺激地產(chǎn)銷售。但中長期來看,居民部門即使有加杠桿的空間,但缺乏加杠桿的能力,也會使大量的地產(chǎn)庫存難以消化。
因此,從滿足居民房貸需求、消化樓市庫存壓力等方面看,全面降息才是最直接、最有效的手段。而現(xiàn)在較低的通脹形勢也為全面降息創(chuàng)造了有利條件。
第三,房地產(chǎn)稅立法何時才能實現(xiàn)突破。
今年年初,房地產(chǎn)稅立法據(jù)稱在低調(diào)而有序的進行,但事實情況是這項工作并沒有列入2014年全國人大的年度立法計劃。業(yè)界比較統(tǒng)一的看法是,雖然國家強調(diào)“加快房地產(chǎn)稅立法”,但房地產(chǎn)稅立法會非常艱難,吵吵幾年也是有可能的。
但在房貸新政出臺后,稅收調(diào)整成為市場的關注焦點。比如,有業(yè)內(nèi)人士爆料稱,11月份將調(diào)整二手房交易營業(yè)稅,原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅,將調(diào)整為滿2年的即可免征。另據(jù)國內(nèi)媒體報道,重慶將按建筑面積的成交單價統(tǒng)一扣除20%的裝修費后再確定是否需要征收房產(chǎn)稅。
從以上信息看,無論是市場傳言還是地方政府的作為,都將注意力放在了房地產(chǎn)稅上。這會不會倒逼房地產(chǎn)稅立法的推進進程呢?
第四,住房信息聯(lián)網(wǎng)何時才能從傳說成為現(xiàn)實。
《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》明確提出要“健全城鎮(zhèn)住房制度”,建立以土地為基礎的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,推進部門信息共享,6年內(nèi)要實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)。
現(xiàn)在已有包括福建、甘肅、廣西等省份頒布了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施方案,明確時間表和路線圖,加快推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。據(jù)國土資源部統(tǒng) 計,在全國106個重點城市中,已經(jīng)有約50%的城市啟動了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關工作,河北、山東等11個省份已經(jīng)基本完成不動產(chǎn)登記省級職責整合。
國 務院法制辦在8月15日對外發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,公開征求社會各界意見。按照日程安排,這次征求意見于9月15日結(jié)束。在進一步修 改后,該條例有望經(jīng)國務院批準正式實施。屆時,住房信息聯(lián)網(wǎng)就將變得清晰可見,也許不會用6年的時間就能與公眾見面了。
總之,房地產(chǎn)市場牽涉面太廣,上述的疑云越早清除越有利于這一行業(yè)的健康發(fā)展。只有房地產(chǎn)市場進入健康發(fā)展軌道,中國經(jīng)濟也才能更好地進入“第二季”征程。