今年，當(dāng)股東的一個(gè)個(gè)都?xì)獾么沸仡D足；那么房東呢？
據(jù)美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司研究部的統(tǒng)計(jì)，7月上旬的租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍，租賃市場(chǎng)成交量較6月同期環(huán)比上升了30%。
大量的剛性需求客戶都在持幣觀望，對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的希望導(dǎo)致其與上家在價(jià)格上僵持，減緩了成交速度，一部分人繼續(xù)自己的租房生活。
不過(guò)在中原地產(chǎn)最新發(fā)布的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，目前成交客戶中，購(gòu)房用于投資比例的僅占6%左右，達(dá)到數(shù)年來(lái)最低水平，投資客慢慢絕跡上海樓市。
“回報(bào)率守恒定律”：失守地產(chǎn)江湖
所謂“回報(bào)率守恒定律”是指炒房者一般有兩種獲利方式：一種是短線操作，快買快賣，靠轉(zhuǎn)手來(lái)獲取差價(jià)利潤(rùn)；另外一種是長(zhǎng)線出租，靠租金來(lái)養(yǎng)房。
顯然，如今的上海樓市已經(jīng)陷入“有價(jià)無(wú)市”的尷尬境地，市場(chǎng)迎來(lái)“剩者為王”的樓市赤壁。
浦西徐家匯區(qū)域、浦東聯(lián)洋板塊、碧云板塊是上海樓市的典型樣本區(qū)。這里正出現(xiàn)著兩個(gè)現(xiàn)象：一是目前買賣市場(chǎng)的房源掛牌量持續(xù)不斷地增加，購(gòu)買意愿不強(qiáng)導(dǎo)致部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租；另外一個(gè)現(xiàn)象是在一二手樓市聯(lián)系緊密的情況下，一手住宅新盤價(jià)格的滯漲給二手房?jī)r(jià)帶來(lái)很大壓力，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的情況不時(shí)上演，持有多套物業(yè)的業(yè)主放棄高傲姿態(tài)，議價(jià)空間進(jìn)一步松動(dòng)。
“這里有一套不錯(cuò)的房子，您來(lái)看一下嗎？”“給您推薦一下一個(gè)不錯(cuò)的小區(qū)，要看房電話通知我”。不過(guò)，過(guò)往的行人似乎并不領(lǐng)情。
今天“以租養(yǎng)貸”還合算嗎？
通常來(lái)說(shuō)，國(guó)際上用租金售價(jià)比來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況，即每平方米建筑面積房?jī)r(jià)與每平方米使用面積的月租金之間的比值，一般界定為200-300。如果租售比達(dá)到200-300，折算成資金收益率來(lái)說(shuō)，大約是4%-6%，也就是15年-25年才能收回投資成本。這是靜態(tài)計(jì)算方法，其間剔除了資產(chǎn)價(jià)格上漲的因素。
每年的租金回報(bào)率低于4%，即意味著房產(chǎn)投資價(jià)值偏低。換言之，4%的租金回報(bào)率是一道分水嶺，是一個(gè)衡量投資是否收益的臨界點(diǎn)。
綜合滬上多家一線中介行的數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，除了老式售后公房以及軌交沿線的易租房源，上海的住宅租金回報(bào)率基本無(wú)法維持在4%，二手房租售比已經(jīng)跨過(guò)國(guó)際警戒線，投資的功能逐漸喪失。
上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金牌物業(yè)顧問小修個(gè)人剛剛花費(fèi)了30萬(wàn)元買了一間商鋪?！耙揽孔≌鲎鈦?lái)供養(yǎng)房子的投資策略已經(jīng)越來(lái)越走不通了，上海住宅租金回報(bào)率正在逼近臨界點(diǎn)?，F(xiàn)在，更多的新投資者像我一樣把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到商鋪上?！?/p>
小修認(rèn)為，目前上海市區(qū)住宅租金回報(bào)率已經(jīng)盛況不再，難以達(dá)到以往的4%以上，而商鋪平均租金回報(bào)率一直穩(wěn)定在6%-7%，部分商鋪甚至可獲得10%以上，令許多人紛紛轉(zhuǎn)向商鋪市場(chǎng)淘金。
上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司（下稱“漢宇地產(chǎn)”）市場(chǎng)推廣部總監(jiān)孫文勤同樣表示，現(xiàn)在上海的住宅租金回報(bào)率大約維持在4%左右，收租的投資回報(bào)率很低，出租養(yǎng)房不合算。
按照目前上海二手房投資行情來(lái)說(shuō)，能達(dá)4%的收益率已經(jīng)算很高了，很多都不到4%。顯然，不到4%的收益率對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是存在風(fēng)險(xiǎn)的。另外一個(gè)變量是，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)背景，在客觀上使得住宅租金回報(bào)率一路下探。
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當(dāng)房東要趁早
對(duì)比相關(guān)的歷史記錄，在2007年一季度之前，上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住宅租金回報(bào)率一般都能達(dá)到4%以上，有的甚至超過(guò)7%。從這點(diǎn)看來(lái)，2007年一季度之前的上海住宅租金回報(bào)率還是比較誘人。雖然，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅普遍較好出租，空置率普遍較低，但是，過(guò)去一年，上海房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)，上海中心城區(qū)的住宅售價(jià)每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回報(bào)率在3.4%左右，已下探至租金回報(bào)率臨界點(diǎn)4%以下。
中原地產(chǎn)徐匯區(qū)一位置業(yè)顧問介紹，目前中原地產(chǎn)在徐匯區(qū)分布的幾家門店中，投資客與自住客的比例為1：9，大部分短線投資客早在去年5月至10月期間將手中物業(yè)脫手，剩余的投資客目前基本選擇出租作為過(guò)渡策略，而近期少有投資客進(jìn)場(chǎng)的案例。
一般而言，以租金穩(wěn)定、房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)以及相對(duì)于售價(jià)的抗風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)于穩(wěn)健型的長(zhǎng)期投資者，持有物業(yè)獲取收益成為一項(xiàng)不錯(cuò)的選擇。但是，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一年期存款的利率為4.95%。
由此推算，在上海，只有2005年及以前購(gòu)置的物業(yè)目前的投資回報(bào)率才能達(dá)到或者超過(guò)目前的銀行利率。而2005年高峰時(shí)期或者此后高價(jià)買入住宅的客戶，其住宅租金回報(bào)率不容樂觀。
現(xiàn)實(shí)案例：“租金之王們”開始淪陷
距離上海福美來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)胡正華博士所在辦公室不足500米的徐家匯東方曼哈頓，被視為“收租的寶地”。如今，以100平方米的二房房源為例，目前月租金大約在9000元左右，市場(chǎng)售價(jià)徘徊在3萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/平方米之間，租金回報(bào)率大約也僅為3%左右。徐家匯板塊一度短炒客云集，一直是公認(rèn)的高檔二手公寓“產(chǎn)地”。如今，該區(qū)域也面臨不小的調(diào)價(jià)和出租壓力。
無(wú)獨(dú)有偶，靜安區(qū)中凱城市之光，被視為“靜安租金之王”，其住宅租金回報(bào)率也難以達(dá)到5%。據(jù)漢宇地產(chǎn)石門二路分行經(jīng)理劉峰介紹，中凱城市之光在2005年年末的時(shí)候，其二手房售價(jià)為25000元/平方米，同期月租金為80元/平方米。此后兩年，該樓盤的租金上漲幅度達(dá)到了50%，同期二手房?jī)r(jià)格的上漲幅度為40%。若在2005年購(gòu)入一套中凱城市之光的物業(yè)目前的投資回報(bào)率能達(dá)到4.8%；如果是2005年之后購(gòu)入的話，由于買入價(jià)已經(jīng)處于高位，其住宅租金回報(bào)率明顯低于4.8%。這中間，還不涉及計(jì)算稅務(wù)、裝修折舊、空置率等對(duì)租金回報(bào)的不利影響。
瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤瑞虹新城也表現(xiàn)出與中凱城市之光相似的特征。只有在2005年時(shí)購(gòu)置的房產(chǎn)物業(yè)，到了今年其投資回報(bào)率才能達(dá)到大約5%的水平。
由此可見，在目前高端樓盤價(jià)格高企的形勢(shì)下，如果單純希望“以租養(yǎng)貸”以獲取良好的出租回報(bào)率是很不合算的，目前上海高檔公寓租金回報(bào)率甚至普遍低于老公房等中低端物業(yè)。
“短期炒賣高檔住宅樓盤已成為一種高風(fēng)險(xiǎn)、低收益甚至負(fù)收益的行為?！敝性禺a(chǎn)一位高管認(rèn)為。
面對(duì)低落的住宅租金回報(bào)率，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇認(rèn)為，今年以來(lái)樓市、股市雙雙持續(xù)低迷，使得投資者的信心正在不斷受到打擊，即便有好的購(gòu)房機(jī)會(huì)時(shí)也會(huì)猶豫不決，畢竟在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明的情況下，持有現(xiàn)金是現(xiàn)階段最好的防御方式。
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