雅居樂在海南清水灣的神話還沒來得及在云南得到延續(xù),事件便發(fā)生了戲劇性的變數(shù)。而陳卓林或許不曾料到,在其與昆明市簽訂投資額高達150億元的合作項目僅數(shù)月后,他本人便被成為了昆明檢察院的調(diào)查對象。
消息顯示,在陳被檢方控制之前,該集團云南公司的多個負(fù)責(zé)人已被調(diào)查,而案發(fā)原因較大概率是源于與云南某些貪腐官員之間存在的利益輸送。
截至目前,雅居樂在云南已有四大項目,分別位于西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明,對外聲稱的預(yù)計總投資額高達600億元,其中前三大項目都已進入實質(zhì)開發(fā)階段。 以該四處項目的開發(fā)體量來計算,雅居樂云南旅游地產(chǎn)項目總量相當(dāng)于五個海南清水灣。
掘金云南
雅居樂在海南清水灣上的成功運作,使得該集團將旅游地產(chǎn)提升到空前的戰(zhàn)略高度,并將第二個目標(biāo)投向另一大全國旅游重鎮(zhèn)云南。
2011年4月13日,云南省第十四屆西雙版納州邊境貿(mào)易旅游交易會項目簽約儀式在西雙版納州景洪市邊江會展中心舉行。陳卓林與公司副總裁黃奉潮、 西安項目副總經(jīng)理龔莉、海南項目售樓部副總經(jīng)理簡毓萍、云南項目副總經(jīng)理王清祿、集團投資部經(jīng)理劉鴻均出席了此次簽約儀式。據(jù)悉,本次框架協(xié)議所涉及的兩 幅地塊位于西雙版納州景洪市嘎灑鎮(zhèn)大黑山腳下,總占地面積約2.7萬畝(大黑山約1.5萬畝,嘎灑小鎮(zhèn)約1.2萬畝),計劃總投資約200億元。
僅一周之后,雅居樂又與瑞麗市簽訂了《云南省德宏州瑞麗市雅居樂旅游度假項目合作開發(fā)框架協(xié)議》。協(xié)議所涉及的兩幅地塊位于德宏州瑞麗市大別和姐勒兩地,總占地面積約7千畝,計劃總投資約50億元。
同年5月15日,雅居樂與騰沖縣政府簽署了一個總額高達200億的投資協(xié)議,按協(xié)議內(nèi)容,雅居樂地產(chǎn)將在騰沖縣曲石鄉(xiāng)3萬畝土地的范圍內(nèi)興建旅游小鎮(zhèn)。
曲石鄉(xiāng),位于騰沖縣東北邊,離縣城大約30公里,此處位于國家級自然保護區(qū)高黎貢山腳下,另一邊則與騰沖國家火山地質(zhì)公園毗鄰,一到秋冬兩季,高黎貢山白雪皚皚景致頗為壯觀。
消息顯示,當(dāng)年陳卓林到達騰沖,一眼就看重了高黎貢山對面的大片平地后,當(dāng)即與地方政府簽訂下投資協(xié)議。當(dāng)時,僅有世紀(jì)金源等少數(shù)外地開發(fā)商進駐了云南邊陲的騰沖縣城,雅居樂這個在港上市的大公司的到來,無疑給當(dāng)?shù)貛ヒ?guī)模最大的一個投資項目。
《第一財經(jīng)日報》記者在此前的調(diào)查中了解到,騰沖方面專門成立了項目負(fù)責(zé)小組進駐曲石鄉(xiāng),進行先期的征地平整工作,為之后的地塊分批出讓作準(zhǔn)備,而該小組的辦公地點最早就放在曲石鄉(xiāng)政府辦公大院內(nèi)。
2011年快馬加鞭拿下的三個項目已先后進入開發(fā)及銷售周期,而雅居樂在云南的掘金夢想仍在繼續(xù),最新的一個項目位于昆明市五華區(qū)。
今年6月,雅居樂高層出席了昆交會經(jīng)貿(mào)合作項目簽約儀式,宣布以150億元投資西翥生態(tài)旅游實驗區(qū)的“國際生態(tài)度假區(qū)”項目,成為當(dāng)日投資金額最大 的項目。據(jù)了解,該項目計劃用地1萬畝,打造集旅游、休閑、度假、酒店、體育運動、宜居為一體的多功能度假小鎮(zhèn)。這樣的開發(fā)體量,幾乎可以稱霸昆明旅游地 產(chǎn)。
計算下來,雅居樂在云南的總計劃用地面積為7.4萬畝,無論是規(guī)劃面積,還是投資總額,其在未來幾年在云南的投資規(guī)模都將大大超過該公司在海南的項目。
而雅居樂內(nèi)部,也指派了海南運作旅游地產(chǎn)的團隊來運營云南的項目,旨在再次創(chuàng)造類似于清水灣一樣的銷售神話。
以小搏大
按照雅居樂的計劃,在進軍了西雙版納、騰沖、瑞麗以及昆明之后,接下來還試圖進入玉溪、大理、麗江等旅游市場更為成熟的城市,即便這一計劃尚未最終實施,該集團對外宣布截至目前在云南的預(yù)計投資總額已經(jīng)高達600億。
對于去年銷售額僅403億元的雅居樂來說,斥資600億元布局云南,在外界看起來頗為詫異,但鑒于房地差滾動開發(fā)的行業(yè)特征以及較高的財務(wù)杠桿,雅居樂的先期投資并不會太大。
該集團有高管曾透露,雖然海南清水灣號稱投資200億,但集團早期投資大概只有30個億便實現(xiàn)了銷售回款。而云南的先期投入估計不會高過清水灣,大約10億8億便能夠賣房子了,之后便以銷售回款來滾動后續(xù)的開發(fā)。
陳卓林在2011年的中期報道媒體見面會上也透露,云南項目的規(guī)劃會類似于雅居樂海南清水灣項目,做旅游地產(chǎn),分期開發(fā)。據(jù)了解,占地1.5萬畝、 投資額100多億元的雅居樂清水灣項目至今已累計實現(xiàn)銷售金額超過450億元。若是按照清水灣的回報率,云南四大項目最終可能給雅居樂帶來上千億的銷售 額。
最為關(guān)鍵的是,雅居樂開出的600億投資大單,讓當(dāng)?shù)卣浅酚谠诟鞣矫娼o予積極配合和支持。首先是土地成本頗為低廉,這在各個項目已經(jīng)走完“招拍掛”程序的土地出讓價上可以得到佐證。
2012年9月20日,雅居樂以總代價約1.98億元取得瑞麗市弄莫湖片區(qū)七幅住宅及商業(yè)用地的土地使用權(quán),成為其進駐云南省的首個項目。該七幅地塊總占地面積約263,994平方米,預(yù)計總建筑面積約731,852平方米,樓面地價僅約271元/平方米。
2012年底到2014年年中,雅居樂先后多次在騰沖縣拿地,總地價5.2億元,總占地面積203.6萬平方米,預(yù)計總建筑面積約337萬平方米,平均樓面地價為154元/平方米。
2013年10月10日,雅居樂以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權(quán)。地塊總占地面積為52.9萬平方米,預(yù)計總建筑面積為63.4萬平方米,樓面地價為375元/平方米。
不過,鑒于雅居樂所拿地塊均是毛地,需自己進行三平一通的工作,因此最終在土地投入上的成本遠(yuǎn)不止于此,但相對于其銷售收入而言,其土地成本依然只 算極少的一部分,例如騰沖項目,已經(jīng)在2013年進入銷售狀態(tài),在售洋房均價7500元/平方米,別墅1.1萬元/平方米。有新聞報道顯示,該項目在去年 底首期銷售中,短短兩小時內(nèi),首批推出的200余套房源被搶購一空,成交金額高達3億。
除了地價上的極為低廉,雅居樂在項目定位上也一度暢行無阻,例如該集團便在騰沖項目中規(guī)劃了高爾夫球場,另外,項目圈地過程中還涉及為主較多的耕地。
盡管大面積圈地、興建高爾夫等都面臨關(guān)于國土資源方面的諸多政策限制,但雅居樂依舊在政策邊緣積極游走。
有業(yè)內(nèi)人士表示,數(shù)萬平方米的土地開發(fā)必須上報國土資源部,但為了避免項目被否決,地方大部分將采取分期出讓土地的方式,另外涉及到林場或者荒地時,企業(yè)可采用租用方式予以開發(fā)利用,尤其進行旅游綜合開發(fā)的土地成本幾乎可忽略不計。
不過,分批拿地也存在較大風(fēng)險。以大開發(fā)商云集的西雙版納州為例,土地?zé)o序開發(fā)被《第一財經(jīng)日報》報道后引發(fā)監(jiān)管部門問責(zé),此后土地審批明顯收緊。此后,若干項目被要求整改,景洪市分管副市長還被給予行政記大過處分。
高爾夫球場的建設(shè)也為該集團帶來負(fù)面影響,2014年5月19日,該球場的建設(shè)遭到國家發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合通報,稱高球場地占地792.8畝, 其中耕地585.6畝。兩部委曾將其作為全國高爾夫球場清理整治工作中的典型案例,要求雅居樂地產(chǎn)進行整改。這是繼雅居樂惠州項目涉嫌高爾夫被通報之后, 該公司第二次因為觸碰高爾夫紅線而被國土部門通報。