央行9月30日宣布房貸認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過十一長假之后，各家銀行都在緊急制訂房貸細(xì)則。昨天，招商銀行明確表示，10月8日起開始執(zhí)行房貸新政，工行、農(nóng)行、中行、建行、中信、興業(yè)等其他銀行均表示正在研究制訂實(shí)施細(xì)則。銀行人士表示，從發(fā)文到實(shí)施有一定時(shí)間差，真正實(shí)施新政可能還需要一段時(shí)間。
招行單撥額度支持房貸
9月30日，央行宣布房貸認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)：擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請購買普通商品住房，視為首套房。對擁有2套及以上住房并已結(jié)清貸款的，首付比例及貸款利率可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握。
昨天，有消息稱，農(nóng)行即日起開始執(zhí)行房貸新政，首套房首付30%，利率9.5折；房貸還清再購房，首付按30%，具體利率視情況而定。但記者隨后向農(nóng)行求證時(shí)，農(nóng)行表示該消息不實(shí)，目前該行還在制訂細(xì)則。農(nóng)行一家支行網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理稱，目前還沒有收到通知，但現(xiàn)在申請了之后，等到通知正式發(fā)下來，就能按照新政審批了。
此外，工行稱將認(rèn)真貫徹執(zhí)行房貸新政。中行、建行尚在制訂細(xì)則中。興業(yè)、中信等銀行均表示，有關(guān)實(shí)施細(xì)則，正在研究制訂中。
昨日僅有招行明確表示“開始執(zhí)行新政”。招行稱，央行房貸新政出臺后，招行單獨(dú)撥出信貸額度用于支持購房貸款市場需求，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展適時(shí)調(diào)增房貸額度，并從10月8日起開始執(zhí)行新政，但具體房貸細(xì)則和首套房利率定價(jià)，各地分行還需等待總行另行通知，將根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等來確定首付款比例和貸款利率。
預(yù)期一周內(nèi)出臺細(xì)則
“從央行發(fā)文再到實(shí)施有一定的時(shí)間差，而且這是一個(gè)很復(fù)雜的過程，所以實(shí)施新政還需要時(shí)間。”銀行人士表示。
京城專業(yè)房貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊表示，預(yù)計(jì)一周之內(nèi)銀行會出臺相應(yīng)細(xì)則，下周分支行會接到總行的通知。吳昊表示，銀行目前有互相觀望的心態(tài)，都希望看看別的銀行是怎么執(zhí)行的，按照什么利率，吳昊預(yù)計(jì)，五大行將先于股份制銀行和城商行出臺細(xì)則。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，在各地細(xì)則未落地的情況下，購房者需要謹(jǐn)慎，雖然央行已經(jīng)發(fā)布文件，但各地如何落地細(xì)則依然可能存在不一樣的地方，購房者不能只憑中介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協(xié)議。避免政策后續(xù)并未如想象中力度松綁，出現(xiàn)無法貸款的違約情況。
7折房貸銀行“虧錢”
在這次新政中，央行再次重申，貸款購買首套普通自住房，貸款利率最低可打7折。
2010年房地產(chǎn)調(diào)控之后，7折房貸基本消失。 隨著銀行利率市場化改革壓力加大，銀行漸漸把錢都貸給了利潤更加豐厚的小微企業(yè)。從2012年開始，部分銀行已經(jīng)開始逐步壓縮房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益更高的消費(fèi)抵押貸款、中小企業(yè)貸款領(lǐng)域，7折政策名存實(shí)亡。目前北京地區(qū)首套房利率最低折扣也僅為9.5折優(yōu)惠。
張大偉分析，7折利率折扣不可能，資金價(jià)格依然處于高位。本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容，在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲難度非常大，這種情況下，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。
吳昊也預(yù)計(jì)，7折貸款利率出現(xiàn)的可能性比較小，因?yàn)殂y行若對首套房貸打7折，會出現(xiàn)存貸利率倒掛，銀行房貸出現(xiàn)虧錢。但若出現(xiàn)7折首套房貸利率，也是針對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，這類客戶有大額存款或有大額理財(cái)，大部分客戶預(yù)計(jì)能享受到8.5-9折利率優(yōu)惠。
■ 樓市反應(yīng)
房產(chǎn)中介十一“帶看量”大增
新政出臺，但由于各地沒有細(xì)則出臺，國慶樓市購房人咨詢量增加，持幣觀望的多，但出手的少。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國慶7天，北京新房住宅網(wǎng)簽538套，
二手房住宅網(wǎng)簽56套，合計(jì)簽約594套，同比下滑38.95%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，十一黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場一線當(dāng)下情況。
望京一位中介門店經(jīng)理告訴記者，9月30日新政出臺當(dāng)天晚上公司即組織學(xué)習(xí)新政，新政對于換房的改善型需求是一個(gè)重大利好，國慶7天咨詢的客戶明顯比平時(shí)增多，但由于銀行要10月8日才上班，具體政策怎么執(zhí)行大家還都在觀望。
鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，從新增客源情況看，十一假期期間，鏈家地產(chǎn)門店日均新增客源量較9月份增加25.3%，從假期期間的經(jīng)紀(jì)人帶看情況來看，假期前三天帶看量相對較少，但從第四天開始帶看量持續(xù)大幅增加，假期日平均帶看量較9月份增加41.5%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，央行、銀監(jiān)會“9.30”通知對于已經(jīng)經(jīng)過近一年調(diào)整的宏觀樓市來說是重大利好，但是通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進(jìn)行把控和執(zhí)行，購房人對商業(yè)銀行的實(shí)際執(zhí)行出現(xiàn)了短期的觀望。未來一段時(shí)間，這一短期的觀望情緒將隨著商業(yè)銀行執(zhí)行情況的明確而消散。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，9月份北京
二手房成交站穩(wěn)9000套，整體市場價(jià)格跌幅已經(jīng)接近停止。隨著市場信心的恢復(fù)，未來成交量的輕微上漲，房價(jià)下調(diào)的空間愈加收窄。
■ 股市反應(yīng)
地產(chǎn)股井噴 多個(gè)股漲停
10月8日a股迎來長假后開門紅，房地產(chǎn)板塊成為領(lǐng)漲先鋒，整個(gè)地產(chǎn)股涌現(xiàn)井噴行情，板塊整體上漲2.01%，其中豐華股份、南通科技、美好集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、天?；◤?qiáng)勢漲停。
市場人士認(rèn)為，地產(chǎn)股的上漲主要與央行國慶節(jié)前夜松綁房貸有關(guān)。央行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，托市意愿強(qiáng)烈，為樓市注入一劑強(qiáng)心針，將會帶來樓市短期需求的回升，并降低房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩對于經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，房地產(chǎn)的下行趨勢已經(jīng)形成，央行的救市政策僅能延緩房價(jià)的繼續(xù)下跌并不能改變趨勢。但是房地產(chǎn)的刺激政策將會對a股市場構(gòu)成利好，改善基本面下滑的預(yù)期。
安信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師萬知、何益臻認(rèn)為，地產(chǎn)股將會提前反映該政策，預(yù)計(jì)本輪行情將有20%的空間。盡管行業(yè)底部越來越清晰，但增長乏力，轉(zhuǎn)型仍然是未來行業(yè)主旋律，可繼續(xù)看好轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)。
■ 政策動(dòng)向
三亞否認(rèn)取消限購
“三亞擬于十一期間取消限購”的傳言并未成真，10月7日，三亞住建局明確表示：三亞仍在按照國家分類調(diào)控的要求，執(zhí)行住房限購政策，還沒有考慮取消房地產(chǎn)限購政策，主要是出于加快三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的考慮。目前，僅北上廣深三亞5市仍執(zhí)行限購政策。
據(jù)了解，作為旅游城市，三亞的樓市屬于外銷型市場，90%以上房地產(chǎn)都要靠外地人口。據(jù)中新社的報(bào)道，三亞市住建部門負(fù)責(zé)人向媒體表示，不取消樓市限購，主要是出于加快三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的考慮。三亞從2010年開始實(shí)施限購政策，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展，盡管在經(jīng)濟(jì)增長速度上作出了犧牲，但培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略得以穩(wěn)步實(shí)施，三亞多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐力也正在逐步形成。