導(dǎo)讀：購買了二手房，想要遷入時卻發(fā)現(xiàn)，房屋的原住戶戶口還未遷出。近日，北京三中院受理一起由于二手房賣家戶口未遷出引發(fā)糾紛的上訴案。北青報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，類似情況引起的糾紛案件并不少見。
法律人士認為，
二手房落戶的問題與糾紛，根源就在我國戶籍管理制度上，我國現(xiàn)行戶籍制度對此并無明文規(guī)定，屬于政策空白。根據(jù)1958年由全國人大常委會頒布實施的《戶口登記條例》并沒有涉及戶口強制遷出的規(guī)定，使得現(xiàn)實中，落戶糾紛只能以協(xié)調(diào)為主。
案例
二手房新房主遭遇遷戶口“死結(jié)”
購買了二手房，想要遷入時卻發(fā)現(xiàn)，房屋的原住戶戶口還未遷出。近日，北京三中院受理一起由于二手房賣家戶口未遷出引發(fā)糾紛的上訴案。
“按照合同約定，我向李先生支付了全部購房款369萬元，且雙方于2012年7月完成產(chǎn)權(quán)過戶。”買主康女士稱，2012年5月，她與李先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，李先生將北京市朝陽區(qū)青年路華紡易城小區(qū)的房屋出售給她。
當(dāng)時簽訂的合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。
“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過30日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。”根據(jù)此約定，康女士多次聯(lián)系李先生，敦促其遷出戶口。
康女士表示，李先生以各種借口直到2014年7月10日才將戶口遷出?？蹬空J為，這種行為嚴(yán)重侵害了她的利益，特訴至法院，請求依法判令被告賠償她違約金20萬元。
原房主李先生辯稱，他曾多次去當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理戶口遷出手續(xù)，但因其新購買的房屋原住戶的戶口未遷出，他也無法將自己的戶口從涉案房屋遷出，其新購房屋原住戶在2014年7月9日將戶口遷出后，其在2014年7月10日亦將自己的戶口從涉案房屋遷出。李先生認為，這是國家政策問題，對此不應(yīng)由個人承擔(dān)責(zé)任，故向三中院提起上訴。
發(fā)現(xiàn)
二手房落戶糾紛現(xiàn)象普遍
這樣的案件并非只有一例。
2009年，盛先生夫婦購買了王女士母女位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)某小區(qū)內(nèi)的房屋一套，并簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》。協(xié)議中約定，王女士母女應(yīng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，遷出原有房屋上的戶口，否則應(yīng)支付相應(yīng)的違約金。然而由于在產(chǎn)權(quán)過戶后，王女士母女遲遲未能遷走合同，因此，盛先生夫婦將王女士母女告上法庭，要求其支付違約金519140元。
王女士母女辯稱，在當(dāng)時的買賣合同第三款明確約定，如因出賣人自身原因未將本房屋戶口遷出的，應(yīng)按約支付違約金。但她并不是出于自身原因不愿將戶口遷出，而是受政策的限制才無法遷出戶口，被告對此事也非常無奈，但其主觀上并沒有違約的故意。根據(jù)合同約定的免責(zé)款，被告不應(yīng)當(dāng)支付違約金。
“二手房交易市場上，如果遇到落戶糾紛，是一件挺頭疼的事。”鏈家地產(chǎn)公司品牌中心總監(jiān)徐東華表示，購買二手房時，戶口問題不可忽略。據(jù)了解，造成二手房落戶糾紛的原因基本分為兩種，一是有些買房者自身對戶籍不重視，認為只要買到房子就行了，有了房屋產(chǎn)權(quán)證，戶口遷不遷無所謂；再有一種就是因為原戶口所在地是學(xué)區(qū)房，為了讓孩子上學(xué)，很多賣房者不愿主動將戶口遷出。
“這個事如果發(fā)生在涉及學(xué)區(qū)房的二手房交易上，就是致命的。”徐東華列舉了北京二手房交易中的一種常見情形學(xué)區(qū)房。一些家長為了子女入學(xué)購買學(xué)區(qū)房，但購買后不能落戶，進而打亂了子女入學(xué)的計劃。此外，徐東華也遇到過屬于集體戶口的業(yè)主，為了在期限內(nèi)落戶而購房，但不幸遇到落戶糾紛。
調(diào)查
“遷戶口”死結(jié)緣于政策空白
“在戶籍管理上，并無條文明確，一個詳細住址上的一套房屋，只能登記一個戶口本。”中洲律師事務(wù)所律師于德華說，“事實上，一個詳細地址的一套房屋，如果登記幾個戶口本，也找不到法律依據(jù)。”于德華認為，我國現(xiàn)行戶籍制度對此并無明文規(guī)定，屬于政策空白。
熟悉戶籍管理的一位人士表示，二手房方面的落戶問題糾紛不斷，根源就是目前規(guī)范戶口遷移的法律，是1958年由全國人大常委會頒布實施的《戶口登記條例》。
“沒有強制遷出規(guī)定。”該人士表示，由于不存在產(chǎn)權(quán)交易等問題，這部誕生于上個世紀(jì)50年代的法律并沒有規(guī)定戶口的強制遷移問題。
北青報記者注意到，《戶口登記條例》中明確了戶口登記等事宜，提到戶口登記以戶為單位。同主管人共同居住一處的立為一戶，以主管人為戶主。單身居住的自立一戶，以本人為戶主。居住在機關(guān)、團體、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)等單位內(nèi)部和公共宿舍的戶口共立一戶或者分別立戶。但并未指出立戶與地址的關(guān)系。
前述熟悉戶籍管理的人士也表示，在北京，確實存在一個詳細住址的一套房屋上，存在多個戶口本的情況。“原則上，內(nèi)部有規(guī)定，一個地址只能一個戶口本。但對方只有一處房產(chǎn)，沒法遷出，只能以協(xié)調(diào)為主。”該人士指出，這種內(nèi)部規(guī)定也并非強制執(zhí)行，實際操作會根據(jù)情況變化，考慮的因素很多，這種復(fù)雜性正是缺乏法律明確規(guī)定所致。
觀察
合同中明確“遷戶口” 成了保護手段
正是由于存在法律空白，如果原業(yè)主在賣房后遲遲不遷出戶口，在法律上也不構(gòu)成侵權(quán)，新業(yè)主如果要維權(quán)確實比較困難，目前常用的方法是與原業(yè)主溝通。于德華認為，北京的戶口承載著一些社會福利，尤其在學(xué)區(qū)房這一點上，因此，在二手房買賣中，只能通過合同約定去規(guī)避落戶糾紛的發(fā)生。
“法律沒有強制對方戶口遷走，但合同規(guī)定了違約責(zé)任，這就算違約，需要負法律責(zé)任。”在于德華看來，合同中明確落戶相關(guān)事宜，是一種不得已的保護手段。
從前述案例的實際審理中也不難看出，法院會考慮合同的規(guī)定。
李先生與康女士的官司，一審法院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
根據(jù)查明的事實，本案康小姐、李先生對于戶口遷出的時間及違約責(zé)任存在明確的約定，李先生存在明顯的違約事實，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。康小姐依照雙方在房屋買賣合同中的約定主張的違約金數(shù)額明顯畸高，綜合考慮李先生延遲遷出戶口的時間、情形、康小姐損失情況等因素酌情予以調(diào)整。因此一審判決李先生在判決生效后七日內(nèi)支付康小姐違約金2萬元。
而另一案例中，昌平法院經(jīng)判決被告支付原告違約金2萬元，并應(yīng)于判決生效之日起將戶口從涉案房屋遷出，否則應(yīng)按每日100元的標(biāo)準(zhǔn)向原告繼續(xù)支付違約金。