近日,關(guān)于“棄房斷供”的報(bào)道不斷,浙江杭州、溫州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂、廣州等地都已出現(xiàn)棄房斷供的案件。調(diào)查顯示,出現(xiàn)棄房斷供的多為投資者,原因大多也是由于“無力還款”。
專家表示,個(gè)人棄房斷供的成本很高,不僅房子被拍賣,當(dāng)房屋價(jià)值不足以還清欠款時(shí),業(yè)主還將償還余下款項(xiàng)。另外,為確保金融安全,銀行方面信貸政策將更加偏向剛性需求。
房?jī)r(jià)下跌資不抵債 棄房斷供案件不斷
今年五月份以來,房?jī)r(jià)開始由漲轉(zhuǎn)跌,并進(jìn)入持續(xù)下行通道。房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,個(gè)別業(yè)主也開始失去信心。當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)手中房子市值還抵不上所欠銀行的債務(wù)時(shí),“斷供”成為無奈之選。
據(jù)媒體報(bào)道,有浙江杭州、溫州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂、廣州番禺等地曝出有多起棄房斷供案件。
根據(jù)廣州市番禺區(qū)法院的數(shù)據(jù),從2013年1月至今年1月的一年半之間,番禺法院共受理按揭房貸糾紛案191件,同比增長(zhǎng)76.85%。
令外,據(jù)無錫核心城區(qū)崇安區(qū)人民法院數(shù)據(jù),2013年1-6月受理的貸款糾紛中為個(gè)人金融借款的有183件,其中涉及房貸到期不還的有61件;2014年1-6月貸款糾紛中為個(gè)人金融借款的激增到367件,其中涉及房屋貸款到期不還的也增加到98件。
銀行信貸審核不嚴(yán) 棄房斷供多為炒房者
據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道,棄房斷供者多數(shù)為投資者,對(duì)于棄房斷供的原因表示“無力還款”,其中涉及的多為大戶型房源,業(yè)主多為受到重大經(jīng)濟(jì)變故,或者購買前對(duì)還款能力預(yù)估有誤。
按揭貸款違約現(xiàn)象也反映出銀行信貸審核不嚴(yán)的問題。從實(shí)際操作來看,很多銀行給購房者的評(píng)估過程中,往往面臨打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水的情況,很多購房者的收入狀況也有造假的情況。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,即使房?jī)r(jià)下跌,剛需人群還是會(huì)按期還款,因?yàn)閯傂栀彿空叻孔邮琴I來住的,房?jī)r(jià)房產(chǎn)增值與否影響不大。而投資就要考慮價(jià)格因素,當(dāng)投入與產(chǎn)出不相對(duì)稱時(shí),棄房斷供也就成為了多數(shù)投資者的選擇。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)也表示,多數(shù)炒房者資金鏈的斷裂或者回流不暢,就會(huì)用斷供來解決自身經(jīng)濟(jì)上的危機(jī)。炒房要獲得收益的同時(shí)也要承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
專家:中國式棄房斷供不同于美國 不會(huì)大規(guī)模發(fā)生
房地產(chǎn)貸款中個(gè)人購房貸款占據(jù)大部分,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù),截止今年6月底,全國個(gè)人購房貸款余額為10.85萬億元,就全國來說,個(gè)人購房貸款占整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析,一旦棄房斷供違約風(fēng)險(xiǎn)蔓延的話,將使得銀行壞賬大幅度上升,甚至沖擊整個(gè)金融體系,不排除發(fā)生諸如2007年美國次貸危機(jī)甚至還要大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
但現(xiàn)實(shí)情況似乎沒有嚴(yán)重到這種程度,住建部政策研究中心主任秦虹,近日在某個(gè)經(jīng)濟(jì)論壇上,就中國房地產(chǎn)形勢(shì)和美國房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)的情況作了對(duì)比。她講到,美國2006年美國發(fā)生了嚴(yán)重的通貨膨脹,政府大幅調(diào)息,兩年內(nèi)基準(zhǔn)利率從1%升到5.5%。就使那些利用浮動(dòng)利率貸款的家庭要償還銀行貸款的利息成倍的提高,家庭無法償還月供,所以大量家庭選擇斷供,泡沫就此破滅。相比美國的零首付,中國則擁有全世界最高的首付,家庭買第一套房首付是30%,買第二套房多數(shù)地區(qū)首付要達(dá)到60%,北京和其他少數(shù)城市二套房的首付要達(dá)到70%,第三套房根本不貸款,這就意味著中國貸款買房出現(xiàn)個(gè)人斷供的風(fēng)險(xiǎn)是不大的。
張大偉也認(rèn)為,對(duì)于普通購房者來說,房?jī)r(jià)最少要跌40%,購房者才有可能出現(xiàn)面臨貸款剩余額度超過房屋價(jià)值的可能性。目前來看,除溫州等個(gè)別區(qū)域,這種現(xiàn)象大范圍出現(xiàn)的可能性比較小。
業(yè)內(nèi):房產(chǎn)拍賣不足以還款 銀行還將繼續(xù)追債
與美國式棄房斷供不同,從法律角度來看,棄房斷供者并不是意味著放棄房產(chǎn)就把所有債務(wù)推得一干二凈。
張大偉表示,銀行將向法院起訴,申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣業(yè)主的房產(chǎn),如果拍賣房產(chǎn)所得款項(xiàng)往往不足以清償上述費(fèi)用,銀行還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項(xiàng),還可以向法院提出對(duì)業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。事實(shí)上,斷供對(duì)于個(gè)人來說簡(jiǎn)直就是破產(chǎn)。
“斷供甚至還將會(huì)嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用。”張大偉提到,“斷供業(yè)主將會(huì)成為銀行的禁入類客戶,其在央行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用記錄將嚴(yán)重受損,對(duì)個(gè)人未來生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生許多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準(zhǔn)。”
專家:信貸審批將更嚴(yán)格 偏向剛性需求
另外,隨著棄房斷供案例的增多,從銀行角度來看,商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)在惡化,但這只是局部現(xiàn)象,還未出現(xiàn)大規(guī)模、全局性的問題。對(duì)此,銀行也早已做出預(yù)警。
銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在上半年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議暨經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議上表示,“部分地區(qū)已出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約,一些中小房企的資金鏈緊張,三四線城市相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注。”
5月12日,央行副行長(zhǎng)劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上,也提到了優(yōu)先滿足居民首次購買自住房的貸款需求,綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于商業(yè)銀行來講,未來信貸審批的審慎程度會(huì)提高,不會(huì)過多的把信貸資金投入房貸市場(chǎng)中,未來需要把有限的金融資源導(dǎo)向剛需購房者,而非投機(jī)購房者。