近期一份來自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的研究報(bào)告引起爭議。該報(bào)告指出,目前我國的住房空置率高達(dá)22.4%。這個(gè)異常顯眼的數(shù)據(jù)對于當(dāng)下樓市來說意義非凡。當(dāng)下樓市最缺乏的就是數(shù)據(jù),甚至是連房價(jià)統(tǒng)計(jì)、住房自有率和房價(jià)收入比這些基本的指標(biāo),數(shù)據(jù)披露上都沒有統(tǒng)一可靠的參照。來自學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的這個(gè)數(shù)據(jù),盡管準(zhǔn)確程度仍需商榷,但作為目前如此重要但空白的領(lǐng)域,這一數(shù)據(jù)具有極大的參考意義。
高空置率意味著三個(gè)問題:資源(住房和金融)浪費(fèi)、金融風(fēng)險(xiǎn)突出、樓市大周期下行加速。據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì),我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)從2008年的0.74套上升到2013年的1.0-1.1套,意味著我國完全告別住房短缺。另外,各機(jī)構(gòu)披露的我國城鎮(zhèn)戶籍人口住房自有率在90%左右,也能佐證這一觀點(diǎn)。
近幾年,城鎮(zhèn)年均新增住房供應(yīng)在1200萬套,包括700萬套左右的商品住房,以及500萬套保障性住房以及其他住房(小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等)。而城鎮(zhèn)年均新增人口2000萬,大約在700萬戶左右,再考慮到城區(qū)拆遷需求,似乎新增住房供應(yīng)與新增需求基本平衡。但事實(shí)上,若扣除不具有購房能力的700-1000萬農(nóng)民工、城鎮(zhèn)范圍擴(kuò)大的原農(nóng)民有房戶,近年來年均新增有效需求套數(shù)遠(yuǎn)低于1200萬套。
因此,過去幾年我國住房供給大于住房需求是一個(gè)確定的事實(shí)。根據(jù)瑞銀的統(tǒng)計(jì),過去10年超出自住需求范疇而銷售的住房在5000萬套左右,基本上滿足原戶籍有房戶的改善性需求和投資需求。這是導(dǎo)致住房空置率在近幾年攀升的主要原因。筆者在很多三四線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn),這里的戶籍人口很多都擁有兩套以上住房,而當(dāng)?shù)刈赓U市場又不發(fā)達(dá),住房空置在這些城市是常見的現(xiàn)象,空城、鬼城也大多誕生在這些城市。這與西南財(cái)經(jīng)大學(xué)披露的三線城市空置率最高(23.2%)是一致的。另外,大城市作為資源、產(chǎn)業(yè)集中高地,就業(yè)機(jī)會(huì)多,生活豐富且多樣,自然是高收入群體、高學(xué)歷群體集中的地方,這部分人群多買幾套房是正常的現(xiàn)象,一部分用于市場出租,也有很多人不依賴租金,空置也是正常的。
過去10年,住房供應(yīng)在城市空間上表現(xiàn)為從中心城區(qū)向外圍擴(kuò)展。越是城市中心區(qū)的住房,交通、教育和醫(yī)療等公共配套越完善;外圍則由于住房供應(yīng)先行,公共配套建設(shè)滯后,培育至成熟也需要時(shí)間。因此,空置率高自然就意味著住房及公共配套資源的極大浪費(fèi)。特別是,過去幾年,投資需求往往會(huì)選擇房價(jià)上漲潛力大、配套完善、易出手的優(yōu)質(zhì)區(qū)域來購房,公共資源浪費(fèi)很明顯。
另外,住房貸款無法通過貸款證券化或出售流動(dòng)起來,存量個(gè)人房貸資金無法盤活。去年以來,住房貸款供應(yīng)越來越緊張,空置住房若占用貸款資源,則必然擠占自住型住房對貸款資源的需求,住房金融資源浪費(fèi)嚴(yán)重。
由于我國個(gè)人住房貸款杠桿率比較低,基本上不存在零首付情況,再加上我國居民沒有“棄房違約”的傳統(tǒng),因此微觀住房金融風(fēng)險(xiǎn)比較低。但是,高空置率意味著全社會(huì)的資金大量投向了房地產(chǎn),宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。特別是,以物業(yè)抵押來獲得貸款(包括土地儲(chǔ)備貸款、房企開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款、物業(yè)抵押消費(fèi)及創(chuàng)業(yè)貸款等)是銀行貸款發(fā)放基本規(guī)律,這部分貸款占銀行存量貸款的40%-50%??梢酝茢?,在空置率居高不下的情況下,2013年住房在建面積是住房竣工面積的6倍,后續(xù)供應(yīng)還會(huì)源源不斷地增加,可能會(huì)導(dǎo)致未來房價(jià)和地價(jià)循環(huán)下跌。抵押物價(jià)值下跌,銀行就要追加壞賬撥備,樓市對宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊就可能會(huì)顯現(xiàn)。
如果存量住房空置率過高是現(xiàn)實(shí),對于后續(xù)有效需求規(guī)模的估計(jì)要謹(jǐn)慎。在高空置率下,無論是改善需求空間,還是拆遷需求空間,抑或城鎮(zhèn)化創(chuàng)造的新增需求空間,都不能高估。高空置率一旦成立,意味著我國樓市大周期下行的通道已經(jīng)打開,而行業(yè)周期下行的速度可能還會(huì)超出預(yù)期。
如何解決高空置率折射出的樓市三大問題?首先,加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和住房信息聯(lián)網(wǎng),在此基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)程,根據(jù)公共資源占用多寡,全面開征針對存量住房的房產(chǎn)稅,倒逼空置住房入市,或者出售或者出租,降低住房空置造成的資源浪費(fèi)和公共資源無效占用;其次,加快推進(jìn)存量住房抵押貸款證券化工作,引入國內(nèi)和國外、社會(huì)和市場等各類投資者,分散集中在商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),盡快建立地方政府“自主發(fā)債—自主償還”的投融資機(jī)制,降低對于土地財(cái)政的依賴,從源頭上降低銀行風(fēng)險(xiǎn)集中度和政府隱性擔(dān)保對于全社會(huì)資金的吸附;最后,加快推進(jìn)戶籍制度、城市公共服務(wù)各區(qū)域均等化、社會(huì)保障覆蓋非戶籍人口等方面的改革,以改革紅利來創(chuàng)造新增有效住房需求。