我們常說中國的房地產(chǎn)市場是個“政策市”。然而在2014年這一切開始發(fā)生變化，多年耳熟能詳?shù)恼{(diào)控房價措辭，如“扼制房價過快上漲”、“使房價回歸合理水平”……已成過往煙云?，F(xiàn)在中央文件及領(lǐng)導(dǎo)人很少提及“房價”，更多的是提及“市場化”、“保障房”以及“棚戶區(qū)改造”等話題。看來，市場的力量不能低估，而市場的一個重要內(nèi)涵就是差異化。
國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十二屆全國人民代表大會第二次會議的政府工作報告中，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)主要涉及三個方面，一是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；二是完善住房保障機(jī)制，推進(jìn)公租房和廉租房并軌；三是針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的方向已經(jīng)很清楚，這就是“持續(xù)健康發(fā)展”。不同人群有不同人群的需求，所以“新型城鎮(zhèn)化”要以人為本；社會群體和地域不同，所以要分城市、分群體地進(jìn)行分類管控。這說明2014年房地產(chǎn)政策將是增加保障房供應(yīng)和差異化管控，分城分地實施政策，改變過去不問青紅皂白的“一刀切”的調(diào)控方式，正如世聯(lián)集團(tuán)董事長陳勁松所說的“2014年的宏觀調(diào)控整體上一個城市生病全國吃藥這件事徹底消失了”。“管控”各個城市根據(jù)自己情況決定，增加地方政府調(diào)控房產(chǎn)市場的自主權(quán)。
李克強(qiáng)總理報告中提到的以人為核心的新型城鎮(zhèn)化政策將影響中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展走向。
報告另一個亮點，提出增加共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，也體現(xiàn)差異化。差別化降低了許多居民的購房門檻，有助于解決夾心層的住房需求。據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道，住建部日前召集了部分城市在北京召開了一場共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會。在會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。但此模式尚在探索階段，短時期內(nèi)供應(yīng)不足以產(chǎn)生大的影響。從這些政策看出，房地產(chǎn)調(diào)控不再是管控房價，而是從市場化角度去調(diào)整，改變住房供求關(guān)系，增加或降低土地供應(yīng)側(cè)面影響房價，已從偏重需求端轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向管控”。
不管房地產(chǎn)市場化還是新型城鎮(zhèn)化、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，這都將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長期發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金流動性是否充裕，直接影響房地產(chǎn)發(fā)展。2014年政府實施穩(wěn)健的貨幣政策、控制金融風(fēng)險，整體上資金流動性偏緊，再加上2013年整個房地產(chǎn)情勢不錯，濟(jì)南房價在2013年每平米上漲了1000多元。2014應(yīng)當(dāng)消化價格上漲的影響，不應(yīng)冒進(jìn)。
今年房地產(chǎn)商，尤其是非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司以及央企國企外公司的資金壓力會較大，尤其是借了信托的開發(fā)商，上半年5月份有一大批要到期，下半年還有一大批要到期，他不走降價走量不行。濟(jì)南前段時間西部片區(qū)一樓盤每平米6000多元開盤，銷售價格低于項目成本價。就此而言，濟(jì)南整體市場會遠(yuǎn)不如2013年，市場壓力很大，預(yù)計會有更多項目依據(jù)差異化的認(rèn)知降低預(yù)期價格，甚至低價開盤銷售。這就充分說明每一個房地產(chǎn)企業(yè)，每一個房地產(chǎn)項目要學(xué)會差異化，在差異化的經(jīng)營策略中“持續(xù)健康發(fā)展”。
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